Muss der Mieter Besichtigungen dulden, wenn eine Mietwohnung verkauft wird?
Ja, gemäss Art. 257h OR muss der Mieter Besichtigungen dulden, wenn die Mietwohnung verkauft wird. Es gelten jedoch folgende Einschränkungen:
- Der Vermieter darf nicht gegen den Willen des Mieters in dessen Wohnung eindringen.
- Der Vermieter muss auf die Privatsphäre und den Terminkalender des Mieters Rücksicht nehmen.
- Der Vermieter muss den Besuch rechtzeitig ankündigen.
- Der Mieter muss sich kooperativ zeigen und darf sich nicht querstellen.
Gesetzliche Grundlage für Besichtigungen beim Verkauf einer Mietwohnung
Die gesetzliche Grundlage für Besichtigungen beim Verkauf einer Mietwohnung findet sich in Artikel 257h des Obligationenrechts (OR).
Art. 257h (OR)
1 Der Mieter muss Arbeiten an der Sache dulden, wenn sie zur Beseitigung von Mängeln oder zur Behebung oder Vermeidung von Schäden notwendig sind.
2 Der Mieter muss dem Vermieter gestatten, die Sache zu besichtigen, soweit dies für den Unterhalt, den Verkauf oder die Wiedervermietung notwendig ist.
3 Der Vermieter muss dem Mieter Arbeiten und Besichtigungen rechtzeitig anzeigen und bei der Durchführung auf die Interessen des Mieters Rücksicht nehmen; allfällige Ansprüche des Mieters auf Herabsetzung des Mietzinses (Art. 259d) und auf Schadenersatz (Art. 259e) bleiben vorbehalten.
Tipps für Vermieter und Mieter
Tipps für Vermieter
- Rechtzeitige Kommunikation: Informieren Sie Ihre Mieter frühzeitig über die Besichtigungstermine.
- Rücksichtnahme auf die Privatsphäre: Planen Sie Besichtigungen in Absprache mit den Mietern und vermeiden Sie unangekündigte Besuche.
- Flexibilität bei Terminen: Legen Sie Besichtigungstermine so, dass sie für die Mieter möglichst wenig Unannehmlichkeiten verursachen.
- Kooperative Haltung: Gehen Sie auf Bedenken oder Wünsche der Mieter ein und suchen Sie nach Kompromissen.
Tipps für Mieter
- Kooperation zeigen: Ermöglichen Sie Besichtigungen, solange die Termine angemessen angekündigt und abgestimmt sind.
- Dokumentation: Halten Sie schriftlich fest, wann und wie Besichtigungen angekündigt wurden und ob es Probleme gab.
- Rechtliche Beratung: Informieren Sie sich über Ihre Rechte als Mieter.
Darf der Vermieter wegen einem Hausverkauf eine Mietwohnung kündigen?
Das hängt davon ab, ob es sich um eine ordentliche oder eine ausserordentliche Kündigung handelt.
Ordentliche Kündigung:
Eine ordentliche Kündigung infolge Verkaufs ist unter Einhaltung der gesetzlichen bzw. vertraglichen Kündigungsfristen immer möglich. Dabei muss der Vermieter nicht einmal einen Kündigungsgrund angeben, bevor der Mieter dies nicht verlangt. Ein plausibler Grund wie Eigenbedarf macht es aber für den Mieter schwieriger, die Kündigung anzufechten.
Eigenbedarfskündigung:
Bei einem Eigentümerwechsel bleiben bestehende Mietverhältnisse grundsätzlich bestehen. Der neue Eigentümer kann jedoch unter Einhaltung der gesetzlichen Frist (und somit ohne Beachtung allfälliger vertraglicher Kündigungsfristen) auf den nächsten ortsüblichen Termin kündigen, wenn ein dringender Eigenbedarf vorliegt.
Verpasst es der Erwerber, auf den nächsten gesetzlichen Kündigungstermin hin zu kündigen, ist eine Eigenbedarfskündigung nicht mehr möglich. Es gelten dann die üblichen mietrechtlichen Bestimmungen. Eine ausserordentliche Eigenbedarfskündigung ist nicht möglich, wenn der Mietvertrag im Grundbuch vorgemerkt ist.
