Beim Hausverkauf die Hypothek auf den Käufer übertragen
Je nach Situation ist es möglich, beim Hausverkauf die Hypothek auf den Käufer zu übertragen. Die Hypothek wird dann quasi mit der Immobilie «mitverkauft». Eine Übertragung der Hypothek auf den neuen Eigentümer bietet eine Reihe von Vorteilen:
- Die Hypothek muss nicht aufgelöst werden. Dadurch spart man sich die Vorfälligkeitsentschädigung, die je nach verbleibender Laufzeit und Zinsen schnell mehrere Zehntausend Franken betragen kann.
- Wenn die aktuelle Hypothek zu einem guten Zinssatz abgeschlossen wurde, kann das die Liegenschaft für Käufer zusätzlich attraktiv machen.
Damit die Hypothek übertragen werden kann, muss die Bank den neuen Eigentümer als Hypothekarnehmer akzeptieren. Es empfiehlt sich, mit der Bank in Kontakt zu treten und eine allfällige Übernahme der Hypothek bereits frühzeitig zu besprechen.
Beim Hausverkauf die Hypothek auf die neue Immobilie übertragen
Eine weitere Möglichkeit besteht darin, beim Hausverkauf die Hypothek auf die neue Immobilie zu übertragen. Dafür müssen allerdings einige Voraussetzungen erfüllt sein:
- Zeitrahmen: Sie kaufen zeitnah nach dem Verkauf eine neue Liegenschaft.
- Finanzielle Situation: Ihre finanzielle Situation hat sich nicht wesentlich verschlechtert.
- Wert der neuen Immobilie: Die neue Immobilie ist mindestens gleich viel wert wie die neue. Je geringer die Belehnung bei der neuen Immobilie, desto einfacher ist es ausserdem, beim Hausverkauf die Hypothek auf die neue Immobilie zu übertragen.
Wichtig zu wissen: Die Bank ist nicht verpflichtet, beim Hausverkauf die Hypothek auf eine neue Immobilie zu übertragen. Bei vielen Banken ist eine entsprechende Vertragsanpassung allerdings möglich. Meist wird dafür eine Gebühr fällig. Wenn Sie neben der Hypothek noch weitere Vermögenswerte (z.B. Konten oder Anlagen) bei der Bank haben, wird Ihnen die Bank eher entgegenkommen, weil sie Sie nicht als Kunden oder Kundin verlieren möchte.
Beim Hausverkauf die Hypothek auflösen
Hypothek auflösen ohne Neuabschluss
Wenn ein Hypothekarvertrag vorzeitig aufgelöst wird, verlangt die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung für die entgangenen Einnahmen. Bei langen Restlaufzeiten beträgt diese schnell mehrere zehntausend Franken, insbesondere wenn die Marktzinsen seit dem Abschluss der Hypothek erheblich gefallen sind.
Manchmal besteht keine Möglichkeit, die Hypothek auf eine neue Immobilie oder auf den neuen Eigentümer zu übertragen. In diesem Fall gibt es immerhin noch Wege, die Vorfälligkeitsentschädigung zu verringern:
- Mit der Bank verhandeln: Die Strafzahlung ist in den meisten Fällen nicht vertraglich festgelegt und kann darum verhandelt werden.
- Grundstückgewinnsteuer verringern: Wird die Hypothek beim Hausverkauf aufgelöst, kann die Vorfälligkeitsentschädigung von der Grundstückgewinnsteuer abgezogen werden.
Beim Hausverkauf neue Hypothek abschliessen
Die Vorfälligkeitsentschädigung kann als Schuldzins vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden, wenn beim Hausverkauf die Hypothek durch ein anderes Produkt beim gleichen Kreditgeber ersetzt wird.
Beim Hausverkauf Hypothek wechseln
Die Vorfälligkeitsentschädigung ist nur dann als Schuldzins abzugsfähig, wenn die Hypothek durch eine andere beim gleichen Finanzinstitut ersetzt wird. Gemäss eines Urteils des Bundesgerichts von 2017 fällt der Wechsel zu einem neuen Kreditgeber nicht darunter.
Trotzdem kann sich der Wechsel zu einem neuen Kreditgeber rechnen, wenn die neue Hypothek günstiger ist als die alte. Besprechen Sie die Ablösung Ihrer Hypothek im Zweifelsfall mit einem Finanzberater wie unserem Partner Strike.
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