Qu'est-ce que la valeur locative en Suisse ?
La valeur locative est souvent décrite comme un revenu fictif que les propriétaires doivent déclarer en Suisse lorsqu'ils habitent dans leur propre bien immobilier. D'un point de vue fiscal, la valeur locative est en fait considérée comme un revenu en nature ; un revenu en nature est un avantage équivalent à de l'argent, qui est comparable à un revenu.
C'est un revenu en nature, car le propriétaire ne génère pas réellement de l'argent avec sa propriété, mais tire plutôt un avantage équivalent à de l'argent du fait qu'il vit dans son bien. La taxation de la valeur locative compense l'avantage que les propriétaires ont par rapport aux locataires, car ils n'ont pas à payer de loyer et peuvent déduire une partie de leurs coûts de logement (intérêts hypothécaires et coûts d'entretien) de leur revenu imposable.
Quand faut-il déclarer la valeur locative ?
Résidence principale
Les propriétaires de logements sont toujours imposables lorsqu'ils occupent leur appartement ou leur maison. Les résidences principales doivent donc toujours être déclarées.
Résidence secondaire ou logement de vacances
Pour la fiscalité, il n'importe pas si un bien est occupé en permanence ou non – tant qu'il est en principe disponible, il est considéré par la loi comme utilisé par le propriétaire. Cela signifie que la valeur locative doit également être déclarée pour une maison de vacances ou un appartement de vacances.
Si la résidence secondaire est louée en cours d'année, la valeur locative n'est imposable que proportionnellement, c'est-à-dire pour la période pendant laquelle le bien n'est pas loué. Bien sûr, les revenus locatifs doivent être déclarés comme revenu.
Appartement loué
La valeur locative s'applique uniquement aux biens immobiliers qui ne sont pas loués. Les propriétaires d'un appartement ou d'une maison loués toute l'année sont exemptés de la valeur locative et déclarent à la place les revenus locatifs comme revenu.
Abolition de la valeur locative : un sujet politique depuis de nombreuses années
Contexte : Pourquoi existe-t-il une valeur locative en Suisse ?
La valeur locative était à l'origine une mesure d'urgence pour améliorer le budget fédéral en temps de crise. La valeur locative a été introduite pour la première fois en 1915, lorsque les revenus douaniers ont chuté à la suite de la Première Guerre mondiale. En 1934, le Conseil fédéral a réintroduit l'impôt une deuxième fois par droit d'urgence pour assainir le budget fédéral en difficulté pendant la Grande Dépression.
Cette mesure aurait dû être temporaire ; cependant, le Parlement a approuvé une extension jusqu'en 1941 – à ce moment-là, la Seconde Guerre mondiale était en plein essor et la valeur locative a été maintenue comme une soi-disant taxe de défense pour compenser les dépenses de guerre. En 1958, la valeur locative a été intégrée dans le droit régulier par un vote populaire.
Arguments en faveur de la valeur locative
La taxation de la valeur locative, selon l'argumentation classique des partisans, compense les avantages que les propriétaires ont par rapport aux locataires : ils ne paient pas de loyer et peuvent encore déduire une partie de leurs coûts de logement (intérêts hypothécaires et coûts d'entretien) de leur revenu imposable.
Arguments pour l'abolition
La valeur locative est perçue par de nombreux propriétaires comme injuste et opaque, car un revenu 'fictif' invisible doit être déclaré. De plus, la valeur locative pénalise excessivement les propriétaires qui ont amorti leur hypothèque – ils ne bénéficient plus des déductions d'intérêts débiteurs et paient encore plus d'impôts sur la fortune. Cependant, la valeur locative, qui est censée compenser les avantages des déductions d'intérêts débiteurs, reste inchangée même si l'hypothèque est amortie.
Abolition de la valeur locative (état en décembre 2023)
Le système actuel de taxation de la valeur locative fait l'objet de discussions controversées depuis longtemps. Après que le Conseil fédéral et le Conseil des États aient déjà approuvé une nouvelle réglementation en 2021, la proposition a également été acceptée par le Conseil national lors de la session d'été 2023. Il y aura donc très probablement un changement de système avec l'abolition de la valeur locative – mais la forme que cela prendra est encore incertaine à l'heure actuelle.
Le Conseil national et le Conseil des États sont d'accord pour dire que la valeur locative pour les résidences principales devrait être abolie à l'avenir. Il est également clair que les déductions fiscales doivent être révisées en même temps. Actuellement, les intérêts hypothécaires peuvent être déduits jusqu'à un montant de CHF 50'000 au-dessus des entrées d'actifs imposables du revenu imposable, ce qui est pratiquement jamais atteint en pratique. Les coûts d'entretien peuvent être déclarés dans la plupart des cantons de manière forfaitaire (c'est-à-dire en pourcentage de la valeur locative) ou réelle.
Le Conseil national s'est prononcé pour que, après la réforme, seuls les intérêts débiteurs à hauteur de 40 % maximum des entrées d'actifs imposables puissent être déduits du revenu imposable. La Commission de l'économie et des redevances du Conseil des États (CER-E), en revanche, insiste sur un taux maximal de 70 %.
