Wie viele Immobilien darf ich privat kaufen?
Grundsätzlich gilt: Es gibt in der Schweiz keine gesetzliche Limite, wie viele Immobilien man privat kaufen darf. Je mehr Immobilien man privat kauft, desto grösser ist allerdings das Risiko, dass man als gewerbsmässiger Immobilienhändler eingestuft wird.
Was ist gewerbsmässiger Immobilienhandel?
Gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel ist ein Begriff aus dem Steuerrecht, der eine Person oder ein Unternehmen beschreibt, das systematisch und mit Gewinnerzielungsabsicht mit Immobilien handelt.
Es gibt keine gesetzliche Definition des gewerbsmässigen Liegenschaftenhändlers. Als Indikator für die Abgrenzung können Urteile des Bundesgerichts dienen. Wichtige Merkmale des gewerbsmässigen Liegenschaftenhandels sind unter anderem:
- Häufigkeit bzw. Regelmässigkeit: Regelmässige An- und Verkäufe von Immobilien.
- Systematisches Vorgehen: Der Handel mit Immobilien erfolgt planmässig und nicht zufällig.
- Beruflicher Zusammenhang: Die Tätigkeit steht in engem Zusammenhang mit der beruflichen Tätigkeit des Steuerpflichtigen.
- Einsatz von Fachkenntnissen: Der Liegenschaftenhändler nutzt Fachwissen, das bei einem privaten Eigentümer nicht vorausgesetzt werden können
- Besitzdauer: Immobilien werden vor dem Verkauf nur kurz gehalten.
- Fremdfinanzierung: Einsatz erheblicher fremder Mittel zur Finanzierung.
- Personengesellschaften: Realisierung von Gewinnen im Rahmen einer Personengesellschaft.
Steuerrechtlicher Unterschied zwischen privatem und geschäftlichem Immobilienkauf
Der zentrale Unterschied zwischen dem privaten und dem gewerbsmässigen Kauf von Immobilien liegt im anwendbaren Steuerrecht:
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Gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel |
Privater Liegenschaftsverkauf |
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in Kantonen mit dualistischem Grundstückgewinnsteuersystem: Gewinn unterliegt der Einkommens- oder Gewinnsteuer statt der Grundstückgewinnsteuer |
Gewinn unterliegt der Grundstückgewinnsteuer |
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Gewinn unterliegt Sozialabgaben |
Keine Sozialabgaben |
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Vollständiger Abzug der Zinsen |
Maximalgrenze für Schuldzinsabzug |
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Nur effektive Kosten können in Abzug gebracht werden |
Pauschalabzüge möglich |
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Keine Unterscheidung werterhaltend oder wertvermehrenden Investitionen |
Unterhaltsabzüge für werterhaltende Investitionen |
Immobilien privat oder im Geschäftsvermögen kaufen?
Bei selbstgenutztem Wohnteigentum ist es meistens logisch und vorteilhaft, dieses im Privatvermögen zu halten. Damit profitiert man von zahlreichen steuerlichen Vorteilen: Die Grundstückgewinnsteuer wird bei Ersatzbeschaffung aufgeschoben und man kann die Unterhaltspauschale auch dann steuerlich absetzen, wenn man gar keine Unterhaltsarbeiten durchgeführt hat.
Renditeimmobilie privat kaufen?
In Kantonen mit dualistischem Steuersystem kann es steuerlich sinnvoll sein, eine Renditeimmobilie privat statt im Geschäftsvermögen zu halten. Das gilt insbesondere dann, wenn man nicht plant, die Immobilie bald wieder zu verkaufen.
Der Hintergrund: In Kantonen mit einem dualistischen Steuersystem werden Verkaufsgewinne unterschiedlich besteuert. Hält man die Immobilie über eine Gesellschaft, fällt die Gewinnsteuer an. Im Privatbesitz hingegen wird die Grundstückgewinnsteuer fällig. Diese ist bei langer Besitzdauer in der Regel tiefer als die Gewinnsteuer.
Anders sieht es in Kantonen mit einem monistischen Steuersystem aus (z. B. Zürich oder Bern): Hier spielt es keine Rolle, ob die Immobilie privat oder über eine Gesellschaft gehalten wird, da in beiden Fällen die Grundstückgewinnsteuer anfällt.
Wie viele Immobilien darf man in der Schweiz als Ausländer kaufen?
Schweizer und Personen mit Niederlassungsbewilligung C
Für Schweizer und Personen mit einer Niederlassungsbewilligung C gibt es keine Beschränkungen hinsichtlich der Anzahl der Immobilien, die sie erwerben dürfen. Sie können sowohl Wohn- als auch Geschäftsimmobilien frei kaufen und verkaufen.
Ausländer mit Aufenthaltsbewilligung B
Personen mit einer Aufenthaltsbewilligung B dürfen in der Regel eine Wohnimmobilie für den Eigenbedarf kaufen. Für weitere Käufe, insbesondere von Ferienwohnungen und Zweitwohnsitzen, gelten spezifische Regelungen und kantonale Kontingente.
Ausländer ohne Aufenthaltsbewilligung
Ausländer, die weder eine Aufenthalts- noch eine Niederlassungsbewilligung haben, unterliegen den strengsten Beschränkungen beim Immobilienkauf. Sie dürfen grundsätzlich keine Wohnimmobilien kaufen. Ausnahmen gibt es für den Kauf von Ferienwohnungen in bestimmten touristischen Zonen.
Jeder kann Geschäftsimmobilien kaufen
Die Einschränkungen für Nichtschweizer gelten nur für Wohnimmobilien. Auch als ausländischer Staatsangehöriger beziehungsweise als Person ohne Niederlassungsbewilligung kann man in der Schweiz frei Gewerbeimmobilien kaufen und verkaufen. Wichtig zu wissen: Mehrfamilienhäuser und andere Mietobjekte unterliegen denselben Einschränkungen wie andere Wohnimmobilien und dürfen von Nichtschweizern grundsätzlich nicht gekauft werden. Eine Ausnahme gilt für Immobilienfonds und Aktien von Immobiliengesellschaften, vorausgesetzt, diese werden an einer Schweizer Börse gehandelt.
