Influence de la conjoncture économique sur le marché immobilier suisse
Évolutions économiques actuelles
Le 14 décembre 2023, la Banque nationale suisse (BNS) a décidé de maintenir inchangé le taux directeur à 1,75 %. La décision de la BNS n'a pas été une surprise cette fois-ci : alors qu'il y a quelques mois encore, l'opinion générale était que les taux resteraient à un niveau élevé pendant un certain temps, les analystes s'attendent désormais à une baisse progressive du taux directeur par la BNS à partir de l'été 2024.
La BNS réagit ainsi au taux d'inflation qui s'est stabilisé à un niveau modéré. Ainsi, en décembre 2023, l'inflation en Suisse s'élevait à 1,7 %, ce qui, bien que légèrement élevé par rapport à l'histoire, se situe à nouveau dans la fourchette cible de stabilité des prix selon la stratégie monétaire de la BNS. Une évolution comparable s'observe également dans la zone euro et aux États-Unis, où la politique monétaire plus stricte des banques centrales montre maintenant des effets positifs, bien que les chiffres de l'inflation y soient toujours plus élevés qu'en Suisse.
Les perspectives économiques pour l'année 2024 sont plutôt prudentes selon les prévisions conjoncturelles actuelles du Secrétariat d'État à l'économie (SECO), avec une croissance attendue de seulement 1,1 %. Cette prévision inférieure à la moyenne reflète les défis actuels auxquels l'économie a été confrontée au cours des derniers mois et années. En revanche, le SECO a indiqué des perspectives plus optimistes pour l'année 2025, avec une reprise attendue de l'économie mondiale et une croissance prévue de 1,7 %.
Produit intérieur brut et prévisions conjoncturelles (en gris)
Relation entre le taux directeur, l'inflation et la conjoncture
Ces trois indicateurs - le taux directeur, l'inflation et la croissance économique - entretiennent des relations complexes d'interdépendance. Le taux directeur, déterminé par la banque centrale respective pour une zone monétaire donnée, influence les coûts des crédits, avec des répercussions directes sur les dépenses d'investissement et de consommation des entreprises et des consommateurs. Une baisse du taux directeur peut stimuler l'activité économique, car les entreprises et les individus peuvent plus facilement emprunter de l'argent. Cependant, cela augmente également la demande de biens et de services, faisant circuler davantage d'argent, ce qui peut entraîner l'inflation.
Ainsi, les banques centrales contrôlent à la fois l'inflation et la croissance économique via le taux directeur. On estime aujourd'hui que l'économie est globalement la plus stable lorsque l'inflation annuelle est légèrement positive. La BNS, tout comme la BCE et la Fed aux États-Unis, visent donc un taux d'inflation ne dépassant pas 2 %.
La situation économique actuelle et future a bien entendu des répercussions sur le marché immobilier suisse. Par exemple, une hausse du taux directeur entraîne des taux d'intérêt plus élevés pour les propriétaires ayant un prêt hypothécaire à taux variable, car le SARON suit directement le taux directeur de la BNS. Une inflation plus élevée diminue le pouvoir d'achat et rend éventuellement les futurs propriétaires plus prudents dans leurs grandes décisions d'achat. Cela entraîne une baisse de la demande de biens immobiliers, ce qui peut conduire à des prix plus bas. Comme le montre la suite, ces ajustements de prix ont été jusqu'à présent très modérés sur le marché immobilier suisse ; dans de nombreuses régions, il y a plutôt eu un ralentissement de la croissance des prix plutôt que des baisses massives des prix.
Offre et demande sur le marché immobilier suisse
Offre sur le marché immobilier suisse
Après avoir atteint un pic en septembre 2023, avec un nombre record de biens immobiliers mis en vente, le marché immobilier suisse a connu un changement de tendance au 4e trimestre 2023. Ainsi, pour la première fois en plusieurs années, une baisse continue du nombre d'objets disponibles a été enregistrée au 4e trimestre. L'augmentation précédente de l'offre entre avril 2022 et septembre 2023 était le résultat de la hausse rapide des taux d'intérêt et de la durée d'insertion plus longue due à une demande d'acheteurs plus faible.
Nombre total de propriétés mises en vente en Suisse
Demande
Pendant la pandémie de COVID-19, il y a eu un véritable boom sur le marché immobilier suisse pour les maisons individuelles et les appartements. Cette demande excessive s'est normalisée avec le retournement des taux début 2022.
Au 4e trimestre, la demande sur le marché immobilier suisse a augmenté pour la première fois depuis le choc des taux de 2022 ; ainsi, au 4e trimestre 2023, le nombre moyen d'acheteurs potentiels par propriété a légèrement augmenté (+5,0 %). La reprise croissante de la demande des acheteurs peut être attribuée en grande partie à la détente sur le marché hypothécaire, car la baisse des taux facilite à nouveau le financement de leur nouvelle propriété pour les futurs propriétaires.
