Steuern beim Verkauf eines geerbten Hauses
Grundstückgewinnsteuer
Wer ein geerbtes Haus verkauft, zahlt die Grundstückgewinnsteuer auf den Gewinn aus dem Verkauf. Entscheidend für die Steuerbemessung ist der Erwerbspreis, den der Erblasser für das Haus bezahlt hat und nicht etwa der Wert des Hauses zum Zeitpunkt des Erbgangs. Wer ein geerbtes Haus verkauft, zahlt also Grundstückgewinnsteuer auf den gesamten Zeitraum seit dem Kauf durch den Erblasser.
Die Grundstückgewinnsteuer gibt es in allen Kantonen. Sie wird entweder nur vom Kanton, nur von der Gemeinde oder von beiden erhoben. Wichtig zu wissen: Der Steuersatz ermässigt sich bei längerer Besitzdauer. Beim Verkauf eines geerbten Hauses ist dabei der gesamte Zeitraum seit dem Kauf durch den Erblasser massgeblich und nicht nur die Zeit seit dem Erbgang.
Die Grundstückgewinnsteuer wird aufgeschoben bei Ersatzbeschaffung, das heisst, wenn man mit dem Verkaufserlös innerhalb einer bestimmten Frist eine gleich genutzte Ersatzliegenschaft kauft. Das gilt allerdings nur dann, wenn das geerbte Haus vom Verkäufer als Erstwohnsitz verwendet wurde.
Mehr zur Grundstückgewinnsteuer im Zusammenhang mit einer Erbschaft finden Sie in diesem Artikel: https://neho.ch/de/blog/grundstuckgewinnsteuer-bei-erbschaft
Handänderungssteuer
Mit der Handänderungssteuer wird die Übertragung von Immobilien auf einen neuen Eigentümer besteuert. Der Steuersatz beträgt etwa 1 bis 3 % des Verkaufspreises, je nach Kanton.
Die Handänderungssteuer bezahlt je nach Kanton entweder der Käufer oder aber sowohl der Käufer als auch der Verkäufer. Meistens wird die Steuer in diesen Fällen hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt.
Keine Handänderungssteuer gibt es in den Kantonen Zürich, Uri, Glarus, Zug, Schaffhausen, Aargau und Tessin.
Weitere Kosten beim Verkauf eines geerbten Hauses
Notariatsgebühren: Der Verkauf eines geerbten Hauses muss wie jeder Immobilienverkauf öffentlich beurkundet werden. Die Kosten für den Notar variieren je nach Kanton zwischen einigen Promille und mehreren Prozent des Verkaufspreises.
Grundbuchgebühren: Mit der Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch wechselt das verkaufte Haus offiziell den Besitzer. Die Grundbuchgebühren hängen vom Kanton und vom Kaufpreis der Immobilie ab.
Vorfälligkeitsentschädigung: Wenn eine Hypothek vorzeitig gekündigt werden muss, kann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen. Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung hängt von der Restlaufzeit, dem Zinssatz und den aktuellen Marktzinsen ab. Sie ist teils verhandelbar. Die Vorfälligkeitsentschädigung kann man vermeiden, wenn der Käufer die bestehende Hypothek übernimmt.
Maklerprovision: Falls ein Makler mit dem Verkauf beauftragt wird, fällt eine Provision an. Sie liegt bei herkömmlichen Maklern bei 2–4 Prozent des Verkaufspreises; bei Festpreismaklern z.B. bei 12'000 Franken. Die Maklerprovision wird vom Verkäufer bezahlt.
Diese Steuern fallen an, wenn man ein Haus erbt
Erbschaftssteuer
Wer in der Schweiz Vermögen erbt – ob Bargeld, Wertgegenstände, Wertschriften oder ein Haus – zahlt unter Umständen Erbschaftssteuern. Die Erbschaftssteuer ist in den meisten Kantonen progressiv, das bedeutet, der Steuersatz nimmt zu, je mehr Vermögen geerbt wird. Massgeblich für die Steuerveranlagung ist der Verkehrswert des geerbten Hauses im Zeitpunkt des Erbgangs.
Die Erbschaftssteuer hängt wesentlich vom Verwandtschaftsgrad ab. Je weiter entfernt verwandt man mit dem Erblasser ist, desto höher ist der Steuersatz. Ehegatten sind heute in allen Kantonen von der Erbschaftssteuer befreit, Kinder in fast allen Kantonen. Wer also ein Haus von seinen Eltern oder seinem Ehepartner erbt, zahlt in den meisten Kantonen keine Erbschaftssteuer.
Handänderungssteuer
Mit der Handänderungssteuer besteuern die meisten Kantone den Besitzübergang an Immobilien. Bei Eigentumsübergang infolge Erbgang wird die Handänderungssteuer in manchen Kantonen erlassen; in anderen werden Eigentumsübergänge bei Erbschaft normal besteuert.
Die Grundstückgewinnsteuer wird aufgeschoben
Bei Eigentumswechsel infolge Erbschaft wird die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben. Sie wird erst relevant, wenn der neue Eigentümer die Immobilie endgültig verkauft.
Tipps für den Verkauf einer geerbten Immobilie
- Klärung der Eigentumsverhältnisse: Zuerst muss sichergestellt sein, dass die Erben als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind. Für die Überschreibung ist ein Erbschein nötig. Sind mehrere Erben im Spiel, müssen alle Erben dem Verkauf zustimmen.
- Vorbereitung der Immobilie: Kleinere Renovationen oder Reparaturen können durchgeführt werden, um den Verkaufswert zu steigern.
- Immobilienbewertung: Das Haus sollte von einem Immobilienmakler bewertet werden, um den richtigen Angebotspreis festlegen zu können.
- Vermarktung: Die Vermarktung sollte über verschiedene Kanäle erfolgen wie Immobilienportale oder das Netzwerk eines Maklers.
- Besichtigungen und Preisverhandlungen: Das Haus wird den Kaufinteressenten gezeigt. Angebote müssen clever verhandelt werden, um den bestmöglichen Preis herauszuholen.
- Vertragsabschluss: Wenn ein Käufer gefunden wurde, muss der Kaufvertrag aufgesetzt und notariell beurkundet werden.
- Übergabe: Die Immobilie wird an den Käufer übergeben.
