Was ist die Bruttogeschossfläche?
Die Bruttogeschossfläche (BGF) bezieht sich auf die Gesamtfläche aller Geschosse eines Gebäudes, einschliesslich der Wände und der für das Gebäude notwendigen Konstruktionselemente. Sie umfasst sowohl Wohn- als auch Nicht-Wohnflächen.
Was gehört alles zur Bruttogeschossfläche?
Die Bruttogeschossfläche (BGF) bezeichnet die Summe aller Grundflächen sämtlicher über- und unterirdischen Stockwerke eines Gebäudes, sofern die Räume zum Wohnen oder Arbeiten genutzt werden können. Folgendes gehört alles zur Bruttogeschossfläche:
- Wohnräume
- Bad
- Küche
- Attikawohnung
- Werkstatt
- beheizter Wintergarten
Zur Bruttogeschossfläche gehören insbesondere auch die Grundflächen der Wände inklusive Dämmstoffen und Verputzungen (mehr zu Netto- und Bruttoflächen in diesem Artikel).
Was gehört alles nicht zur Bruttogeschossfläche?
Nicht zur Bruttogeschossfläche gehören folgende Flächen:
- Dach- und Kellerräume, die nicht bewohnbar sind
- Offene Balkone und Terrassen
- Flächen mit weniger als 1,5 Meter Höhe
- Räume für Gebäudetechnik
- Gemeinschaftsräume in einem Mehrfamilienhaus
Berechnung der Bruttogeschossfläche mithilfe der Grundflächen
Die Bruttogeschossfläche lässt sich einfach aus den Grundflächen der einzelnen Stockwerke berechnen. Diese finden sich in den Plänen des Architekten. Alternativ können Sie für eine erste Näherung die Grundrissfläche berechnen, indem Sie die Länge und Breite der Aussenmasse multiplizieren.
Von der Grundrissfläche müssen für jedes Stockwerk die oben erwähnten Flächen abgezogen werden, die alle nicht zur Bruttogeschossfläche zählen: Dach- und Kellerräume ohne Wohnnutzung, Räume für Gebäudetechnik, Balkonflächen, Terrassen, Flächen unter 1,50 Meter Höhe sowie gemeinschaftlich genutzte Räume in Mehrfamilienhäusern.
Berechnung der Ausnützungsziffer mit der Bruttogeschossfläche
Die Ausnützungsziffer ist eine entscheidende Kennzahl beim Immobilienkauf oder -verkauf und beschreibt das Mass der rechtlich erlaubten Bebauung auf einem Grundstück in der Schweiz. Sie entspricht dem Verhältnis zwischen der anrechenbaren Bruttogeschossfläche und der Grundstücksfläche.
Die Ausnützungsziffer in Prozent ergibt sich durch Division der Grundstücksfläche durch die Bruttogeschossfläche. Eine höhere Ziffer bedeutet, dass auf einem gleich grossen Grundstück ein grösseres Haus gebaut werden darf.
Die maximal erlaubte Ausnützungsziffer wird von den Gemeinden vorgegeben und ist in der Bau- und Nutzungsordnung sowie in den Zonenplänen zu finden. In ländlichen Gebieten ist die Ausnützungsziffer niedrig und liegt oft bei 25 bis 35 Prozent; in den Städten kann sie bis zu 80 Prozent betragen.
Die Ausnützungsziffer ist eine entscheidende Kennzahl bei der Bewertung einer Liegenschaft. Je grösser die Ziffer, desto mehr darf auf einem Grundstück gebaut werden und desto mehr Wert hat das Grundstück beziehungsweise die Liegenschaft.
