1. Bewertung der Eigentumswohnung
Der erste Schritt, wenn Sie eine Eigentumswohnung in der Schweiz verkaufen, ist eine präzise Bewertung. Mit der Bewertung wird der aktuelle Marktwert bestimmt. Das ist der Preis, der beim Verkauf der Eigentumswohnung am aktuellen Schweizer Markt normalerweise erzielt werden kann.
Eine realistische Vorstellung des Werts ist entscheidend, wenn Sie Ihre Eigentumswohnung schnell und zu einem guten Preis verkaufen möchten. Setzen Sie den Preis im Inserat zu tief an, melden sich zu viele unseriöse Interessenten, und Sie riskieren einen schlechten Verkaufspreis. Ist der Preis zu hoch angesetzt, verlangsamt sich der Verkauf.
Eine Immobilienbewertung kann in einem ersten Schritt in wenigen Minuten kostenlos online durchgeführt werden. Damit erhält man einen ersten Anhaltspunkt, wie hoch der Wert der Eigentumswohnung ungefähr ist. In einem zweiten Schritt muss die Immobilie von einem Immobilienmakler vor Ort bewertet werden. Der Makler kombiniert dabei seine langjährige Erfahrung, seine Kenntnis des lokalen Immobilienmarkts und die Analyse der Eigenschaften der Immobilie, um zu einem präzisen und marktgerechten Schätzwert zu gelangen.
2. Vorbereiten der Verkaufsunterlagen
Damit die Eigentumswohnung reibungslos verkauft werden kann, werden eine Reihe von Dokumenten benötigt. Dazu gehören:
- Grundbuchauszug: Dieser gibt Auskunft über die Immobilie, die Eigentumsverhältnisse und eventuelle Dienstbarkeiten.
- Baupläne und Grundrisse: Diese sind hilfreich für potenzielle Käufer, um einen Eindruck von der Raumaufteilung und den Nutzungsmöglichkeiten zu bekommen.
- Begründungsakt des Stockwerkeigentums: Dieser gibt den Kaufinteressenten Sicherheit über die Rechtslage.
- Benutzungs- und Verwaltungsreglement: Es ist meist im Grundbuch angemerkt und regelt die Aufteilung der Kosten, die Organisation der Stockwerkeigentümergemeinschaft sowie die Benützung der Räume und Einrichtungen.
- Protokolle der Eigentümerversammlungen und Nebenkostenabrechnungen: Diese Dokumente geben Aufschluss über vergangene und zukünftige Ausgaben sowie über den Zustand der Eigentümergemeinschaft.
3. Präsentation der Eigentumswohnung
Bevor die Eigentumswohnung in der Schweiz verkauft wird, sollten kleinere Mängel beseitigt und die Wohnung in einem gepflegten Zustand präsentiert werden. Besonders wichtig ist eine gründliche Reinigung und Entrümpelung der Wohnung. Damit machen Sie es dem Fotografen leichter, Ihre Eigentumswohnung auf den Fotos und einem allfälligen virtuellen Rundgang gut aussehen zu lassen.
Studien zeigen eindeutig, welchen Stellenwert die Fotos in einer Verkaufsanzeige haben. Mit Vorteil beauftragen Sie daher einen professionellen Immobilienfotografen, der genau weiss, wie man eine Wohnung optimal zur Geltung bringt. Alternativ entscheiden Sie sich für einen Makler, bei dem ein professioneller Fototermin inklusive 360-Grad-Rundgang im Preis inbegriffen ist.
4. Vermarktung auf den Portalen
Heutzutage finden mehr als 97 Prozent aller Käufer ihre zukünftige Immobilie über ein Immobilienportal. Bei Eigentumswohnungen dürfte die Zahl sogar noch höher sein, weil es eher Häuser in ländlichen Gebieten sind, die offline den Besitzer wechseln.
Das Inserat sollte daher auf so vielen Portalen wie möglich aufgeschaltet werden. Bei Neho sind die Kosten für die Veröffentlichung auf mehr als 30 Portalen im Festpreis inbegriffen. Zusätzlich bewirbt Neho Ihre Immobilie an das firmeneigene Käufernetzwerk mit über 220'000 Interessenten. Damit ist Ihre Immobilie regional, schweizweit und international optimal sichtbar.
5. Besichtigungen
Bevor die Besichtigungen beginnen, sollte die Eigentumswohnung genau wie vor dem Fototermin gereinigt und entrümpelt werden. Lüften Sie die Wohnung gründlich vor der Besichtigung und schalten Sie überall das Licht ein.
