Was ist der Marktwert einer Immobilie?
Der Marktwert einer Immobilie ist der theoretische Preis, den ein typischer Käufer für die Immobilie zu zahlen bereit ist. Es handelt sich um den Preis, den die Immobilie auf einem freien und wettbewerbsorientierten Markt erzielen würde. Der Marktwert spiegelt das Zusammenspiel von Angebot und Nachfrage wider und wird von verschiedenen Faktoren beeinflusst, wie der Lage, dem Zustand und der Grösse der Immobilie.
Faktoren, die den Marktwert einer Immobilie beeinflussen
Lage
- Städtische Gebiete: Immobilien in Städten wie Zürich, Genf oder Basel haben im Durchschnitt einen höheren Marktwert aufgrund der höheren Nachfrage und des begrenzten Angebots.
- Ländliche Gebiete: Immobilien in ländlichen Regionen haben im Durchschnitt einen niedrigeren Marktwert.
Zustand der Immobilie
- Baujahr: Ältere Gebäude benötigen mehr Unterhalt und haben eine geringere verbleibende Lebensdauer, was zu einem tieferen Marktwert führt.
- Materialien und Ausbaustandard: Eine Immobilie mit hochwertigen Materialien und aufwändiger Bauweise ist mehr wert als eine einfacher ausgestattete Immobilie.
- Energetischer Zustand: Wärmedämmungen und ein effizientes Heizsystem führen zu geringeren Betriebskosten, was den Marktwert der Immobilie steigert.
Grösse von Immobilie und Grundstück
- Grundstücksfläche: Ein grosses Grundstück an derselben Lage ist mehr wert als ein kleineres.
- Ausnützungsziffer: Die Ausnützungsziffer sagt aus, wie viel Geschossfläche im Verhältnis zur Grundstücksfläche an einem bestimmten Standort zulässig ist. Nicht ausgeschöpfte Reserven bedeuten einen höheren Immobilienwert.
Marktlage
- Angebot und Nachfrage: Wenn die Nachfrage nach Immobilien in einer bestimmten Region steigt, steigt auch der durchschnittliche Marktwert. Einen wertsteigernden Effekt hat auch ein knappes Angebot bei gleichbleibender Nachfrage.
Methoden zur Bestimmung des Marktwerts
Vergleichswertverfahren
Beim Vergleichswertverfahren wird die Immobilie mit ähnlichen Objekten verglichen, die kürzlich verkauft wurden. Dabei werden die Lage, Grösse und Ausstattung berücksichtigt.
Hedonische Bewertungsmethode
Heutzutage werden die meisten Immobilienbewertungen statt mit einem herkömmlichen Vergleichswertverfahren meist mit einem hedonischen Bewertungstool durchgeführt. Dabei handelt es sich um eines spezialisierte Computeranwendung, mit der die Immobilie mit Zehn- oder hunderttausenden an historischen Transaktionen verglichen wird.
Zugrunde liegt ein sogenanntes hedonisches Modell. Das ist ein statistisches Verfahren, mittels dem der Preis einer Immobilie aus ihren Eigenschaften geschätzt wird. Dank des Vergleichs mit zahlreichen vergangenen Transaktionen kann der Marktwert einer unbekannten Immobilie sehr zuverlässig und präzise geschätzt werden.
Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren wird häufig für vermietete Immobilien verwendet. Dabei wird der Marktwert auf Basis der erzielbaren Mieteinnahmen berechnet. Dies ist besonders nützlich für Investoren, die den zukünftigen Ertrag einer Immobilie abschätzen möchten.
Berechnungsbeispiel:
- Jährliche Nettomieteinnahmen: CHF 50'000
- Kapitalisierungssatz: 5 %
- Ertragswert: CHF 50'000 / 0,05 = CHF 1'000'000
Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren oder Realwertverfahren ermittelt den Marktwert der Immobilie anhand der theoretischen Wiederbeschaffungskosten. Es wird häufig für Spezialimmobilien verwendet, für die es keine vergleichbaren Objekte gibt.
Berechnungsbeispiel:
- Baukosten pro m²: CHF 4'000
- Fläche: 200 m²
- Wiederbeschaffungswert: CHF 800'000
- Altersentwertung (10 %): CHF 80'000
- Sachwert: CHF 720'000
Die Bedeutung des Marktwerts beim Immobilienverkauf
Beim Verkauf einer Immobilie ist es entscheidend, den Marktwert zu kennen, um einen realistischen Verkaufspreis festzulegen. Ein zu hoher Preis kann potenzielle Käufer abschrecken, während man mit einem zu tiefen Preis einen Verkauf unter dem tatsächlichen Wert der Immobilie riskiert.
Marktwert von Immobilien in verschiedenen Schweizer Städten
|
Stadt |
Durchschnittlicher Marktwert Wohnungen |
Durchschnittlicher Marktwert Einfamilienhäuser |
|---|---|---|
|
Zürich |
CHF 16'792 / m² |
CHF 15'345 / m² |
|
Genf |
CHF 16'237 / m² |
CHF 13'861 / m² |
|
Basel |
CHF 11'241 / m² |
CHF 9'862 / m² |
|
Bern |
CHF 9'834 / m² |
CHF 11'277 / m² |
|
Lausanne |
CHF 12'568 / m² |
CHF 11'891 / m² |
|
Winterthur |
CHF 10'689 / m² |
CHF 9'839 / m² |
Wie kann man den Marktwert seiner Immobilie ermitteln?
Es gibt zwei gängige Methoden, um den Marktwert einer Immobilie zu ermitteln: die kostenlose Online-Bewertung und die Schätzung durch einen Makler vor Ort.
Bei der Online-Bewertung geben Eigentümer grundlegende Informationen zur Immobilie, wie Lage, Grösse und Zustand, auf einer Website oder in einer Anwendung ein. Ein Computerprogramm vergleicht diese Daten mit ähnlichen Objekten in der Umgebung und liefert eine grobe Schätzung des Marktwerts. Diese Methode ist schnell, unkompliziert und in der Regel kostenlos.
Die Schätzung durch einen Makler vor Ort ist detaillierter. Hier besucht ein Makler die Immobilie persönlich und bewertet sie umfassend. Der Makler berücksichtigt neben objektiven Daten wie Zustand und Lage auch subjektive Faktoren, die den Wert beeinflussen könnten, und nutzt seine Erfahrung sowie eine aktuelle Marktanalyse, um eine fundierte Schätzung abzugeben. Diese Methode ist genauer, allerdings auch zeitaufwändiger.