«Avec la baisse des taux hypothécaires, on s'attend à une reprise en 2024 du nombre d'acheteurs potentiels, facilitant ainsi la vente des propriétés pour les vendeurs.»
Relation entre l'offre et la demande sur le marché immobilier
Comment l'offre et la demande interagissent-elles sur le marché immobilier ? L'offre sur le marché immobilier est principalement influencée par l'activité de construction, les nouveaux développements, les rénovations et la durée d'insertion. Les différences régionales ainsi que les changements économiques et démographiques jouent également un rôle. Une augmentation de l'offre peut finalement exercer une pression sur les prix, tandis qu'une offre limitée peut les faire monter.
La demande sur le marché immobilier est déterminée par les acheteurs potentiels ou les locataires. Des facteurs tels que la croissance démographique, le développement économique, les taux d'intérêt, l'emploi et le mode de vie influent sur la demande. Une forte demande avec une offre limitée conduit généralement à des prix en hausse, tandis qu'une faible demande avec une surabondance d'offre peut faire baisser les prix. L'équilibre entre l'offre et la demande influence donc considérablement l'évolution des prix sur le marché immobilier.
Prix immobiliers au 4e trimestre 2023
En ce qui concerne la dynamique des prix, le marché immobilier suisse s'est récemment nettement refroidi. Au 3e trimestre 2023, l'IPMI – l’indice des prix de l'immobilier résidentiel, publié par l'Office fédéral de la statistique – a augmenté de manière modérée de 0,2 % par rapport au trimestre précédent, atteignant 116,1 points. Les prix par rapport au même trimestre de l'année précédente s'élevaient à 1,3 %.
Un examen des différents types de biens immobiliers révèle des évolutions de prix opposées. Les prix des maisons individuelles ont enregistré une légère baisse de 0,1 % au cours de la période considérée. En revanche, les prix des appartements en copropriété ont augmenté de 0,4 %
Indice des prix de l'immobilier résidentiel IMPI (violet foncé: maisons individuelles; violet clair: appartements en PPE; rouge: total des logements en propriété)
Évolutions des prix immobiliers par région au 4e trimestre 2023
Aucune correction de prix n'est encore visible du côté de l'offre. Les prix annoncés par mètre carré, ventilés par canton, montrent que dans la plupart des cantons, les appartements en copropriété et les maisons individuelles sont toujours légèrement plus chers qu'au trimestre précédent. Cependant, des différences régionales sont clairement perceptibles. Dans l'ensemble, ces évolutions de prix au dernier trimestre sur le marché immobilier suisse reflètent une situation complexe, où différents types de biens immobiliers et des facteurs régionaux jouent un rôle décisif.
|
Appartements en PPE |
Maisons individuelles |
|||
|
Canton |
T4 2023 |
par rapport au T4 2022 |
T4 2023 |
par rapport au T3 2023 |
|
AG |
7’101 |
+1,11 % |
7’180 |
-0,62 % |
|
AR |
6’030 |
- |
5’527 |
+1,99 % |
|
BE |
6’578 |
+2,88 % |
6’055 |
+1,61 % |
|
BL |
8’543 |
+4,36 % |
7’534 |
+3,36 % |
|
BS |
10’644 |
+3,04 % |
10’219 |
- |
|
FR |
6’438 |
+1,61 % |
6’318 |
+4,95 % |
|
GE |
13’166 |
-1,68 % |
11’771 |
-1,08 % |
|
GL |
- |
- |
4’527 |
- |
|
GR |
9’682 |
-9,32 % |
6’168 |
+6,13 % |
|
JU |
4’598 |
+0,59 % |
3’545 |
+2,25 % |
|
LU |
8’000 |
+1,65 % |
8’552 |
+0,40 % |
|
NE |
5’678 |
+0,80 % |
5’000 |
+1,26 % |
|
NW |
10’891 |
- |
- |
- |
|
OW |
9’071 |
- |
- |
- |
|
SG |
6’800 |
+1,46 % |
6’917 |
+1,54 % |
|
SH |
6’790 |
- |
6’177 |
+0,00 % |
|
SO |
5’973 |
+8,44 % |
5’940 |
-2,45 % |
|
SZ |
9’472 |
+1,17 % |
10’365 |
- |
|
TG |
6’869 |
+1,16 % |
6’857 |
-1,58 % |
|
TI |
7’477 |
-0,31 % |
5’439 |
+2,95 % |
|
VD |
9’575 |
+1,78 % |
8’333 |
+2,62 % |
|
VS |
5’769 |
-0,62 % |
5’668 |
+2,14 % |
|
ZG |
14’058 |
- |
- |
- |
|
ZH |
9’831 |
+0,55 % |
9’607 |
+0,72 |
Les prix au mètre carré les plus élevés sont observés sur l'île de Zoug (14'058 CHF/m² en moyenne pour les appartements en copropriété) ainsi que dans les cantons urbains de Genève (13'166 CHF/m² pour les appartements en copropriété, 11'771 CHF/m² pour les maisons individuelles) et Bâle-Ville (10'644 CHF/m² pour les appartements en copropriété, 10'219 CHF/m² pour les maisons individuelles). Les biens immobiliers sont également chers dans les cantons fiscalement avantageux de Nidwald et Schwytz. Zurich suit avec 9'831 CHF/m² pour les appartements en copropriété et 9'607 CHF/m² pour les maisons individuelles.
