Wohnfläche berechnen bei Verkauf oder Vermietung
Die Quadratmeterzahl ist einer der wichtigsten Kennwerte jeder Immobilie. Denn ob Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten und eine Bewertung benötigen, ob Sie eine Wohnung oder ein Haus vermieten und den Mietzins festlegen müssen oder ob Sie als Bauherr oder privater Eigentümer einen Um- oder Neubau planen: Immer benötigen Sie Flächenangaben in irgendeiner Form.
Die Berechnung dieser Flächen ist komplex und nicht immer auf den ersten Blick verständlich. Das liegt auch daran, dass es zwei verschiedene Normen gibt, die zu unterschiedlichen Flächenangaben führen.
In diesem Artikel erklären wir die Begriffe Nettowohnfläche, Hauptnutzfläche, Nebennutzfläche, Aussennutzfläche und Grundfläche und wie sie berechnet werden.
Was bedeutet Wohnfläche?
Für die Berechnung der Wohnfläche gibt es in der Schweiz keine einheitliche Methode. Es gibt zwei unterschiedliche Normen: Einmal die Hauptnutzfläche nach SIA-Norm 416 und einmal die Nettowohnfläche gemäss dem Wohnungs-Bewertungs-System (WBS) des Bundesamts für Wohnungswesen.
Die beiden Definitionen überschneiden sich in den meisten Punkten, mit kleinen Ausnahmen, die gleich erklärt werden.
Hauptnutzfläche
Die Hauptnutzfläche ist die Gesamtfläche aller Räume in einer Wohnung. Die Fläche auf welche Badewannen, Küchengeräte und Einbauschränke stehen, gehören ebenfalls zur Hauptnutzfläche. Kellerräume, Estrich und Garage werden bei der Berechnung nicht mitgezählt. Ebenso gehören der Balkon und die Terrasse nicht zur Hauptnutzfläche.
Nettowohnfläche
Zur Nettowohnfläche gehören alle begehbaren und belegbaren Bodenflächen innerhalb einer Wohnung mit einer Raumhöhe von 1,5 Meter und mehr. Die Räume müssen beheizbar und ganzjährig bewohnbar sein. Abstellkammern, Vorratsräume und dergleichen zählen mit zur Nettowohnfläche.
Unterschied zwischen der Hauptnutzfläche und der Nettowohnfläche
Es gibt zwei kleine Unterschiede zwischen der Berechnung der Nettowohnfläche und der Hauptnutzfläche:
- Abstellräume, Vorratskammern und Ähnliches gehören zur Nettowohnfläche, sofern sie beheizt sind, aber nicht zur Hauptnutzfläche.
- Räume ab einer Mindesthöhe von 1,5 Meter dürfen gemäss BWO vollständig zur Nettowohnfläche gerechnet werden.
Nettoangaben vs. Bruttoangaben bei der Berechnung der Wohnfläche
Bei einer Netto-Flächenangabe werden die Wandquerschnitte nicht zur Fläche gerechnet. Bei Bruttoflächen sind die Wandquerschnitte inklusive.
Was wird für die Berechnung der Wohnfläche nicht gezählt?
Räume, die nicht dem Zweck des Wohnens dienen, zählen nicht zur Wohnfläche. Dazu gehören nicht beheizbare Räume, Terrassen, Balkone, Aussenflächen sowie zusätzliche Räume wie eine Garage oder ein Estrich- oder Kellerabteil.
Welche anderen Flächen gibt es neben der Wohnfläche?
Nebennutzfläche
Die Nebennutzfläche ist das Komplement zur Hauptnutzfläche. Zusammen mit dieser ergibt die Nebennutzfläche die Nutzfläche. Zu den Nebennutzflächen gehören nach SIA-Norm 416 beispielsweise Waschküchen, Estrich- und Kellerräume, Abstellräume, Schutzräume und Kehrrichträume.
Aussenfläche
Zur Aussenfläche gehören der Balkon, die Terrasse, ein Aussenstellplatz und der Garten. Beim Wintergarten kommt es auf die Bewohnbarkeit an: Ist er ganzjährig beheizt und bewohnbar, kann er zur Wohnfläche und nicht zur Aussenfläche gezählt werden.
Grundfläche
Die Grundfläche ist die Fläche, die durch die äusseren Abmessungen des Gebäudes begrenzt wird, d.h. die Fläche, auf der das Gebäude steht.
Grundstücksfläche
Die Grundstücksfläche ist die Fläche, die durch die Grenzen eines Grundstücks begrenzt wird. Sie ist im Grundbuch vermerkt.
Wohnfläche berechnen: entscheidend für eine präzise Bewertung
Beim Verkauf oder der Vermietung einer Immobilie ist der Quadratmeterpreis eine wichtige Grösse. Um aber die Immobilie präzise bewerten oder den Mietzins richtig festlegen zu können, müssen Sie die Quadratmeterzahl kennen – die richtige Berechnung der Wohnfläche entscheidet wesentlich darüber, ob Ihre Immobilie über- oder unterbewertet wird.
