/ Blog

Quelle est votre capacité d'achat immobilier ?

Par Benjamin Steiner
Temps de lecture : 7min

C’est en effet un élément important pour vous assurer que vous avez les ressources nécessaires pour vous offrir votre future propriété. En partenariat avec Strike, société de conseil en financement, nous vous expliquons comment calculer votre capacité d’achat, votre capacité d’emprunt, ainsi que les éléments à prendre en compte afin de connaître le prix maximal de votre futur bien !

Les points à retenir

Vous avez pour projet d’acheter votre propre bien immobilier ? L’une des premières étapes avant de vous lancer dans la recherche du bien de vos rêves est de calculer votre capacité d’achat.

Le principe du prêt hypothécaire

Avant toute chose, il est important de rappeler le principe et le fonctionnement d’un prêt hypothécaire. En effet, comme la majorité des acquéreurs, il est très probable que vous contractiez une hypothèque afin de financer votre futur bien. Voici un court rappel concernant le principe d’une hypothèque et sa composition : 

  • Votre hypothèque représente généralement 80% du prix du bien, la différence de prix restante doit être issue de vos fonds propres. 
  • Une hypothèque est fréquemment scindée en deux parties : l’hypothèque de premier rang qui représente ⅔ du montant du bien et l’hypothèque de second rang représentant la somme restante et qui doit être remboursée sous 15 ans maximum ou avant l’âge de la retraite. 

 

Comment définir votre capacité d’achat ? 

Afin de déterminer votre capacité d’achat, il est impératif de connaître le montant de vos fonds propres. Vos fonds propres peuvent être constitués de vos avoirs personnels, vos avoirs de la caisse de pension, de vos fonds du 3ème pilier ou encore des avancements d’hoirie ou de donations.

Lorsque vous connaissez le montant total de vos fonds propres, il est aisé de connaître votre capacité d’achat puisqu’ils doivent représenter 20% du prix du bien, hors frais d’achat. Il vous suffit donc de diviser la valeur de vos fonds propres par 20%. Voici un exemple pour illustrer ce propos : 

  • Fonds propres (hors frais d’achat) : CHF 200’000 
  • 200’000 / 20% = 1’000’000

→ Cela veut donc dire que votre capacité d’achat est de CHF 1’000’000 si vos fonds propres sont de CHF 200’000 (hors frais d’achat). 

 

Si vous souhaitez acheter un bien dans le canton de Vaud, il est important de prendre en considération le montant des frais d’achat représentant 5% du prix du bien. Ce pourcentage global tient compte des droits de mutation, des frais de notaire ainsi que des frais du registre foncier. Ainsi, avec des fonds propres de CHF 200’000, votre capacité d’achat, frais de notaire inclus, serait de CHF 800’000. 

Attention, il est important de tenir compte de la répartition de vos fonds propres. En effet, selon les règles de la FINMA, il est obligatoire que 10% de la valeur du bien proviennent d’une autre source que votre 2ème pilier.

 

Connaître votre capacité d’emprunt 

Contrairement à votre capacité d’achat, votre capacité d’emprunt repose davantage sur le montant de vos revenus. Il est donc nécessaire de connaître le montant total de vos revenus ainsi que de vos éventuelles charges fixes (leasing, crédit à la consommation, pensions alimentaires versées, etc.). Vos revenus peuvent être composés de vos salaires, de bonus variables, de loyers encaissés, ou encore d’allocations familiales par exemple. Ils peuvent être composés de vos salaires, vos gains issus d’obligations ou d’actions par exemple. Sachez toutefois que selon les établissements financiers, les revenus pris en compte peuvent varier. 

Pour calculer votre capacité d’emprunt en fonction de vos revenus, il est également important de respecter un certain ratio de solvabilité. Ainsi, vos charges liées à votre prêt hypothécaire ainsi qu’à l’entretien de votre bien immobilier ne doivent pas excéder ⅓ de vos revenus. Grâce à cela et à un calcul simplifié, il est possible de déterminer votre capacité d’emprunt facilement. Par exemple : 

  • Revenus : CHF 350’000 

→ Capacité d’emprunt : CHF 1’580’000

Ce calcul est une simulation rapide prenant en compte les intérêts, l’amortissement ainsi que les frais d’entretien, chacun avec un pourcentage théorique différent. Dans certains cas, le résultat de ce calcul peut même avoisiner les 1’800’000 francs. Cela dépend notamment de la souplesse des banques ainsi que du montant des fonds propres des clients.

