Was ist die Ausnützungsziffer?
Die Ausnützungsziffer ist das maximal zulässige Verhältnis zwischen der Grundstücksfläche und der Bruttogeschossfläche. Die Ausnützungsziffer drückt also aus, wie stark ein Grundstück an einer bestimmten Lage überbaut werden darf.
Die Bruttogeschossfläche wird als Dezimalzahl bzw. Prozentwert ausgedrückt und entspricht der Bruttogeschossfläche geteilt durch die Grundstücksfläche.
Ausnützungsziffer = Grundstücksfläche / Bruttogeschossfläche
Wie hoch ist die Ausnützungsziffer typischerweise?
In ländlichen Gebieten ist die Ausnützungsziffer niedrig (z.B. 25–35 %). In den Städten kann die Ausnützungsziffer bis zu 80 Prozent betragen.
Wozu dient die Ausnützungsziffer?
Die Ausnützungsziffer spielt eine zentrale Rolle in der Bauplanung der Gemeinde, unter anderem durch:
- Steuerung der baulichen Dichte: Die Ausnützungsziffer hilft, eine Über- oder Unterbebauung eines Gebiets zu vermeiden und stellt damit sicher, dass im Sinne der übergreifenden Raumplanung gebaut wird.
- Infrastrukturplanung: Mit der Ausnützungsziffer wird sichergestellt, dass die Infrastruktur (z.B. Verkehrswege, Versorgungsleitungen, Grünflächen) mit der Wohnraumentwicklung übereinstimmt.
- Umweltschutz: Durch die Begrenzung der baulichen Dichte wird der Umwelt- und Naturschutz gewährleistet.
Wo finde ich die Ausnützungsziffer?
Die Ausnützungsziffer ist im Zonenplan und der Bau-und Nutzungsordnung der Gemeinde aufgeführt. Im Zonenplan ist festgelegt, zu welcher Bauzone ein bestimmtes Gebiet in einer Gemeinde gehört. Die Bauordnung und der Zonenplan sind bei Ihrer Gemeinde bzw. der kommunalen Bauverwaltung einsehbar.
Ausnützungsziffer und maximale Bruttogeschossfläche berechnen
1. Bruttogeschossfläche berechnen
Die Bruttogeschossfläche (BGF) ist die Summe aller Flächen eines Gebäudes, sowohl oberirdisch als auch unterirdisch. Die Wandquerschnitte sind inklusive. Nicht zur BGF gehören Flächen, die nicht zur eigentlichen Wohnzone zählen, wie zum Beispiel Keller, Estriche oder die Heizungs- und Einstellräume.
2. Landfläche berechnen
Die Landfläche ist die Fläche der Parzelle abzüglich der Flächen, die für die Erschliessung der Parzelle notwendig sind (Zufahrt, Trottoir) sowie im Zonenplan aufgeführte Grünzonen sowie Wälder und Gewässer.
3. Ausnützungsziffer berechnen
Die Ausnützungsziffer ist das Verhältnis der Bruttogeschossfläche zur Landfläche.
Ausnützungsziffer = Grundstücksfläche / Bruttogeschossfläche
4. Maximale Bruttogeschossfläche aus der Ausnützungsziffer berechnen
Maximale Bruttogeschossfläche = Landfläche x Ausnützungsziffer
Ausnützungsziffer beim Umbau
Beim Umbau oder Ausbau eines Hauses bestimmt die Ausnützungsziffer, welchen Spielraum man als Eigentümer hat. Wenn die maximale Wohnfläche bereits ausgenutzt ist, darf beispielsweise ein Estrich nicht einfach zu einem Wohnzimmer ausgebaut werden, da dies die zulässige Ausnützungsziffer überschreiten würde. Gleiches gilt für den Bau eines beheizten Wintergartens.
Ausnützungsziffer ausschöpfen
Insbesondere beim Kauf einer älteren Immobilie kommt es vor, dass die bestehende Liegenschaft die erlaubte Bruttogeschossfläche nicht vollständig ausschöpft und man als Eigentümer Spielraum für Um- bzw. Ausbauten hat. Ist die Ausnützungsziffer bereits voll ausgeschöpft, kann bei der Gemeinde eine Ausnahmebewilligung beantragt werden.
Ausnützungsziffer beim Immobilienverkauf
Je grösser die Ausnützungsziffer, desto mehr darf auf einem Grundstück gebaut werden und desto mehr Wert hat das Grundstück beziehungsweise die Liegenschaft. Ein Blick in den Zonenplan sollte daher zu jedem Immobilienverkauf dazugehören.
