Kann man ein Haus als Erbengemeinschaft verkaufen?
Ja, ein Hausverkauf als Erbengemeinschaft ist möglich. Ein Erbfall ist sogar einer der häufigsten Gründe, weshalb Menschen ihr Haus verkaufen. Wenn kein Erbe die anderen auszahlen kann oder will, ist der Hausverkauf sogar oftmals die einzige Lösung, wie die Erbengemeinschaft aufgelöst werden kann.
Wer entscheidet über den Hausverkauf in einer Erbengemeinschaft
In einer Erbengemeinschaft befindet sich die Erbmasse im sogenannten Gesamteigentum. Beim Gesamteigentum gibt es keine Besitzanteile. Jeder Erbe kann über die gesamte Erbmasse verfügen und sämtliche Entscheidungen – so auch in Bezug auf einen Hausverkauf – müssen von allen Erben einstimmig gefällt werden.
Wie läuft ein Hausverkauf in einer Erbengemeinschaft ab?
1. Klären des Erbanspruchs
Die Erben bilden automatisch eine Erbengemeinschaft, wenn der Erblasser stirbt. Alle Erben sind Gesamteigentümer der Immobilie. Wenn es ein Testament oder einen Erbvertrag gibt, sollte dieser geprüft werden, um sicherzustellen, dass der Verkauf der Immobilie im Einklang mit den letzten Wünschen des Verstorbenen steht.
2. Einigung der Erben
In der Schweiz müssen alle Erben dem Verkauf zustimmen. Das bedeutet, dass ein Erbe den Verkauf blockieren kann. Falls nicht alle Erben das Haus verkaufen möchten, gibt es die Möglichkeit, dass einer oder mehrere Erben die anderen auszahlen und die Immobilie übernehmen.
3. Bewertung der Immobilie
Bevor der Hausverkauf in der Erbengemeinschaft beginnen kann, sollte die Immobilie von einem Fachmann geschätzt werden, um einen realistischen Verkaufspreis zu ermitteln. Alle Erben müssen sich auf den endgültigen Verkaufspreis einigen.
4. Verkauf vorbereiten
Es kann sinnvoll sein, einen Immobilienmakler einzuschalten, der den Verkaufsprozess professionell abwickelt. Ausserdem müssen die notwendigen Dokumente vorbereitet werden. Dazu gehören der Grundbuchauszug, die Baupläne und andere wichtige Dokumente zur Immobilie.
5. Kaufinteressenten finden
Das Haus wird in der Regel öffentlich angeboten, beispielsweise durch Immobilienplattformen oder über das Käufernetzwerk des Immobilienmaklers.
6. Kaufvertrag verhandeln
Die Erbengemeinschaft muss sich einstimmig auf den endgültigen Kaufpreis und die Vertragskonditionen einigen. Es kann eine Reservationsvereinbarung abgeschlossen werden, der dem Käufer eine gewisse Sicherheit gibt, bevor der eigentliche Kaufvertrag unterzeichnet wird.
7. Notarielle Beurkundung des Kaufvertrags
In der Schweiz muss der Kaufvertrag notariell beglaubigt werden. Alle Erben müssen anwesend sein oder eine Vollmacht erteilen, falls sie nicht persönlich erscheinen können. Im Anschluss an die Beurkundung sorgt der Notar dafür, dass die Änderung im Grundbuch eingetragen wird.
8. Verteilung des Verkaufserlöses
Sobald der Verkauf abgeschlossen ist, wird der Erlös nach den Anteilen der Erben verteilt. Falls Schulden oder Hypotheken auf der Immobilie lasten, müssen diese zuerst beglichen werden.
9. Auflösung der Erbengemeinschaft
Mit der Verteilung des Verkaufserlöses wird die Erbengemeinschaft aufgelöst.
Alternativen zum Hausverkauf in einer Erbengemeinschaft
Statt eines Hausverkaufs hat man als Erbengemeinschaft unter anderem folgende Möglichkeiten:
- Aufteilung in Miteigentum: Das Gesamteigentum wird in Miteigentum überführt oder es wird Stockwerkeigentum begründet. Bei Einfamilienhäusern ist Miteigentum allerdings wenig sinnvoll, weil sich Anteile an einem Einfamilienhaus nur schwer veräussern lassen.
- Abfindung: Einer der Erben behält das Haus als Alleineigentümer und zahlt die anderen aus. Das scheitert in der Praxis oft daran, dass das Haus einen so grossen Anteil am Vermögen ausmacht, dass kein Erbe den anderen auszahlen kann.
- Zwangsversteigerung: Wenn die Erbengemeinschaft zu keiner Einigung gelangt, kann das Gericht in letzter Instanz eine Zwangsversteigerung veranlassen. Eine Zwangsversteigerung sollte unbedingt vermieden werden, da Immobilien bei Versteigerungen oft unter Wert den Besitzer wechseln.
Wie entsteht eine Erbengemeinschaft?
In der Schweiz bilden die Erben automatisch eine Erbengemeinschaft, wenn eine verstorbene Person mehrere Erben hat. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Erbengemeinschaft durch ein Testament oder die gesetzliche Erbfolge zustande kommt.
Wie lange besteht eine Erbengemeinschaft?
Eine Erbengemeinschaft besteht grundsätzlich bis zur Auflösung. Eine Frist gibt es nicht. Die Auflösung der Erbengemeinschaft kann von jedem Erbe verlangt werden. Dazu gibt es verschiedene Möglichkeiten wie die vollständige Auflösung, die Abfindung eines Erben oder die Aufteilung eines Teils des Vermögens. Wenn sich ein Erbe querstellt, ist in einem letzten Schritt auch ein Schlichtungsverfahren oder der Gang vor den Richter möglich.
Wer haftet in einer Erbengemeinschaft?
In einer Erbengemeinschaft besteht Solidarhaftung. Das bedeutet, dass alle Mitglieder der Erbengemeinschaft für die Schulden des jeweils anderen haften, sofern die Schulden mit der Erbmasse in Zusammenhang stehen.
So sind beispielsweise alle Erben gemeinsam für die Zahlung der Hypothekarzinsen oder Steuern für das geerbte Haus verantwortlich. Zahlt ein Erbe nicht, so kann der Gläubiger die Schuld bei einem beliebigen Erben einfordern. Solange die Erbengemeinschaft besteht, haftet jeder Erbe für die Begleichung dieser Schulden – und zwar mit seinem gesamten Privatvermögen.
