Définition : Investissements d’entretien et investissements à valeur ajoutée
Les investissements immobiliers se divisent en deux catégories : les investissements d’entretien et les investissements à valeur ajoutée. Les investissements d’entretien regroupent les réparations et travaux nécessaires au maintien de l’état existant d’un bien immobilier. En revanche, les investissements à valeur ajoutée augmentent la valeur du bien au-delà de son état d’origine en améliorant son confort, sa superficie ou son niveau d’équipement.
Liste des investissements à valeur ajoutée
Les investissements à valeur ajoutée incluent :
- Transformations : L’ajout d’une véranda, d’un garage ou l’aménagement des combles augmentent la surface utilisable du bien ou apportent une nouvelle fonctionnalité qui n’existait pas auparavant.
- Équipements supplémentaires : L’installation d’un lave-linge ou d’un lave-vaisselle dans un logement locatif, lorsqu’aucun appareil similaire n’était présent auparavant, est considérée comme un investissement à valeur ajoutée.
- Aménagement des extérieurs : L’amélioration de l’aspect extérieur du bien, comme l’aménagement d’un jardin, la construction d’une terrasse ou l’installation d’une piscine, entre dans cette catégorie.
- Rénovations énergétiques : L’amélioration de l’efficacité énergétique du bien par l’installation de nouvelles fenêtres, l’optimisation de l’isolation ou le remplacement des équipements techniques par des solutions plus performantes.
Financer des investissements à valeur ajoutée
Les propriétaires disposent de plusieurs options pour financer des investissements à valeur ajoutée :
- Augmentation de l’hypothèque : Il est possible d’augmenter son hypothèque pour obtenir les fonds nécessaires, les établissements prêteurs finançant généralement jusqu’à 80 % des coûts. Toutefois, à l’approche de la retraite, la plupart des banques n’accordent plus d’augmentation d’hypothèque.
- Prélèvement des fonds de prévoyance : Une avance sur les fonds de prévoyance peut être utilisée tous les cinq ans pour l’achat, la rénovation ou des investissements à valeur ajoutée dans un bien immobilier en propriété.
- Crédit de construction : Ce type de prêt couvre jusqu’à 80 % des coûts des travaux. Une fois les travaux terminés, le crédit de construction est généralement converti en hypothèque.
- Subventions : Pour les rénovations énergétiques, des aides financières peuvent être sollicitées. Les critères d’éligibilité varient cependant considérablement d’un canton à l’autre.
Optimisation fiscale des investissements à valeur ajoutée
Les investissements à valeur ajoutée ne sont généralement pas déductibles fiscalement. Toutefois, lors de la vente du bien, ils peuvent être déduits du bénéfice immobilier imposable en tant que coûts d’investissement. À l’inverse, les investissements d’entretien peuvent être systématiquement déduits du revenu imposable.
Les rénovations énergétiques constituent une exception à cette règle. Même si elles augmentent la valeur d’un bien, elles restent déductibles du revenu imposable. Depuis 2020, ces coûts peuvent être répartis sur trois périodes fiscales, même s’ils sont engagés en une seule année. Par le passé, les propriétaires devaient souvent étaler leurs travaux sur plusieurs années pour maximiser leurs déductions fiscales, une contrainte qui n’est désormais plus nécessaire dans la plupart des cas.
Investissements à valeur ajoutée avant la vente d’un bien immobilier
La pertinence d’un investissement à valeur ajoutée avant une vente dépend de plusieurs facteurs. Pour des rénovations mineures, il n’y a généralement aucune raison de ne pas les réaliser. Les rénovations énergétiques sont souvent rentables, car elles apportent des avantages quasi exclusifs au futur acquéreur.
En revanche, les investissements plus conséquents ne sont pas toujours judicieux. Lorsqu’une rénovation est une question de goût ou que son utilité dépend des préférences du propriétaire, il peut être plus avantageux de vendre le bien à un prix légèrement inférieur et de laisser l’acheteur effectuer les travaux selon ses propres besoins.
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