Was ist eine Zwangsversteigerung im Kanton Aargau?
Die Zwangsversteigerung ist das letzte rechtliche Mittel, mit dem ein Gläubiger eine Hypothekarforderung durchsetzen kann. Im Kanton Aargau kommt eine Zwangsversteigerung zum Einsatz, wenn ein Eigentümer nicht mehr in der Lage ist, die Hypothekarzinsen zu begleichen und alle anderen Massnahmen erfolglos geblieben sind.
Zwangsversteigerungen sind jedoch vergleichsweise selten. Die Bank oder Versicherung möchte genau wie die Eigentümer eine alternative Lösung finden, wenn eine solche irgendwie möglich ist.
Die Zwangsversteigerung ist in der Verordnung über die Zwangsverwertung von Grundstücken (VZG) verankert.
Wann kommt es im Kanton Aargau zu einer Zwangsversteigerung?
Die Ursache für eine Zwangsversteigerung liegt stets in einer ausstehenden Forderung seitens eines Gläubigers (im Fall einer Grundstücksverwertung infolge Pfandrecht ist der Gläubiger der Kreditgeber, d.h. die Bank oder Versicherung). Gründe wie mangelhafte Finanzplanung, Krankheit, Invalidität, Arbeitsplatzverlust oder Scheidung gehören zu den häufigsten Ursachen dafür, dass eine Immobilie für den Eigentümer finanziell nicht mehr tragbar ist.
Falls ein Eigentümer aufgrund finanzieller Schwierigkeiten die Hypothekarzinsen nicht begleichen kann, darf die Bank beim örtlichen Betreibungsamt einen Antrag auf Grundpfandverwertung stellen. Dann kann es im Kanton Aargau zu einer Zwangsversteigerung kommen. Der Erlös geht dabei an die Bank, deren Pfandrecht auf die Immobilie im Grundbuch eingetragen ist.
Üblicherweise werden vor einer Zwangsversteigerung verschiedene Massnahmen ergriffen, um die Schuld einzufordern. Die Bank kann dem Eigentümer eine Finanzberatung anbieten, einen Zahlungsaufschub gewähren oder ihn beim Verkauf der Immobilie unterstützen.
Ein privater Verkauf ist für alle Parteien in den meisten Fällen die bessere Lösung als eine Zwangsversteigerung, da am Markt oft ein höherer Verkaufspreis erzielt werden kann. Die Beantragung einer Zwangsversteigerung erfolgt erst, wenn der Schuldner die Zusammenarbeit verweigert oder alle anderen Massnahmen erschöpft sind.
Warum darf die Bank eine Immobilie im Kanton Aargau zwangsversteigern lassen?
Im Alltag ist mit dem Begriff 'Hypothek' meistens der Kredit gemeint, den ein Immobilieneigentümer von einer Bank erhält, um den Erwerb einer Immobilie zu finanzieren. Tatsächlich handelt es sich aber bei einer Hypothek rechtlich gesehen nicht um einen Kredit, sondern um ein Pfandrecht. Die Bank gewährt einen Hypothekarkredit und erhält im Gegenzug ein Pfandrecht an der Immobilie. Dieses Pfandrecht muss beurkundet und im Grundbuch eingetragen werden. Im Falle eines Zahlungsausfalls gibt das Pfandrecht der Bank die Sicherheit, das mit der Hypothek belastete Grundstück zu veräussern, um die ausstehende Forderung zu decken.
Wichtig: Ein Pfandrecht gibt dem Gläubiger kein Nutzungsrecht an der Immobilie. Die Bank oder Versicherung hat lediglich Anspruch auf den Erlös aus einer Zwangsversteigerung, nicht auf die Immobilie selbst.
Wie läuft eine Zwangsversteigerung im Kanton Aargau ab?
Wenn ein Hypothekarnehmer die Hypothekarzinsen nicht mehr bezahlen kann oder Konkurs anmeldet, kann die mit dem Pfandrecht belastete Immobilie versteigert werden. Eine Grundpfandverwertung mit Zwangsversteigerung beinhaltet im Kanton Aargau folgende Schritte:
- Die Bank beantragt die Zwangsversteigerung beim lokalen Konkurs- bzw. Betreibungsamt.
- Ein Gutachter bewertet die Liegenschaft.
- Das Konkurs- bzw. Betreibungsamt gibt den Termin für die Zwangsversteigerung öffentlich bekannt. Im Kanton Aargau werden Zwangsversteigerungen auf der Website des Konkursamts sowie im Amtsblatt des Kantons Aargau veröffentlicht.
- Interessenten können vor Ort oder schriftlich und ohne Anmeldung mitbieten.
- Der Meistbietende erhält die Immobilie.
- Die Bank erhält den Erlös aufgrund des Pfandrechts.
Kann man eine Zwangsversteigerung im Kanton Aargau abwenden?
Es besteht die Möglichkeit, eine Zwangsversteigerung im Kanton Aargau bis zum festgelegten Versteigerungstermin zu vermeiden, wenn der Schuldner die gesamte Forderung des Gläubigers vollständig begleicht. Ein entscheidender Unterschied besteht zwischen einer Zwangsversteigerung aufgrund eines Konkurses (sogenanntes Konkursverfahren) und einer Zwangsversteigerung infolge einer Betreibung des Hypothekarnehmers (sogenannte Grundpfandverwertung):
- Bei einem Konkurs werden sämtliche Vermögenswerte des Schuldners versteigert. Die Zwangsversteigerung kann nur abgewendet werden, wenn alle Schulden beglichen sind.
- Hingegen wird bei Nichtbezahlen der Hypothekarzinsen und einer Betreibung ausschliesslich das mit der Hypothek belastete Objekt versteigert. Der Schuldner muss lediglich die Forderungen des Kreditgebers und keine anderen Schulden begleichen, um die Zwangsversteigerung zu verhindern.
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