En revanche, les biens immobiliers résidentiels sont relativement abordables dans les cantons plus ruraux tels que Neuchâtel, Appenzell Rhodes-Extérieures, Soleure ou Schaffhouse.
Prix de transaction et prix annoncés
Les prix de transaction et les prix annoncés représentent deux perspectives différentes du marché immobilier. Les prix de transaction reflètent les prix de vente réels des biens immobiliers, c'est-à-dire les transactions conclues. Ils offrent donc une image rétrospective de la réalité du marché. En revanche, les prix annoncés sont les estimations de prix fixées par les vendeurs, basées sur les conditions du marché actuelles et les évaluations individuelles.
L'Indice suisse des prix des logements (IMPI) est basé sur les prix de transaction. Les évolutions régionales des prix, présentées ci-dessus, sont basées sur les prix annoncés, c'est-à-dire sur les biens immobiliers mis en vente dans les différentes régions.
Influence des taux hypothécaires sur le marché immobilier suisse
Ces derniers mois, le marché hypothécaire suisse a connu un net assouplissement. Après plus d'un an à des niveaux élevés, les taux hypothécaires fixes ont continuellement baissé et ont atteint, en janvier 2024, leur niveau le plus bas depuis plus d'un an.
En raison des taux plus attractifs pour les hypothèques fixes, les préférences des propriétaires en matière de solutions de financement ont également changé. Après la hausse des taux au début de l'année 2022, les hypothèques SARON sont soudainement devenues beaucoup moins chères que les hypothèques fixes, car le SARON suit le taux directeur, qui n'a été relevé que avec un certain délai. Cependant, avec la baisse des taux pour les hypothèques fixes l'année dernière, ces dernières ont regagné en popularité et ont pu augmenter leur part de marché. Selon les chiffres de notre partenaire financier, Strike, les hypothèques fixes représentaient 81,1 % de toutes les transactions conclues en 2023 (contre 76,7 % en 2022), tandis que la part des hypothèques SARON passait de 22,3 % à 18,9 %.
Part de marché des hypothèques à taux fixe et des hypothèques SARON
Une autre conséquence de la hausse des taux a été la décision renforcée des propriétaires en faveur de durées de prêt courtes et moyennes. En 2023, 50 % des nouvelles transactions avaient une durée de sept ans ou moins ; en 2022, elles n'étaient que de 42 %. Cependant, il est toujours remarquable que même dans le contexte des taux de l'année dernière, les hypothèques fixes à plus long terme restent un choix populaire : encore la moitié de toutes les nouvelles transactions conclues en 2023 par notre partenaire financier avaient une durée de huit ans ou plus.
Actualités concernant le marché immobilier suisse
La suppression de la valeur locative sera-t-elle effective en 2024 ?
Presque tout le monde est d'accord : la valeur locative propre devrait être supprimée. Cependant, il subsiste des obstacles à sa mise en œuvre. Les détails de cette suppression restent actuellement flous.
«La valeur locative propre est perçue par de nombreux propriétaires comme injuste et opaque, car un revenu invisible et 'fictionnel' doit être imposé. De plus, la valeur locative propre pénalise de manière excessive les propriétaires qui ont remboursé leur hypothèque - ils ne bénéficient plus des déductions d'intérêts et paient même plus d'impôts sur la fortune...»
La suppression de la valeur locative propre aurait, selon sa mise en œuvre, une influence significative sur le marché immobilier suisse.
Quels impôts et frais sont dus lors de la vente d'une propriété ?
Lors de la vente d'un bien immobilier en Suisse, divers frais et impôts sont à prendre en compte. Cela inclut les frais du notaire et du registre foncier, les coûts liés à l'agent immobilier ou à la publicité de la propriété, ainsi que l'impôt sur les gains immobiliers. Ces coûts varient considérablement d'un canton à l'autre.
«Lorsque vous vendez une propriété en Suisse, vous êtes soumis à l'impôt sur les gains immobiliers. À l'exception de Soleure, tous les cantons imposent un supplément en pourcentage sur les propriétés acquises récemment. Selon la durée de détention, vous pouvez économiser une somme importante en attendant quelques mois pour vendre et ainsi passer dans une tranche fiscale inférieure...»
Découvrez notre article et anticipez les frais liés à la vente future de votre bien immobilier.
Neho Compass T4 2023 – Rapport du marché immobilier suisse
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