Wann kommt der Eigenmietwert im Kanton Schaffhausen zur Anwendung?
Der Eigenmietwert muss immer dann als Einkommen versteuert werden, wenn ein Besitzer in seiner eigenen Immobilie wohnt. Eigennutzung wird dabei relativ breit aufgefasst. Es ist z.B. nicht nötig, dass die Immobilie dauerhaft bewohnt wird; es reicht aus, wenn sie dauerhaft zur Verfügung stehen würde. Das bedeutet, dass der Eigenmietwert auch bei Ferienhäusern und Zweitwohnsitzen versteuert werden muss.
Bei sogenannter Unternutzung (d.h. bei Nichtbenutzung bestimmter Zimmer, z.B. aufgrund einer Trennung oder Auszug eines Kindes) kann ein Abzug des Eigenmietwerts geltend gemacht werden. Der Kanton Schaffhausen gewährt im schweizweiten Vergleich sehr umfangreiche Abzüge vom Eigenmietwert bei Unternutzung oder in schwierigen Einkommensverhältnissen (mehr dazu weiter unten).
Wie wird der Eigenmietwert im Kanton Schaffhausen festgelegt?
Für die Umsetzung ist die kantonale Steuerbehörde zuständig. Sie legt das Verfahren fest, das bei der Festlegung des Eigenmietwerts zum Einsatz kommt.
Im Kanton Schaffhausen ist in der Steuererklärung der vom Amt für Grundstückschätzung veranlagte Eigenmietwert einzusetzen. Er wird bei der amtlichen Schätzung bestimmt und dem Eigentümer auf der Verfügung des Steuerwertes mitgeteilt. Bei baulichen Änderungen muss die Liegenschaft neu geschätzt werden.
Eigenmietwert im Kanton Schaffhausen erfahren
Der Eigenmietwert wird mit der Verfügung des Steuerwerts mitgeteilt. Für Auskünfte zum Eigenmietwert in Schaffhausen ist die Steuerverwaltung der Gemeinde zuständig, in der das Grundstück liegt.
Eigenmietwert im Kanton Schaffhausen berechnen
Den Eigenmietwert für die Staatssteuer zu berechnen ist im Kanton Schaffhausen sehr einfach:
Der Eigenmietwert entspricht im Kanton Schaffhausen dem amtlich verfügten Eigenmietwert.
Der Eigenmietwert für die direkte Bundessteuer beträgt in Schaffhausen 108 Prozent vom Eigenmietwert für die Staatssteuer:
Eigenmietwert (direkte Bundessteuer) = Eigenmietwert x 1.08
Vom amtlich veranlagten Eigenmietwert können bei Unternutzung oder in Härtefällen Abzüge gewährt werden.
Was bedeutet der Eigenmietwert im Kanton Schaffhausen für mich als Eigentümer?
Für Sie als Eigentümer stellt der Eigenmietwert ein steuerbares Einkommen dar, das zu Ihrem eigentlichen Einkommen (durch Erwerbstätigkeit, Vermögenserträge, etc.) addiert wird. Selbst nach Abzug der Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten entsteht daraus in vielen Fällen eine höhere Steuerbelastung, als wenn es den Eigenmietwert nicht gäbe.
Kann ich den Eigenmietwert umgehen?
Da es sich um eine Steuer handelt, können Sie den Eigenmietwert nicht komplett umgehen. Sie können ihn jedoch potenziell reduzieren, z.B. wenn Sie nicht alle Räume in Ihrer Immobilie nutzen (sogenannte Unternutzung oder Mindernutzung).
Der Kanton Schaffhausen gewährt in vielen Fällen Abzüge vom Eigenmietwert: Tod oder Wegzug eines Familienmitglieds, Gebrechlichkeit, die die Nutzung bestimmter Räume verunmöglicht, sowie Unvermietbarkeit bestimmter Räume. Wird eine Mindernutzung erstmals geltend gemacht, muss sie begründet werden. Infolge Wegzug, Tod oder Gebrechlichkeit wird insgesamt höchstens ein Abzug von 30 Prozent vom Eigenmietwert gewährt.
Auch in bestimmten finanziellen Situationen kann der Eigenmietwert in Schaffhausen reduziert werden. Beträgt der Eigenmietwert mehr als einen Drittel vom Einkommen und beträgt das steuerpflichtige Vermögen nicht mehr als CHF 500’000, kann der Eigenmietwert in Schaffhausen auf Antrag bei der kantonalen Steuerverwaltung herabgesetzt werden.
Was ist der Eigenmietwert?
Der Eigenmietwert (auch: Mietwert für selbstgenutzte Liegenschaften) ist ein fiktives Einkommen, das Eigentümer in der Schweiz versteuern müssen, wenn sie in ihrer eigenen Immobilie wohnen. Er basiert auf den marktüblichen Mieteinnahmen, die ein Eigentümer erzielen könnte, wenn er seine Immobilie vermieten würde.
Es ist ein ‘fiktives’ Einkommen, weil der Eigentümer nicht wirklich Geld mit seiner Immobilie generiert, sondern dadurch einen Nutzen erhält, dass er in seinem Eigentum lebt. Die Besteuerung des Eigenmietwerts gleicht dabei die Vorteile aus, die Eigentümer gegenüber Mietern haben: Sie zahlen keine Miete und können einen Teil ihrer Wohnkosten (Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten) vom steuerbaren Einkommen abziehen.
Abschaffung des Eigenmietwerts
Nach mehrjährigem Hin und Her haben sich der National- und der Ständerat 2023 auf die Abschaffung des Eigenmietwerts einigen können. Offen sind aktuell noch die genaue Umsetzung und das Ausmass des Systemwechsels.
Aktuelle Informationen zum Politikum Eigenmietwert finden Sie in unserem Artikel.
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