Haus verkaufen oder vermieten – Vor- und Nachteile
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Kriterium |
Haus vermieten |
Haus verkaufen |
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Einnahmen |
Monatliche Mieteinnahmen |
Geld kann in renditestärkere Anlageformen investiert werden |
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Aufwand |
Instandhaltung, Verwaltung, Finanzierung |
Kein Aufwand nach Verkauf |
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Risiken |
Leerstand, Mietstreitigkeiten, Schäden |
Gering |
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Wertveränderung |
Potenzielle Wertsteigerung, aber auch Risiko der Wertminderung |
Kein Nutzen, aber auch kein Risiko |
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Marktabhängigkeit |
Einnahmen und Kosten hängen von aktueller Zins- und Wirtschaftslage ab |
Marktlage beeinflusst Preis und Nachfrage |
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Steuerliche Aspekte |
Einkommenssteuer (Mieteinnahmen), Vermögenssteuer (Immobilienwert), je nach Kanton zusätzlich spezielle Liegenschaftssteuer |
Grundstückgewinnsteuer, Handänderungssteuer (nicht in allen Kantonen) |
Vorteile des Vermietens und Verkaufens
Die Vermietung einer Immobilie kann eine kontinuierliche Einnahmequelle bieten und ermöglicht es dem Eigentümer, von potenziellen Wertsteigerungen des Grundstücks zu profitieren. Dies kann attraktiv sein in Märkten, wo die Immobilienpreise steigen. Zusätzlich können steuerliche Vorteile wie Steuerabzüge und die Möglichkeit, Instandhaltungskosten abzusetzen, die finanzielle Belastung mindern.
Auf der anderen Seite bietet der Verkauf einer Immobilie sofortige Liquidität. Das Geld aus dem Verkauf kann dann in alternative Anlageformen investiert werden, die oft renditestärker sind als Immobilien. Mit dem Verkauf entfallen auch die Verantwortlichkeiten, die Risiken und der Aufwand, der mit der Verwaltung einer Mietimmobilie verbunden ist.
Was ist die Rendite eines Hauses und wie wird sie berechnet?
Die Rendite ist ein entscheidender Faktor bei der Bewertung einer Immobilieninvestition. Sie misst, wie profitabel eine Geldanlage über einen bestimmten Zeitraum im Verhältnis zum investierten Kapital ist. Man unterscheidet drei gängige Renditekennzahlen:
- Bruttorendite: Sie entspricht den jährlichen Mieteinnahmen vor Abzug aller Kosten geteilt durch den Kaufpreis oder Wert der Immobilie.
- Nettorendite: Von den Bruttomieteinnahmen werden zusätzlich alle vom Vermieter getragenen Kosten und eventuelle Leerstände abgezogen.
- Eigenkapitalrendite (Return on equity, ROE): Für Entscheidungen im Zusammenhang mit dem Verkauf oder der Vermietung einer Immobilie sollte immer der Reingewinn in Relation zum eingesetzten Eigenkapital gesetzt werden. Erst dadurch wird eine Immobilie mit alternativen Anlageformen vergleichbar.
Wann lohnt sich eine Vermietung im Vergleich zum Verkauf?
Ob es sich mehr lohnt, ein Haus zu verkaufen oder zu vermieten, hängt von der erzielbaren Rendite, der Risikobereitschaft und dem für den Eigentümer tragbaren Aufwand ab. Die erzielbare Rendite hängt von verschiedenen Faktoren ab, so unter anderem:
- Zustand der Immobilie: Renovierungsbedürftige und ältere Objekte haben höhere Betriebs- und Unterhaltskosten und sind gleichzeitig weniger attraktiv für Mieter.
- Lage: An guter Lage sind die Mietpreise höher und der Leerstand geringer, was die Vermietung attraktiver macht.
- Art der Immobilie: Die Vermietung eines Einfamilienhauses ist selten rentabel, da die erzielbaren Mieteinnahmen oft nicht ausreichen, um die Kosten zu decken und eine angemessene Rendite zu erzielen. Mehrfamilienhäuser bieten bessere Renditeaussichten, da die Unterhalts- und Betriebskosten im Verhältnis tiefer sind.
Haus verkaufen oder vermieten: häufige Fehlannahmen
Ignorieren der Opportunitätskosten
Ein verbreiteter Irrtum ist das Übersehen von Opportunitätskosten. Das Kapital, das in eine Immobilie investiert ist, könnte anderswo, beispielsweise in Aktien oder Fonds, eine höhere Rendite erzielen. Die Differenz zwischen den beiden Anlageformen – also der Gewinn, der einem entgeht, weil man es nicht in eine andere Anlageform investiert hat – kann als Verlust bzw. als Kosten angesehen werden. Daher ist es zentral, trotz der höheren Komplexität der Berechnung immer die Eigenkapitalrendite herbeizuziehen und sich nicht von einer hohen Brutto- oder Nettorendite blenden zu lassen.
Das Haus kann nicht verkauft werden, weil es in einem schlechten Zustand ist
Es ist eine weit verbreitete Fehlannahme, dass Häuser in schlechtem Zustand schwer verkäuflich sind. Tatsächlich können gerade solche Immobilien für Käufer besonders attraktiv sein, die nach einem günstigen Kaufobjekt suchen und bereit sind, Renovierungen selbst zu übernehmen. Häufig befinden sich ältere Immobilien in erstklassigen Lagen nahe Stadtzentren, was ihren Grundstückswert erhöht. Für einen Investor, der die Immobilie ohnehin umfassend sanieren oder sogar ein neues Haus auf dem Grundstück errichten möchte, kann das Alter der Liegenschaft unter Umständen sogar ein Vorteil sein. Hinzu kommt, dass umfangreiche Renovierungen, die den Charakter eines Hauses stark verändern, potenzielle Käufer unter Umständen abschrecken.
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