Was bedeutet es, eine Immobilie zu übertragen?
Immobilien zu übertragen bedeutet, dass die Eigentumsrechte an dieser auf eine andere Person übergehen. Dies kann durch verschiedene Arten von Rechtsgeschäften geschehen, so die Schenkung, die gemischte Schenkung oder den Erbvorbezug. Meist meint man mit der Übertragung einer Immobilie nur die unentgeltliche oder teilweise unentgeltliche Veräusserung und nicht den Verkauf.
Es können alle Arten von Immobilien übertragen werden: Bauland, Häuser, Wohnungen, Miteigentumsanteile an Immobilien und so weiter. Die Übertragung von Immobilien unterliegt denselben Formvorschriften wie ein Immobilienverkauf. Insbesondere sind auch bei ansonsten mündlich gültigen Verträgen (Erbvorbezug, Schenkung) die Schriftform, die öffentliche Beurkundung und die Eintragung ins Grundbuch erforderlich, wenn der übertragene Vermögenswert eine Immobilie ist.
Immobilien übertragen: Vorgehen
Bedingungen der Übertragung festlegen
Immobilien können entweder als reine Schenkung übertragen werden oder gegen eine finanzielle Gegenleistung. Statt Geld kann die Gegenleistung auch in einem Nutzniessungs- oder Wohnrecht bestehen. Prüfen Sie auch, ob allenfalls ein Freihandverkauf infrage kommt. In jedem Fall sollte die Immobilie bewertet werden, um die finanziellen Auswirkungen der Übertragung richtig einschätzen zu können.
Finanzielle Auswirkungen vergleichen
Vergleichen Sie die finanziellen Konsequenzen verschiedener Optionen. Dazu gehört die Schenkungssteuer, die Steuerbelastung des neuen Eigentümers sowie je nach Kanton und Situation die Handänderungssteuer und die Grundstückgewinnsteuer. Zudem müssen unbedingt die Auswirkungen der Immobilienübertragung auf die AHV-Ergänzungsleistungen berücksichtigt werden, weil eine Übertragung als freiwilliger Vermögensverzicht gilt. Entgegen einer weit verbreiteten Fehlannahme kann man nämlich sein Vermögen durch eine Schenkung in den meisten Fällen nicht vor dem Zugriff durch den Staat retten.
Vertrag aufsetzen
Wenn eine Immobilie übertragen werden soll, müssen dieselben Formvorschriften beachtet werden, die auch bei einem Verkauf gelten. Wird eine Immobilie per Schenkung oder Erbvorbezug übertragen, so ist ein schriftlicher Vertrag notwendig. Meist beauftragt man jedoch einen Notar oder einen Rechtsanwalt mit der Aufsetzung.
Notartermin und Grundbucheintrag
Wird eine Immobilie übertragen, ist die öffentliche Beurkundung des Vertrags eine zwingende Formvorschrift. Nach dem Notartermin kann die Eigentumsübertragung ins Grundbuch eingetragen werden und der Begünstigte ist offiziell neuer Eigentümer der Immobilie.
Steuern zahlen
Eine Immobilie zu übertragen hat eine Reihe steuerlicher Konsequenzen für den alten und neuen Eigentümer. Welche Steuern anfallen, hängt vom Kanton, der Art der Übertragung und den Verwandtschaftsverhältnissen ab.
Welche Steuern fallen an, wenn Immobilien übertragen werden?
Die steuerlichen Folgen einer Immobilienübertragung in der Schweiz sind komplex und variieren je nach kantonaler Gesetzgebung. Im Allgemeinen sind folgende Steuern relevant:
- Schenkungssteuer: Wenn eine Immobilie als Geschenk übertragen wird, fällt beim Empfänger die Schenkungssteuer an. Der Steuersatz variiert in Abhängigkeit von der Höhe des geschenkten Vermögenswerts und dem Verwandtschaftsgrad. Nahe Verwandte zahlen weniger Schenkungssteuer als entferntere Verwandte oder Nichtverwandte. In fast allen Kantonen sind direkte Nachkommen und Ehepartner von der Schenkungssteuer befreit.
- Grundstückgewinnsteuer: Diese Steuer fällt auf den Reingewinn an, der mit dem Verkauf einer Immobilie erzielt wird. Sie kann aufgeschoben werden, wenn die Immobilie ohne Gegenleistung übertragen wird, wie bei einer reinen Schenkung.
- Handänderungssteuer: Diese Steuer wird bei der Übertragung einer Immobilie erhoben und beträgt je nach Kanton etwa 1 bis 3 % des Verkehrswerts. In einigen Kantonen wird die Handänderungssteuer bei Übertragungen unter nahen Verwandten oder bei Schenkungen erlassen.
- Vermögens- und Einkommenssteuer: Mit der Übertragung einer Immobilie ändert sich die Vermögens- und Einkommenssteuersituation beider Parteien erheblich.
Immobilien übertragen und Ergänzungsleistungen
Viele Eltern übertragen ihre Immobilien frühzeitig an ihre Kinder, um das eigene Vermögen zu reduzieren und somit die Voraussetzungen für Ergänzungsleistungen zu verbessern. Die Idee dahinter ist, dass der Staat nach Ablauf einer bestimmten Frist (10 Jahre) nicht mehr auf das Vermögen zugreifen kann.
Das ist falsch – es gibt keine Verjährungsfrist, wenn Immobilien übertragen werden. Bei der Berechnung der Ergänzungsleistungen gilt eine Schenkung oder ein Erbvorbezug als freiwilliger Vermögensverzicht, das heisst, das Vermögen wird bewertet, als ob es sich noch im Besitz der schenkenden Person befinden würde.
Immobilien übertragen: Einfluss auf die Nachlassplanung
Wenn der neue Eigentümer der Immobilie ein zukünftiger Erbe ist, geht das Gesetz grundsätzlich von einem Erbvorbezug aus. Im Gegensatz zu einer Schenkung ist ein Erbvorbezug ausgleichspflichtig, was bedeutet, dass das übertragene Grundstück beim Erbgang als Teil des Nachlasses gilt. Die Ausgleichspflicht kann durch den Schenkenden wegbedungen werden. Das gilt aber nur im Rahmen der freien Quote – die Pflichtteile müssen in jedem Fall beachtet werden.
Immobilien übertragen: Was sind die Alternativen?
Verkauf zum Verkehrswert
Die erste Option ist ein normaler Freihandverkauf. Bei einem Verkauf am Markt fallen keine Schenkungssteuern an, dafür aber in den meisten Kantonen Handänderungssteuern. Die Grundstückgewinnsteuer wird ebenfalls ausgelöst, wird jedoch aufgeschoben bei einem Ersatzkauf. Ein Verkauf gilt im Gegensatz zu einer Schenkung nicht als Vermögensverzicht.
Gemischte Schenkung
Die gemischte Schenkung ist eine Kombination aus unentgeltlicher Übertragung und Verkauf. Dabei wird die Immobilie unter dem Verkehrswert verkauft, oder es wird eine Gegenleistung wie ein Wohn- oder Nutzniessungsrecht gewährt. Die gemischte Schenkung wird je nach Kanton anders besteuert.
Reine Schenkung
Eine reine Schenkung liegt vor, wenn Immobilien ohne Gegenleistung übertragen werden. Bei einer unentgeltlichen Übertragung entfällt die Grundstückgewinnsteuer; dafür fallen je nach Verwandtschaftsgrad Schenkungssteuern an.
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