Des incidents qui ont impacté l’économie internationale produisant, sans grande surprise, des conséquences sur le marché immobilier suisse. S’il est toujours difficile de prédire les futures répercussions, nous pouvons aisément dresser un état des lieux de la situation actuelle. Dans un tel climat d’incertitude, est-ce toujours favorable de vendre son bien immobilier ?
Un marché de l’offre en tension
Le marché immobilier est frappé, depuis plusieurs années déjà, par un phénomène de diminution du nombre de biens à vendre, si bien que l’offre n’a jamais été aussi pauvre qu’actuellement.
Selon Wüest Partner, l’offre s’est réduite de près de 15% au cours des douze derniers mois, touchant grandement les maisons individuelles dont seulement 2,3% des biens sont disponibles à la vente alors que ce chiffre avoisinait 4% dix ans plus tôt. Les appartements en PPE sont quant à eux un peu plus épargnés mais restent tout de même rares avec 4% des biens proposés à la vente, soit le taux le plus bas depuis 17 ans. Cette tendance qui s’étend sur tout le territoire suisse semble être également présente dans d’autres pays, notamment chez nos voisins francophones. Le groupe SeLoger, spécialiste des portails immobiliers en France, constate un recul de 22% du nombre de logements proposés à la vente sur le territoire français en seulement deux ans.
Un phénomène porté entre autres par le ralentissement de l’activité de construction. Enclenchée depuis le début de la pandémie de Covid-19, cette baisse entraîne une diminution temporaire du nombre de projets de construction et impacte donc le marché des ventes dans son ensemble. On remarque de surcroît qu’il a été construit davantage de logements locatifs que biens destinés à la propriété, réduisant de facto l’offre disponible sur le marché de la vente. Et cette tendance risque de perdurer encore quelque temps puisque malgré une lente reprise en 2020, le nombre de demandes et d’accords de permis de construire semble être au plus bas. S’ajoute à cela des difficultés d’approvisionnement grandissantes sur les matières premières liées au conflit russo-ukrainien mais aussi à la stratégie zéro Covid de la Chine.
Autant d'événements qui entraînent d’une part une augmentation du coût de construction, et d’autre part un allongement du délai de construction impactant alors considérablement l’offre des nouveaux logements disponibles.
Des taux d’intérêt à la hausse
Depuis 2021, le taux d’intérêt interbancaire à 10 ans ne cesse d’augmenter et se montre, ces derniers temps, très volatile. Il a d’ailleurs atteint des sommets en juin dernier, notamment avec l’annonce par la Banque Nationale Suisse de l’augmentation du taux directeur.
Pour le consommateur, et plus précisément pour les nouveaux acquéreurs, ces changements ont une incidence directe sur la charge d’intérêts hypothécaire qui s’est nettement alourdie en comparaison à l’année passée.
Une augmentation qui risque également d’impacter les propriétaires actuels lors de renégociations notamment si leur hypothèque actuelle arrive à échéance ou si un projet de nouvelle acquisition se concrétise. Eux aussi pourraient voir leurs mensualités augmentées si le taux de leur hypothèque actuelle est moindre comparativement aux taux pratiqués par leur établissement financier lors de cette renégociation.
Même si les mensualités pour un propriétaire ont quelque peu augmenté, la propriété reste bénéfique puisqu’elle présente de nombreux avantages fiscaux qui méritent d’être discutés avec un conseiller financier. On remarque également que des facteurs non-financiers entrent en considération dans l’équation et motivent aujourd’hui davantage les futurs acquéreurs à accéder à la propriété.
Un nombre d’acheteurs à la baisse, bien que toujours élevé
Chez Neho, nous constatons, en conséquence, une nette diminution de la demande au cours du second trimestre 2022. En effet, entre avril et juin, le nombre d’acheteurs moyen intéressés par propriété a chuté de presque 45% portant leur nombre à seulement 39, au lieu de 64 en moyenne au premier trimestre 2022.
Une tendance qui se fait également ressentir sur le nombre de profils acheteurs créés sur la plateforme Neho. Si au premier trimestre 2022 plus de 15’600 acquéreurs se sont enregistrés, ils ne sont plus que 13’350 à avoir ouvert un accès personnel à la plateforme au second trimestre, soit une baisse de 15% en seulement quelques mois. Même si cette baisse peut sembler de prime abord conséquente, elle n’est cependant pas alarmante étant donné que le nombre d’acquéreurs potentiels se porte toujours à un niveau élevé, si bien qu’il reste toujours au moins un acheteur prêt à faire une offre au prix demandé par le vendeur.
Au-delà d’une diminution du nombre d’acheteurs, on assiste également à une augmentation des délais de vente en comparaison à l’année passée. Nous comptions, en juin 2021, 52% des offres acceptées durant les deux premiers mois de parution des propriétés sur les portails immobiliers. Un an plus tard, en juin 2022, le chiffre est en recul et atteint 39%, soit 13 points de moins.
Des prix toujours à la hausse
Il semble que les derniers événements et changements n’aient pour autant pas inversé la dynamique des prix de l’immobilier qui poursuivent leur ascension. Selon l’indice SWX IAZI Private Real Estate Price Index, le prix des maisons individuelles a connu une augmentation de +0.6%. Les appartements en PPE ont quant à eux subi une hausse des prix de +0.8% entre le premier et le second trimestre 2022.
Une tendance que nous constatons également chez Neho puisque le prix final des transactions excède, au second trimestre, toujours le prix des estimations hédonistes pour tous types de logements confondus. Si au premier trimestre 2022 la différence entre les deux indices était de 4.68%, elle atteint au second trimestre 6.97%, soit une augmentation de 2.3 points entre les deux premiers trimestres de l’année. Une évolution positive qui fait écho à la croissance des prix évoquée précédemment et qui s’étend à l’ensemble des cantons.
Pour l'heure, pas de contre-indication à la vente
Finalement, malgré un essoufflement de la demande qui s’est récemment fait ressentir, il semble que les prix du marché immobilier suisse n’aient pas été impactés au cours du second trimestre 2022 puisque la demande est restée toujours excédentaire à l’offre. Ainsi, un objet à la vente trouvait toujours preneur tandis que les prix continuaient leur ascension durant cette période. Une situation qui pourrait évoluer si l’on se réfère aux récentes annonces de la BCE qui a relevé, il y a peu, ses taux directeurs de façon considérable ce qui entraînera une hausse du coût des hypothèques dans les pays voisins. Ainsi, si la Banque Nationale Suisse suit le mouvement de son homologue européenne, il est probable que la demande recule encore et que les prix se stabilisent sur le marché suisse. En tant que propriétaire, la période reste encore propice à la vente puisque les prix se situent, pour l’instant, toujours à un niveau particulièrement élevé.
