Eigenmietwert im Kanton Zug berechnen
Die folgende Berechnungsweise gilt für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser mit letzter Handänderung nach 1988:
- Steuerlicher Verkehrswert = Erwerbspreis + Wertvermehrende Investitionen
- Mietwert = 5 % vom steuerlichen Verkehrswert
- Steuerbarer Eigenmietwert Kanton Zug = Mietwert - 40 % Abzug
Der Verkehrswertanteil, der 750’000 Fr. bei Stockwerkeigentum oder 850’000 Fr. bei Einfamilienhäusern übersteigt, wird für die Mietwertberechnung mit 2 % berücksichtigt.
Wann kommt der Eigenmietwert im Kanton Zug zur Anwendung?
Der Eigenmietwert ist als Einkommen zu versteuern, wenn der Eigentümer seine Immobilie selbst nutzt. Der Begriff der Eigennutzung wird dabei weit ausgelegt. Es ist insbesondere nicht erforderlich, dass die Immobilie dauerhaft bewohnt wird; es genügt, dass sie dauerhaft zur Verfügung stehen würde. Das bedeutet, dass auch Ferienhäuser und Zweitwohnsitze steuerpflichtig sind.
Im Falle einer Unternutzung, beispielsweise durch die Nichtbenutzung bestimmter Zimmer nach einer Trennung oder dem Auszug eines Kindes, kann ein Abzug vom Eigenmietwert geltend gemacht werden. Der Kanton Zug zählt zu den Kantonen, die auch bei der Staatssteuer einen Unternutzungsabzug beim Eigenmietwert gewähren.
Bei der Bundessteuer kann ein Unternutzungsabzug in jedem Kanton geltend gemacht werden.
Unternutzungsabzug – Eigenmietwert reduzieren im Kanton Zug
Der Eigenmietwert kann im Kanton Zug herabgesetzt werden, wenn bei einer selbstbewohnten Liegenschaft dauerhafte Unternutzung vorliegt und ein offensichtliches Missverhältnis zwischen der Grösse der Wohnung und der Anzahl der Bewohner besteht. Damit der Anspruch auf eine solche Reduktion geltend gemacht werden kann, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein:
- Damit der Eigenmietwert im Kanton Zug herabgesetzt werden kann, muss die Immobilie eine Mindestgrösse von 5 Zimmern haben, wobei Zimmer über 30 m² als zwei Zimmer angerechnet werden. Küche, Badezimmer, WC und Nebenräume (wie Entrée, Estrich, Keller, Garage usw.) gelten zusammen als zwei Zimmer.
- Die entsprechenden Zimmer dürfen überhaupt nicht genutzt werden, auch nicht als Lager- oder Abstellräume.
- Es muss eine Verminderung der bisherigen Wohnbedürfnisse vorliegen. Wer eine Immobilie kauft, die schon beim Kauf viel zu gross für die eigenen Bedürfnisse ist, kann auch keinen Unternutzungsabzug geltend machen.
Es ist zu beachten, dass der Eigenmietwert im Kanton Zug in der Regel nicht herabgesetzt werden kann, wenn die Liegenschaftsrechnung (steuerbarer Eigenmietwert abzüglich Schuldzinsen und Unterhalt) negativ ist.
Gesetzliche Grundlagen zum Eigenmietwert im Kanton Zug
Gemäss § 20 Abs. 2 des Steuergesetzes erfolgt die Festlegung des Eigenmietwerts im Kanton Zug unter Berücksichtigung der örtlichen Gegebenheiten und der tatsächlichen Nutzung der selbstbewohnten Liegenschaft am Wohnsitz.
Gemäss § 6 Abs. 1 der Verordnung zum Steuergesetz muss der Eigenmietwert im Kanton Zug mindestens 60 Prozent der Marktmieten betragen.
Die genaue Vorgehensweise ist im Leitfaden Immobilienbesteuerung der kantonalen Steuerbehörde festgelegt. Bei Vorliegen von besonderen Verhältnissen oder bei unrealistischen Ergebnisse kann von diesen Richtlinien abgewichen werden.
Was bedeutet der Eigenmietwert im Kanton Zug für mich als Eigentümer?
Der Eigenmietwert stellt für den Eigentümer ein zusätzliches steuerpflichtiges Einkommen dar, das zu den üblichen Einkommensquellen wie Erwerbstätigkeit und Vermögenserträgen hinzugefügt wird. Selbst nach Abzug der Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten kann dies in vielen Fällen zu einer höheren Steuerbelastung führen, als wenn es den Eigenmietwert nicht gäbe.
Wieso gibt es den Eigenmietwert eigentlich?
Der Eigenmietwert (ausführlicher Artikel hier) wird oft als fiktives Einkommen bezeichnet, das Eigentümer versteuern müssen, wenn sie in ihrer eigenen Immobilie wohnen. Steuerrechtlich gesehen wird der Eigenmietwert eigentlich als sogenanntes Naturaleinkommen begründet. Ein Naturaleinkommen ist ein geldwertiger Vorteil, der einem Einkommen gleichwertig ist. Die Besteuerung des Eigenmietwerts gleicht dabei den Vorteil aus, dass Eigentümer im Gegensatz zu Mietern keinen Mietzins zahlen müssen und einen Teil ihrer Wohnkosten (Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten) vom steuerbaren Einkommen abziehen können.
Historisch gesehen war der Eigenmietwert zunächst eine Notmassnahme zur Sanierung des Bundeshaushalts während der Weltwirtschaftskrise und den Weltkriegen in der ersten Hälfte der 1900er-Jahre. Eine eigentlich befristete Massnahme wurde verlängert und schaffte es schliesslich 1958 per Volksabstimmung ins reguläre Recht.
Abschaffung des Eigenmietwerts
Nach mehrjährigem Hin und Her haben sich der National- und der Ständerat 2023 auf die Abschaffung des Eigenmietwerts einigen können. Offen sind aktuell noch die genaue Umsetzung und das Ausmass des Systemwechsels.
Alles Aktuelle zum Politikum Eigenmietwert finden Sie in unserem Artikel.
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