Was ist eine Zwischenfinanzierung?
Eine Zwischenfinanzierung ist ein befristeter Hypothekarkredit mit besonderen Auflagen. Eine Zwischenfinanzierung dient dazu, ein neues Haus zu finanzieren, wenn man gleichzeitig noch seine alte Wohnung oder sein altes Haus verkaufen muss.
Wie funktioniert eine Zwischenfinanzierung für den Kauf eines Hauses?
Bei einer Zwischenfinanzierung zum Kauf eines neuen Hauses wird die Hypothek auf die alte Immobilie zwischenzeitlich erhöht. Durch die Aufstockung der Hypothek werden Eigenmittel frei, die für den Kauf des neuen Hauses verwendet werden können. Bei vielen Anbietern kann dabei sogar die normale Belehnungsgrenze von 80 % überschritten werden.
Welche Besonderheiten gelten für eine Zwischenfinanzierung?
Eine Zwischenfinanzierung hat im Vergleich zu einer normalen Hypothek einige Besonderheiten:
- Eine Zwischenfinanzierung sollte kurzfristig abgelöst werden können. Es empfiehlt sich eine SARON-Hypothek oder eine Festhypothek mit flexiblen Amortisationszahlungen.
- Für diese Flexibilität bezahlt man als Hypothekarnehmer natürlich auch. In der Regel haben Zwischenfinanzierungen deutlich höhere Zinssätze als normale Hypothekarprodukte.
- Oftmals sind Zwischenfinanzierungen befristet. Das heisst, das Finanzinstitut verlangt, dass die alte Immobilie innerhalb einer bestimmten Frist, zum Beispiel einem oder zwei Jahren, verkauft werden muss.
- Der Kreditgeber kann verlangen, dass die alte Wohnung oder das alte Haus während der Übergangszeit vermietet wird.
Was sollte man bei der Zwischenfinanzierung beachten?
Wenn man eine Zwischenfinanzierung beantragen möchte, gibt es mehrere wichtige Punkte zu beachten:
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Einschätzung der finanziellen Lage: Bevor man eine Zwischenfinanzierung beantragt, sollte man sicherstellen, dass die eigene finanzielle Situation die Finanzierung einer zweiten Immobilie möglich macht.
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Marktwert der alten Immobilie: Man sollte eine realistische Einschätzung des Marktwertes und der Verkaufschancen der alten Immobilie haben. Je früher man sich um den Verkauf bemüht, desto besser.
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Verhandlung der Konditionen: Wegen der höheren Kosten einer Zwischenfinanzierung lohnt es sich, die Konditionen bei verschiedenen Banken zu vergleichen und zu verhandeln. Man sollte insbesondere auf die Höhe der Zinsen und die Flexibilität in Bezug auf ausserordentliche Amortisationszahlungen achten.
Wohnung verkaufen und Haus kaufen: Alternativen zur Zwischenfinanzierung
Alternative 1: Wohnung und Haus am gleichen Tag verkaufen und kaufen
Die beste Lösung ist natürlich, wenn man den Kauf des neuen Hauses und den Verkauf der alten Wohnung auf denselben Zeitpunkt fallen lässt. Da man aber sowohl beim Kauf wie auch beim Verkauf von einer zweiten Vertragspartei abhängig ist, bzw. sich mit ihr auf den genauen Zeitpunkt der Handänderung einigen muss, gelingt das nur selten.
Alternativ kann man sich mit dem zukünftigen Käufer der alten Wohnung auf einen späteren Übergabetermin ändern. Das ist einfacher, wenn der Käufer vorher zur Miete gewohnt hat und selbst keine Immobilie zu verkaufen hat. Für die Übergangszeit muss man dem neuen Eigentümer meistens einen Mietzins entrichten.
Alternative 2: Zuerst Wohnung verkaufen und erst dann ein Haus kaufen
Diese Vorgehensweise bietet die grösste finanzielle Sicherheit, da man zu keinem Zeitpunkt zwei Immobilien gleichzeitig finanzieren muss. Die Hauptvorteile dieser Alternative sind:
- Indem man seine alte Wohnung zuerst verkauft, vermeidet man die Doppelbelastung durch zwei Hypotheken.
- Der Erlös aus dem Verkauf der alten Wohnung kann als Eigenmittel für den Kauf des neuen Hauses verwendet werden.
- Ohne den Druck, schnell verkaufen zu müssen, verbessert sich die Verhandlungsposition, was oft zu einem besseren Verkaufspreis führt.
Ein Nachteil dieser Alternative besteht darin, dass man für die Zeit zwischen dem Verkauf der Wohnung und dem Kauf des neuen Hauses eine Wohnlösung finden muss. Hierfür gibt es zwei Optionen: Man kann in der Übergangszeit in eine Mietwohnung zu ziehen, oder man mietet die alte Wohnung für eine gewisse Zeit vom neuen Eigentümer, wenn dieser einwilligt.
Fazit: Zwischenfinanzierung zum Kauf eines neuen Hauses
Die Zwischenfinanzierung ist eine nützliche Option, wie man den Kauf eines neuen Hauses finanzieren kann, bevor die alte Wohnung verkauft ist. Für diese Flexibilität und das höhere Risiko bezahlt man in der Regel einen höheren Zinssatz. Um die beste Lösung zu finden, empfiehlt es sich, frühzeitig alle Optionen zu prüfen und mögliche Kreditgeber für ein Angebot anzufragen. Je früher Sie sich um die Finanzierung und den Verkauf Ihrer alten Wohnung kümmern, desto besser stehen Ihre Aussichten auf eine günstige Zwischenfinanzierung.