 

Calculer son potentiel d’achat réel

Les deux montants ci-dessus vous permettent d’avoir un rapide aperçu de vos différentes capacités selon des critères différents. Or, pour connaître le montant maximal réel de votre prêt hypothécaire, et donc de votre potentiel d’achat réel, il est nécessaire de prendre en compte autant vos revenus que vos fonds propres. 

En effet, si vos revenus conditionnent le montant maximal de votre hypothèque, vos fonds propres quant à eux conditionnent le prix d’achat que vous pouvez vous permettre. Ainsi, votre potentiel d’achat réel est un équilibre parfait entre le montant de vos revenus et celui de vos fonds propres. 

Si vous souhaitez connaître avec plus de précision le montant maximal dont vous disposez pour votre achat, nous vous invitons à utiliser notre calculateur en ligne disponible ci-dessous. 

Celui-ci tiendra compte de : 

  • Vos revenus bruts (salaires, allocations, rentes, pensions,...), 
  • Vos fonds propres comprenant votre épargne personnelle totale ainsi que les avoirs de votre 2ème pilier, 
  • Votre âge, afin de calculer la durée de l’amortissement, 
  • Vos charges financières (leasing, pensions alimentaires, crédit,...), 
  • Le canton de situation du bien que vous souhaitez acheter. 

 

Grâce à l’ensemble de ses informations, notre outil vous indiquera le montant maximal dont vous disposez pour votre achat en prenant compte de l’ensemble des éléments afin de vous indiquer un résultat réaliste. 

Il est toutefois possible que ce montant puisse différer selon les établissements prêteurs. En effet, certains peuvent prendre en compte vos revenus brut ou nets ou encore réaliser le calcul avec des ratios de solvabilité différents. 

C’est pourquoi nous vous conseillons de faire appel à un conseiller en financement qui sera en mesure de trouver pour vous l’établissement bancaire ayant le calcul le plus avantageux. Il effectuera également une analyse globale de votre situation financière afin de trouver le montage financier le plus adapté et optimiser au mieux votre fiscalité en mettant en gage votre LPP par exemple.

 

Les documents à fournir pour calculer votre capacité d’achat 

Afin que votre conseiller financier puisse calculer votre capacité d’achat ou le montant maximum dont vous pouvez disposer pour votre achat, il est impératif de lui transmettre plusieurs documents. Vous trouverez ci-dessous une liste non exhaustive des pièces à partager : 

  • Pièce d’identité et permis de séjour si nécessaire
  • 3 dernières fiches de salaire
  • Certificat de salaire le plus récent
  • Dernière déclaration fiscale complète, annexes comprises 
  • Justificatif des fonds propres 
  • Certificat LPP récent ou avoirs de libre passage
  • Relevé d’avoirs de 3ème pilier bancaire A et/ou copie de police d’assurance-vie 
  • Copie du contrat de leasing ou de crédit privé le cas échéant 

Selon votre situation personnelle (retraite, emprunteur indépendant, projet de construction,...) d’autres documents peuvent vous être demandés. Dans ce cas, votre conseiller vous en informera et vous transmettra la liste complète des documents à fournir. 

 

Un projet d’achat ? Besoin de connaître votre capacité d’achat maximale ? Les conseillers Strike sont à votre disposition pour vous accompagner. 

strike contact

Si vous souhaitez déjà obtenir une première estimation de votre potentiel d'achat, n’hésitez pas à utiliser notre calculateur en ligne disponible ci-dessous.

 

 

Benjamin Steiner
Benjamin Steiner
Marketing Content Specialist

Benjamin est titulaire d'un master de l'Université de Zurich et possède de nombreuses années d'expérience en tant que rédacteur et éditeur de contenus. Chez Neho, il effectue des recherches sur les événements et les tendances actuels du marché immobilier et les explique de manière compréhensible dans nos articles de blog.

Merci !

Vous vous êtes inscrit avec succès à notre newsletter

Restez informés des derniers conseils immobiliers !
  • Conseils vendeurs et acheteurs
  • Actualités immobilières
  • Analyses de marché
Estimez votre propriété en 4 minutes
  • Gratuit et sans engagement
  • Résultats directement en ligne
  • Plus de 528'000 estimations réalisées
Estimer ma propriété
Liens rapides
  • Le principe du prêt hypothécaire
  • Comment définir votre capacité d’achat ? 
  • Connaître votre capacité d’emprunt 
  • Calculer son potentiel d’achat réel
  • Les documents à fournir pour calculer votre capacité d’achat 

Avez-vous vu ces articles ?

Contactez votre équipe locale

Nous sommes disponibles pour répondre à l’ensemble de vos questions, vous conseiller et vous accompagner dans votre projet de vente.

(+41) 21 588 14 14