Geerbtes Haus bewohnen, vermieten oder verkaufen?
Wenn sich im Nachlass eine Immobilie befindet und Sie das Erbe angenommen haben, stehen Ihnen grundsätzlich drei Optionen zur Verfügung:
- Verkaufen: Ein Verkauf ist die einfachste Lösung, da man keinen Verwaltungs- und Finanzierungsaufwand hat. Auch als Erbengemeinschaft ist ein Verkauf meist die einfachste Lösung. Das geerbte Haus zu verkaufen ermöglicht ausserdem, den Erlös anderweitig anzulegen, womit sich oft eine höhere Rendite erzielen lässt.
- Vermieten: Eine temporäre Vermietung bietet sich an, wenn Sie die Immobilie später selbst nutzen möchten. Berücksichtigen Sie dabei die erwarteten Mieteinnahmen im Vergleich zu den laufenden Kosten und Rückstellungen für Renovationen.
- Immobilie selbst bewohnen: Dazu muss die Immobilie natürlich am richtigen Ort liegen; ausserdem muss die Finanzierung für Sie tragbar sein.
Geerbtes Haus vermieten oder verkaufen: Vor- und Nachteile
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Kriterium |
Vermieten |
Verkaufen |
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Einnahmen |
Regelmässige Mieteinnahmen |
Sofortige Liquidität; Geld kann anderweitig angelegt werden |
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Verwaltungsaufwand |
Hoch: Instandhaltung, Mietersuche, Finanzierung |
Kein: Nach Verkauf entfallen alle Eigentümerpflichten |
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Finanzielles Risiko |
Risiko von Leerstand und Zahlungsverzügen |
Geringer, sobald das Haus verkauft ist |
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Steuerliche Aspekte |
Einkommenssteuer (Mieteinnahmen), Vermögenssteuer (Immobilienwert), je nach Kanton Liegenschaftssteuern |
Grundstückgewinnsteuer (einmalig), Handänderungssteuer je nach Kanton |
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Wertsteigerung |
Potenzielle Wertsteigerung |
Kein weiterer Nutzen aus zukünftiger Wertsteigerung |
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Emotionale Faktoren |
Erhalt des Familienheims möglich |
Endgültiger Abschied vom Familienheim |
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Marktabhängigkeit |
Geringere Sofortauswirkungen, aber keine Planbarkeit |
Sofortiger Einfluss der aktuellen Marktlage |
Geerbtes Haus vermieten oder verkaufen: Welche Rendite kann erzielt werden?
Bei der Entscheidung, ein geerbtes Haus zu vermieten oder zu verkaufen, spielt die erwartete Rendite eine zentrale Rolle. Dabei ist zu beachten, dass insbesondere Einfamilienhäuser im Vergleich zu alternativen Anlageformen oft eine geringere Rendite bieten. Wer auf die bestmögliche Anlage und Rendite aus ist, ist meist besser bedient, ein Einfamilienhaus zu verkaufen und den Verkaufserlös anzulegen. Die Entscheidung sollte jedoch unter Berücksichtigung des persönlichen Risikoprofils, der finanziellen Ziele und der Marktlage getroffen werden.
Geerbtes Haus als Erbengemeinschaft vermieten oder verkaufen
Oft sind Sie nicht der einzige Erbe, sondern bilden gemeinsam mit den gesetzlichen oder testamentarisch festgelegten Erben eine Erbengemeinschaft. Sie entsteht automatisch mit dem Tod des Erblassers. In einer Erbengemeinschaft sind alle Erben gemeinsam Eigentümer aller Vermögenswerte (sogenanntes Gesamteigentum). Alle Entscheidungen zu Rechtsgeschäften wie Verkauf, Vermietung und weitere müssen von allen Erben gemeinsam gefällt werden.
Die endgültige Zuteilung von Vermögenswerten an einzelne Erben erfolgt erst nach einem Teilungsverfahren. Besonders bei Liegenschaften kann die Teilung kompliziert sein, weil man Grundstücke in der Regel nicht einfach aufteilen kann. Grundsätzlich gibt es folgende Möglichkeiten, das Erbe aufzuteilen, wenn eine Immobilie involviert ist:
- Zuteilung an einen Erben mit Abfindung
- Verkauf und Aufteilung des Verkaufserlöses
- Umwandlung in Miteigentum (meist nur möglich bei Mehrfamilienhäusern)
- Versteigerung (wenn sich die Erben nicht einigen können)
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