Immobilienschätzung: Anbieter, Methoden, Kosten

Was ist eine Immobilienschätzung?

Eine Immobilienschätzung ist die Methode, mit der der Wert einer Immobilie bestimmt wird. Dieser Schätzwert wird für verschiedene Zwecke benötigt, so unter anderem beim Kauf, beim Verkauf und bei der Renovation einer Immobilie sowie bei Erbteilungen, Schenkungen und güterrechtlichen Auseinandersetzungen. 

Warum brauchen Hausverkäufer eine Immobilienschätzung?

Für Immobilienverkäufer ist eine genaue Immobilienschätzung entscheidend, um den Marktwert ihrer Immobilie zu kennen. Der Marktwert dient als Grundlage für die Festlegung eines marktnahen Angebotspreises. Ohne eine professionelle Immobilienschätzung laufen Eigentümer Gefahr, ihre Immobilie entweder unter Wert zu verkaufen oder potenzielle Käufer durch einen überhöhten Preis abzuschrecken. Ausserdem dient  ein unabhängiger Schätzungsbericht als starkes Argument bei Preisverhandlungen.

Vorteile einer Immobilienschätzung für Eigentümer:

• Verkaufspreis festlegen: Mit einer Immobilienschätzung kann ein angemessener Verkaufspreis bestimmt werden, der sowohl attraktiv für Käufer als auch vorteilhaft für den Verkäufer ist.
• Marktlage: Eine professionelle Immobilienschätzung berücksichtigt die aktuelle Marktlage. inklusive Angebot und Nachfrage am Standort. 
• Verhandlungsposition stärken: Eine unabhängige Immobilienschätzung dient als starkes Argument bei Preisverhandlungen.

Warum brauchen Käufer eine Immobilienschätzung?

Auch Immobilienkäufer lassen das Kaufobjekt oftmals vor dem Kauf schätzen. Eine Immobilienschätzung vor dem Kauf stellt unter anderem sicher,  dass der Kaufpreis fair und angemessen ist. Ausserdem spielt die Immobilienschätzung eine zentrale Rolle bei der Vergabe von Hypotheken. Banken in der Schweiz belehnen eine Immobilie in den meisten Fällen zu nicht mehr als 80 % des Schätzwerts. Wer über dem Schätzwert kauft, muss die Differenz mit Eigenmitteln finanzieren. 

Vorteile einer Immobilienschätzung für Käufer:

• Fairer Kaufpreis: Käufer können sicherstellen, dass sie nicht mehr als den tatsächlichen Wert der Immobilie bezahlen.
• Belehnung: Die Bank wird eine Hypothek basierend auf der Schätzung genehmigen. Liegt der Kaufpreis über dem Schätzwert, muss der Käufer die Differenz mit Eigenmitteln bezahlen.
• Verhandlungsbasis: Kenntnis des Marktwerts einer Immobilie stärkt die eigene Verhandlungsposition. 

Wer führt eine Immobilienschätzung durch?

Eine Immobilienschätzung kann von verschiedenen Fachleuten übernommen werden, abhängig von der Art der Schätzung, dem Zweck und den individuellen Vorlieben. 

1. Immobilienmakler: Makler bieten häufig kostenlose Immobilienschätzungen als Teil ihres Service an. Diese Schätzungen basieren auf ihrer Marktkenntnis, Erfahrung sowie vergleichbaren Verkäufen in der Umgebung. Meistens werden Immobilienschätzungen bei einem Maklerunternehmen durch einen lokalen Experten vorgenommen. 
2. Online-Schätzungen: Einige Unternehmen wie Neho bieten neben Schätzungen durch einen Schätzungsexperten auch kostenlose Online-Schätzungen an, die einen schnellen ersten Eindruck vom Wert einer Immobilie geben. 
3. Schätzungsexperten: Schätzungsexperten sind spezialisierte Fachleute, die eine Schätzung nach bestimmten Kriterien und für einen bestimmten Zweck erstellen. Schätzungsexperten sind in vielen Fällen die richtige Anlaufstelle, wenn die Immobilienschätzung für erbrechtliche, güterrechtliche oder gerichtliche Auseinandersetzungen verwendet werden soll. 
4. Bankschätzer: Banken beschäftigen oft eigene Schätzer, um den Wert von Immobilien zu bestimmen, wenn es um die Finanzierung geht. Diese Schätzungen sind oft sehr konservativ, da die Bank ihr Risiko minimieren möchte. 
5. Amtliche Immobilienschätzer: In manchen Kantonen basieren der Eigenmietwert, Vermögenssteuerwert oder Liegenschaftssteuerwert auf einem amtlichen Schätzwert. Dieser amtliche Schätzwert wird in regelmässigen Abständen neu ermittelt (z.B. alle 10 Jahre). 

Wie viel kostet eine Immobilienschätzung?

Die Kosten für eine Immobilienschätzung variieren abhängig von der gewählten Methode und dem Anbieter.

• Schätzungsexperten: Die Kosten liegen in der Regel zwischen CHF 500 und CHF 1'500, je nach Umfang und Komplexität der Immobilienschätzung.
• Neho-Onlineschätzung: Die Onlineschätzung ist bei Neho kostenlos und unverbindlich. Sie funktioniert nach dem Prinzip der hedonischen Schätzung und dient dazu, einen statistisch fundierten ersten Schätzwert für die Immobilie zu liefern. 
• Neho-Immobilienschätzung: Bei der Schätzung vor Ort kommt ein lokaler Experte vorbei und bewertet die Immobilie exakt. Die Immobilienschätzung vor Ort ist kostenlos, sofern der Eigentümer die Immobilie verkaufen möchte. 