Planen Sie ausreichend Zeit für jede Besichtigung ein. Seien Sie gut auf Fragen vorbereitet und halten Sie alle relevanten Informationen zur Eigentumswohnung und zur Umgebung bereit. Dazu gehören Informationen zu den Nebenkosten, zur Eigentümergemeinschaft, zu öffentlichen Verkehrsmitteln und zur Infrastruktur.
Nach den Besichtigungen ist es sinnvoll, den Kontakt zu den Interessenten aufrechtzuerhalten und den Verkaufsprozess weiter voranzutreiben. Fragen Sie die Interessenten nach ihrem Eindruck und ob es noch offene Fragen gibt.
Die Besichtigungen können Sie entweder selbst durchführen oder einen Makler damit beauftragen. Auch wenn Sie die Besichtigungen selbst durchführen, ist der Kontakt mit den Interessenten und die Organisation der Termine bei manchen Maklern in der Dienstleistung inbegriffen.
6. Preisverhandlungen
Nach den Besichtigungen werden Sie wahrscheinlich mehrere Angebote für Ihre Eigentumswohnung erhalten. Seien Sie gut über den Immobilienmarkt und die aktuellen Preise für vergleichbare Objekte informiert.
Mit Vorteil besprechen Sie alle Angebote mit Ihrem Immobilienmakler. Als erfahrener Profi weiss er oder sie genau, wie bei der Verhandlung mit den Kaufinteressenten der beste Preis herauszuholen ist. Wenn genügend Interesse besteht, kann der Makler ein Bieterverfahren durchführen, um den Preis zu maximieren.
7. Kaufvertrag, Notartermin und Eigentumsübertragung
Sobald sich Käufer und Verkäufer über den Kaufpreis, die Konditionen und das Kaufdatum geeinigt haben, wird der Kaufvertrag aufgesetzt. Im Kaufvertrag müssen mindestens die Namen und Adressen der Parteien, der Kaufgegenstand und der Kaufpreis enthalten sein. Fast immer werden aber weitere Details wie Grundbuchdaten und Zahlungsbedingungen aufgenommen.
Beim Notartermin liest der Notar den Kaufvertrag laut vor und klärt eventuelle Fragen oder Einwände. Anschliessend unterzeichnen Käufer, Verkäufer und Notar den Vertrag. Mit der Unterschrift wird der Vertrag rechtskräftig und der Käufer ist zur Zahlung des Kaufpreises verpflichtet.
Nach der Unterzeichnung des Vertrags muss der neue Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden. In vielen Kantonen übernimmt der Notar die Anmeldung, in einigen Kantonen der Verkäufer. Die Anmeldung kann direkt nach dem Notartermin oder später erfolgen. Mit der Einreichung der Grundbuchanmeldung und der Änderung des Grundbucheintrags wird der Käufer zum Eigentümer der Immobilie.
8. Steuern und andere Kosten
Wenn Sie in der Schweiz eine Eigentumswohnung verkaufen, fallen verschiedene Steuern und Gebühren an. Diese können je nach Kanton und individuellen Gegebenheiten variieren. Hier sind die wichtigsten Posten:
- Grundstückgewinnsteuer: Besteuert wird der Gewinn (Verkaufserlös minus Erwerbskosten) abzüglich wertvermehrender Investitionen und Verkaufskosten. Der Steuersatz variiert erheblich zwischen den Kantonen. Wird der Erlös zum Kauf einer gleich genutzten Wohnimmobilie verwendet, wird die Steuer aufgeschoben. Die Grundstückgewinnsteuer kann mit unserem Steuerrechner geschätzt werden.
- Handänderungssteuer: Besteuert wird der Eigentumsübergang. Die Handänderungssteuer beträgt etwa 1 bis 3 % des Kaufpreises und wird je nach Kanton vom Käufer oder von beiden Parteien geschuldet. Die Handänderungssteuer gibt es nicht in allen Kantonen.
- Notariatsgebühren: Sie betragen je nach Kanton etwa 0,1 bis 0,5 % der Kaufsumme (nach Aufwand in manchen Kantonen). Diese Kosten werden meist hälftig zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt.
- Grundbuchgebühren: Die Grundbuchgebühren liegen in den meisten Kantonen zwischen 0,1 und 0,2 % des Kaufpreises.
- Vorfälligkeitsentschädigung: Bei vorzeitiger Auflösung einer Hypothek verlangen Banken in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung. Sie entfällt, wenn die Hypothek auf den Käufer übertragen wird.
- Maklerprovision: Sie beträgt bei herkömmlichen Maklern etwa 2,5–3 % des Verkaufspreises. Einige Anbieter wie Neho bieten stattdessen eine umfassende Maklerdienstleistung zu einem Festpreis an.
Eigentumswohnung in der Schweiz verkaufen oder bewerten
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