Il existe également un désaccord sur la taxation des résidences secondaires. Le Conseil national a plaidé pour un changement de système cohérent et souhaite abolir complètement la valeur locative. La CER-E, en revanche, souhaite continuer à taxer la valeur locative pour les résidences secondaires. L'argument principal concerne les recettes fiscales perdues dans les cantons touristiques tels que les Grisons, le Valais ou le Tessin, où se trouvent la plupart des appartements de vacances.
Comment est calculée la valeur locative ?
Base légale
La valeur locative est ancrée dans la loi fédérale sur l'impôt fédéral direct (section 5, article 21) :
Sont imposables les revenus provenant de biens immobiliers, en particulier :
- tous les revenus de location, de bail, d'usufruit ou d'autre utilisation ;
- la valeur locative des biens immobiliers ou parties de biens immobiliers qui sont à la disposition du contribuable en raison de la propriété ou d'un droit d'usage gratuit pour son propre usage ;
Pour la mise en œuvre, les autorités fiscales cantonales sont responsables. Elles déterminent les procédures utilisées pour établir les valeurs locatives. Toutefois, selon une décision du Tribunal fédéral, la valeur locative ne peut être inférieure à 60 % dans aucun cas individuel.
Ce qui diffère entre les cantons concernant la valeur locative
En raison de la souveraineté des cantons, les méthodes utilisées varient considérablement. Selon le canton et le type d'objet, différentes méthodes d'évaluation sont utilisées : sur la base des loyers comparatifs, de la valeur réelle de la propriété, du prix d'achat réel ou d'autres critères. Dans certains cantons, la valeur locative est liée à la valeur fiscale et est évaluée conjointement avec celle-ci. La plupart des cantons visent une valeur locative d'environ 70 % des loyers du marché.
De plus, il existe des différences considérables entre les cantons en ce qui concerne les déductions pour sous-utilisation. Certains cantons, comme Berne, n'accordent aucune déduction pour l'impôt d'État ; d'autres seulement dans certains cas. À l'autre extrémité du spectre, par exemple, Schaffhouse connaît des déductions importantes en cas de sous-utilisation ou d'inutilisabilité.
La valeur locative dans les cantons de suisses romandes
Canton de Vaud
Dans le canton de Vaud, la valeur locative représente 65% de la valeur statistique établie sur la base d’une statistique des loyers. Cette base est mise à jour régulièrement en rapport avec le coût de la vie, le prix des loyers ainsi que le coût de la construction.
Le calcul de la valeur locative tient compte de :
- l’âge du bâtiment
- le type de bien
- la commune de situation du bien
- la surface du bien
- l’absence de confort
- l’environnement défavorable
Dans le canton de Vaud, le calcul de la valeur locative se fait directement dans votre déclaration d’impôts comme imagé ci-dessous.
Cette déclaration s’effectue sur le site de l’administration cantonale : www.vd.ch/vaudtax
Si vous souhaitez obtenir plus d’aide et de renseignements sur la façon de remplir votre déclaration, un guide contenant des instructions complémentaires concernant la propriété immobilière est disponible à ce lien.
Calculer la valeur locative à Genève
Pour déterminer la valeur locative à Genève, la formule vise à établir un montant qui se situe entre 50% et 60% du loyer du marché pour une propriété similaire, en accord avec les pratiques locatives de la région. Cette valeur locative ne doit cependant pas excéder 20 % du revenu brut du propriétaire. Dans le cas où les intérêts de l'hypothèque sont supérieurs à la valeur locative plafonnée, ce plafond est alors levé, et la totalité de la valeur locative devient imposable. Par ailleurs, que l'impôt soit calculé sur la base de la valeur locative totale ou plafonnée, les propriétaires ont la possibilité de bénéficier d'une déduction de 4 % pour chaque année d'occupation de leur bien immobilier, avec une limite maximale de déduction fixée à 40 %.
Canton du Valais
La législation du canton du Valais stipule que les valeurs locatives doivent être déterminées de façon équitable, en se basant sur les conditions actuelles du marché locatif. En conséquence, le canton du Valais a choisi de fixer les valeurs locatives brutes à hauteur de 60 % des loyers observés sur le marché. Les mêmes principes sont également appliqués dans la Loi sur l'impôt fédéral direct (LIFD).
Canton de Neuchâtel
Pour établir la valeur locative dans le canton de Neuchâtel, on applique un pourcentage graduel à la valeur cadastrale du bien immobilier :
- Un taux de 3,5 % est appliqué sur la tranche initiale allant jusqu'à 500'000 francs.
- Pour la tranche de valeur allant de 500'001 à 1 million de francs, le taux est de 3,3 %.
- La tranche de valeur entre 1 million et 1,5 million de francs est soumise à un taux de 2,7 %.
- Pour la portion de valeur entre 1,5 et 2 millions de francs, le taux descend à 1,8 %.
- Enfin, pour la valeur qui excède les 2 millions de francs, le taux est réduit à 0,8 %.
