1. Hypothek auf den Käufer übertragen
Eine besonders einfache Lösung ist, wenn die Hypothek beim Verkauf auf den neuen Eigentümer übertragen wird. Die Hypothek auf den neuen Eigentümer zu übertragen hat den grossen Vorteil, dass man die Vorfälligkeitsentschädigung vermeidet. Damit spart man je nach Restlaufzeit und Zinsumfeld Zehntausende Franken.
Die Hypothek mit der Liegenschaft zu übernehmen ist für einen Käufer besonders interessant, wenn der Zinssatz unter dem aktuellen Zinsniveau liegt. In solchen Fällen kann die Option zur Übernahme der Hypothek eine Liegenschaft sogar attraktiver machen. Je nach Situation kann auch ein finanzieller Ausgleich zwischen dem Käufer und dem Verkäufer vorgesehen werden, um die Zinsdifferenz zwischen den aktuellen Marktzinsen und dem Zinssatz der Hypothek auszugleichen.
Damit die Hypothek auf den Käufer übertragen werden kann, muss die Bank jedoch den Käufer als neuen Kreditnehmer akzeptieren. Dies kann den Verkaufsprozess komplizierter machen und den Kreis potenzieller Käufer einschränken.
2. Hypothek auf die neue Immobilie übertragen
Eine weitere Option besteht darin, die Hypothek auf eine neue Immobilie zu übertragen. Eine Übertragung der Hypothek auf ein neues Objekt ist natürlich nur möglich, wenn Sie bald nach oder zeitgleich mit dem Verkauf wieder eine neue Liegenschaft kaufen.
Damit die Bank die Hypothek übertragen kann, müssen auch bei der neuen Liegenschaft die Tragbarkeitskriterien gegeben sein. Ihre finanzielle Situation darf sich nicht wesentlich verschlechtert haben; ausserdem sollte die neue Immobilie mindestens gleich viel wert sein wie die neue. Eine tiefe Belehnung bei der neuen Liegenschaft macht es ebenfalls einfacher, die Hypothek zu übertragen.
Es ist wichtig zu beachten, dass die Bank nicht dazu verpflichtet ist, die Hypothek bei einem Hausverkauf auf eine neue Immobilie zu übertragen. Dennoch bieten viele Banken die Möglichkeit einer entsprechenden Vertragsanpassung an, in der Regel gegen eine Gebühr. Wenn Sie neben der Hypothek weitere Vermögenswerte wie Konten oder ein Wertschriftendepot bei der Bank haben, ist es wahrscheinlicher, dass die Bank Ihnen entgegenkommt.
3. Die Hypothek kann nicht übertragen werden
Wenn keine Möglichkeit besteht, die Hypothek zu übertragen, bleibt die Auflösung. Dies geht jedoch oft mit einer Vorfälligkeitsentschädigung einher. Damit entschädigen Sie die Bank für die entgangenen Zinseinnahmen beim vorzeitigen Ausstieg aus dem Hypothekarvertrag.
Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung ist in den meisten Fällen nicht explizit im Vertrag festgelegt. Es kann sich daher lohnen, mit der Bank zu verhandeln. Ausserdem kann eine allfällige Vorfälligkeitsentschädigung bei der Veranlagung der Grundstückgewinnsteuer vom steuerbaren Grundstückgewinn abgezogen werden.
Wenn Sie Ihre Hypothek auflösen, um eine neue Hypothek abzuschliessen, darf die Vorfälligkeitsentschädigung als Schuldzins vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden. Das gilt allerdings nur dann, wenn die neue Hypothek beim selben Anbieter abgeschlossen wird, nicht beim Wechsel des Kreditgebers.
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