Wann kommt der Eigenmietwert im Kanton St. Gallen zur Anwendung?
Der Eigenmietwert muss immer dann als Einkommen versteuert werden, wenn ein Besitzer in seiner eigenen Immobilie wohnt. Eigennutzung wird dabei relativ breit aufgefasst. Es ist z.B. nicht nötig, dass die Immobilie dauerhaft bewohnt wird; es reicht aus, wenn sie dauerhaft zur Verfügung stehen würde. Das bedeutet, dass der Eigenmietwert auch bei Ferienhäusern und Zweitwohnsitzen versteuert werden muss.
Bei sogenannter Unternutzung (d.h. bei Nichtbenutzung bestimmter Zimmer, z.B. aufgrund einer Trennung oder Auszug eines Kindes) kann ein Abzug des Eigenmietwerts geltend gemacht werden. Für den Eigenmietwert kann in St. Gallen seit 2016 auch bei der Staatssteuer ein Abzug geltend gemacht werden. Vorher war das nur bei der direkten Bundessteuer möglich.
Wie wird der Eigenmietwert im Kanton St. Gallen festgelegt?
Für die Umsetzung ist die kantonale Steuerbehörde zuständig. Sie legt das Verfahren fest, das bei der Festlegung des Eigenmietwerts zum Einsatz kommt.
Im Kanton St. Gallen wird der Eigenmietwert alle 10 Jahre im Rahmen einer amtlichen Grundstückschätzung festgelegt. Im Jahr der Schätzung ist der Steuerwert verbindlich; in den folgenden Steuerperioden ist der Eigenmietwert grundsätzlich anfechtbar. Eine neue Schätzung wird allerdings nur dann vorgenommen, wenn sich die Sachlage nachweislich geändert hat.
Eigenmietwert im Kanton St. Gallen berechnen
Die Berechnung für den Eigenmietwert im Kanton St. Gallen lautet:
Marktmiete x 0.7 = Eigenmietwert
Der Eigenmietwert im Kanton St. Gallen beträgt 70 Prozent der marktüblichen Miete. Die Marktmiete wird im Rahmen der amtlichen Grundstückschätzung alle 10 Jahre oder nach grösseren Wertveränderungen vorgenommen. Sie entspricht dem Mietpreis, der im Durchschnitt für ein vergleichbares Mietobjekt am Markt verlangt wird.
Der Eigenmietwert für die direkte Bundessteuer beträgt ebenfalls 70 Prozent der marktüblichen Miete.
Was bedeutet der Eigenmietwert im Kanton St. Gallen für mich als Eigentümer?
Für Sie als Eigentümer stellt der Eigenmietwert ein zusätzliches steuerbares Einkommen dar, das zu Ihrem eigentlichen Einkommen (durch Erwerbstätigkeit, Vermögenserträge etc.) addiert wird. Selbst nach Abzug der Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten entsteht daraus in vielen Fällen eine höhere Steuerbelastung, als wenn es den Eigenmietwert nicht gäbe.
Kann ich den Eigenmietwert umgehen?
Da es sich um eine Steuer handelt, können Sie den Eigenmietwert nicht komplett umgehen. Sie können ihn jedoch potenziell reduzieren, z.B. wenn Sie nicht alle Räume in Ihrer Immobilie nutzen (sogenannte Unternutzung). Auch wenn Sie wegen Renovationen nachweislich auswärtig wohnen mussten kann in manchen Fällen ein Abzug gewährt werden. Ein Unternutzungsabzug ist im Kanton St. Gallen seit 2016 auch auf Kantonsebene möglich. Vorher wurde ein Abzug nur bei der direkten Bundessteuer gewährt. Der Unternutzungsabzug muss von der steuerpflichtigen Person beantragt werden.
Was ist der Eigenmietwert?
Der Eigenmietwert (auch: Mietwert für selbstgenutzte Liegenschaften) ist ein fiktives Einkommen, das Eigentümer in der Schweiz versteuern müssen, wenn sie in ihrer eigenen Immobilie wohnen. Er basiert auf den marktüblichen Mieteinnahmen, die ein Eigentümer erzielen könnte, wenn er seine Immobilie vermieten würde.
Es ist ein ‘fiktives’ Einkommen, weil der Eigentümer nicht wirklich Geld mit seiner Immobilie generiert, sondern dadurch einen Nutzen erhält, dass er in seinem Eigentum lebt. Die Besteuerung des Eigenmietwerts gleicht dabei die Vorteile aus, die Eigentümer gegenüber Mietern haben: Sie zahlen keine Miete und können einen Teil ihrer Wohnkosten (Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten) vom steuerbaren Einkommen abziehen.
Abschaffung des Eigenmietwerts
Nach mehrjährigem Hin und Her haben sich der National- und der Ständerat 2023 auf die Abschaffung des Eigenmietwerts einigen können. Offen sind aktuell noch die genaue Umsetzung und das Ausmass des Systemwechsels.
Aktuelle Informationen zum Politikum Eigenmietwert finden Sie in unserem Artikel.
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