Ablauf einer Immobilienschätzung 

 Eine gründliche Immobilienschätzung besteht aus mehreren Schritten, die sicherstellen, dass der ermittelte Wert der Immobilie möglichst präzise und marktgerecht ist. Hier ist der detaillierte Ablauf einer typischen Immobilienschätzung vor Ort: 

1. Terminvereinbarung

Nachdem ein Eigentümer eine Immobilienschätzung angefragt hat, wird ein passender Termin für den Besuch durch den Schätzungsexperten vereinbart. Im Vorfeld des Termins können grundlegende Informationen zur Immobilie abgefragt werden, damit sich der Experte optimal vorbereiten kann. 

2. Schätzungstermin

Die Begehung vor Ort ist das Kernstück jeder Immobilienschätzung. Während der Begehung nimmt sich der Schätzungsexperte ausreichend Zeit, um die Immobilie detailliert zu inspizieren. Der Zustand der Immobilie wird dabei gründlich erfasst. Dank seiner Erfahrung und Fachkenntnis weiss der Schätzungsexperte, welche Eigenschaften der Immobilie einen Einfluss auf ihren Wert haben. 

3. Datenerfassung

Während des Vor-Ort-Besuchs erfasst der Experte alle notwendigen Daten, die für die Wertermittlung unerlässlich sind. Diese Daten umfassen unter anderem die Lage, den baulichen Zustand, das Alter, die Grösse und Raumaufteilung sowie den Ausbaustandard. 

4. Erstellung des Schätzungsberichts

Nach dem Schätzungstermin wertet der Schätzungsexperte die gesammelten Daten aus und erstellt einen detaillierten Schätzungsbericht. Dieser Bericht enthält normalerweise eine Übersicht und Zusammenfassung der wichtigsten Daten, das Ergebnis der Immobilienschätzungg, d.h. den Marktwert der Immobilie, einen Marktvergleich mit ähnlichen Immobilien sowie je nach Umfang eine Reihe von zusätzlichen Daten, die in die Immobilienschätzung eingeflossen sind. 

5. Bereitstellung des Schätzungsberichts

Nachdem der Schätzungsbericht erstellt wurde, wird er dem Eigentümer zur Verfügung gestellt. Je nach Anbieter und Service dauert das zwischen 24 Stunden bis etwa einer Woche. 

Wovon hängt der Schätzwert einer Immobilie ab?

Der Wert einer Immobilie wird von zahlreichen Faktoren beeinflusst. Grundsätzlich kann gesagt werden, dass fast jede Eigenschaft einer Immobilie potenziell deren Wert beeinflussen kann – die Frage ist nur, wie stark. Die folgenden Faktoren haben den grössten Einfluss auf das Schätzungsergebnis: 

• Lage: Einer der wichtigsten Faktoren ist die Lage. Immobilien in zentraler Lage und mit guter Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel, Schulen und Einkaufsmöglichkeiten sind in der Regel mehr wert. 
• Zustand: Modernisierungen, Renovierungen und der allgemeine Zustand können den Wert signifikant erhöhen oder mindern. 
• Alter: Aufgrund der natürlichen Abnutzung und veränderten Marktverhältnissen ist es normal, dass Immobilien im Laufe der Zeit eine Altersentwertung erfahren. Der Wertverlust kann durch Unterhalt und Sanierungsmassnahmen verringert werden. 
• Grösse: Die Grösse der Immobilie des Grundstücks beeinflussen den Immobilienwert signifikant. 
• Ausbaustandard: Immobilien mit hochwertigem Innenausbau haben einen höheren Wert. 
• Potenzial: Wenn auf dem Grundstück Potenzial für einen Aus- oder Anbau besteht, erhöht sich der Schätzwert. Kennzahl dafür ist die Ausnützungsziffer. 

Welche Schätzungsmethoden gibt es?

Es gibt verschiedene Methoden zur Schätzung des Marktwerts einer Immobilie, die je nach Art der Immobilie und dem Zweck der Immobilienschätzung angewendet werden.

1. Hedonische Methode: Diese Methode ist in der Schweiz am weitesten verbreitet. Sie basiert auf einer statistischen Analyse von Tausenden von Transaktionen ähnlicher Immobilien, um den Wert der zu schätzenden Immobilie zu bestimmen. Diese Methode ist besonders für Einfamilienhäuser und Wohnungen geeignet, für die es in der Regel zahlreiche Vergleichsobjekte auf dem Markt gibt. 
2. Substanzwert- oder Realwertmethode: Diese Methode wird gerne für spezielle Immobilien wie Gewerbeimmobilien oder Luxusimmobilien verwendet. Sie berücksichtigt den Wert des Bodens und den Wert des Gebäudes, basierend auf den Baukosten und dem aktuellen Zustand. Damit können insbesondere untypische Immobilien geschätzt werden, für die keine Vergleichsmöglichkeiten bestehen. 
3. Ertragswertmethode: Diese Methode wird für Renditeobjekte wie Mietwohnungen verwendet. Sie basiert auf den zu erwartenden Mieteinnahmen und den Betriebskosten, um den Wert der Immobilie zu bestimmen.
4. DCF-Methode (Discounted Cash Flow): Diese Methode berücksichtigt die zukünftigen Cashflows der Immobilie, abgezinst auf den heutigen Wert. Diese Methode ist komplexer und wird daher hauptsächlich für gewerbliche Immobilien und grössere Investitionsprojekte verwendet. Ihr Vorteil ist, dass damit auch zukünftige Entwicklungen berücksichtigt werden können.