Qu’est-ce qu’une indemnité de résiliation anticipée ?
Lorsqu’un prêt hypothécaire est résilié avant son échéance, la banque applique une indemnité de résiliation anticipée, également appelée pénalité ou frais de sortie. Son montant est calculé en fonction du capital restant dû, de la durée restante du contrat, du taux d’intérêt et du niveau actuel des taux de marché.
Ces frais peuvent atteindre plusieurs dizaines de milliers de francs, notamment si les taux d’intérêt ont baissé depuis la souscription du prêt.
Pourquoi la banque applique-t-elle ces frais ?
Les intérêts que vous payez sur votre prêt représentent une source de revenus pour la banque. Si vous résiliez votre hypothèque avant son terme, la banque doit replacer ce capital sur le marché monétaire ou obligataire.
Si la rentabilité d’un nouvel investissement est inférieure au taux d’intérêt de votre prêt initial, la banque subit une perte qu’elle vous facture sous forme d’indemnité de résiliation anticipée.
Comment est calculée l’indemnité de résiliation anticipée ?
L’indemnité dépend de plusieurs facteurs :
- Montant du prêt restant
- Durée restante du contrat
- Différence entre le taux de votre prêt et le taux de réinvestissement
- Frais administratifs facturés par la banque
La formule de calcul est la suivante :
Indemnité = Durée restante × Capital restant × Différence de taux + Frais de dossier
La différence de taux correspond au taux d’intérêt initial moins le taux de réinvestissement (rendement que la banque peut obtenir sur le marché).
Bon à savoir : Les clients qui renouvellent leur prêt chez la même banque ou investissent le produit de la vente dans un compte auprès de celle-ci peuvent bénéficier de conditions plus favorables.
Quels types de prêts hypothécaires sont concernés ?
Hypothèque à taux fixe
La plupart des banques appliquent une indemnité si une hypothèque à taux fixe est résiliée avant son terme.
Hypothèque SARON
Si un contrat-cadre avec durée fixe existe, des frais de résiliation anticipée peuvent être appliqués. Cependant, certains établissements permettent de passer gratuitement d’une hypothèque SARON à une hypothèque à taux fixe.
Hypothèque variable
Une hypothèque à taux variable peut être résiliée à tout moment en respectant un délai de préavis, sans frais de résiliation anticipée.
Comment réduire l’indemnité de résiliation anticipée ?
Les banques et assurances ne sont pas toujours transparentes sur ces frais. Voici quelques conseils pour minimiser l’impact financier :
- Demandez un calcul détaillé des frais auprès de votre banque et essayez de négocier.
- Profitez de votre relation bancaire : un client fidèle ou souscrivant un nouveau produit (compte, nouvelle hypothèque) peut bénéficier d’une réduction.
Analysez les options de transfert d’hypothèque (voir ci-dessous).
Comment éviter l’indemnité de résiliation anticipée ?
Il est parfois possible d’éviter ces frais en transférant plutôt qu’en résiliant l’hypothèque. Voici trois solutions :
- Transfert sur un nouveau bien : Si vous achetez un autre logement, vous pouvez transférer votre hypothèque sur ce bien. Le défi réside dans la synchronisation entre la vente et l’achat.
- Transfert sur un autre bien existant : Si vous possédez déjà un autre bien immobilier, vous pouvez y transférer votre hypothèque.
Cession au nouvel acquéreur : Si la banque l’accepte, l’acheteur peut reprendre votre hypothèque existante, à condition que cela corresponde à son projet financier.
Déduction fiscale de l’indemnité de résiliation anticipée
Depuis un arrêt du Tribunal fédéral de 2017, l’indemnité de résiliation anticipée peut, sous certaines conditions, être déduite des impôts. Voici les trois cas possibles :
Cas 1 : Résiliation liée à la vente du bien
Si l’hypothèque est résiliée en raison de la vente d’un bien, l’indemnité peut être déduite de l’impôt sur le gain immobilier en tant que coût d’investissement.
Cas 2 : Souscription d’une nouvelle hypothèque auprès de la même banque
Les intérêts hypothécaires privés sont déductibles du revenu imposable en Suisse (jusqu’à CHF 50’000). L’indemnité peut être déduite en tant qu’intérêt hypothécaire si une nouvelle hypothèque est contractée chez le même prêteur.
Cas 3 : Souscription d’une hypothèque chez un autre prêteur
Si vous changez d’établissement financier, l’indemnité ne peut pas être déduite des impôts.
Vous envisagez de vendre votre bien immobilier ?
Vous souhaitez vendre votre bien ou en connaître la valeur actuelle sur le marché ? Contactez-nous pour être mis en relation avec un agent immobilier de votre région ou évaluez gratuitement votre bien en quelques minutes en ligne :
