Wie berechnet man Hypothekarzinsen?
Hypothekarzinsen sind einer der zentralen Aspekte bei der Finanzierung eines Eigenheims. Sie stellen in den meisten Fällen den grössten Anteil der monatlichen Kosten dar. In diesem Artikel erklären wir, wie man Hypothekarzinsen berechnet und wie man in wenigen Minuten die Tragbarkeit und die voraussichtlichen Kosten eines Immobilienkaufs abschätzen kann.
Faktoren, die die Hypothekarzinsen beeinflussen
Die Hypothekarzinsen werden von mehreren Faktoren beeinflusst, so unter anderem:
- Anbieter: Je nach Anbieter können die Hypothekarzinsen erheblich variieren.
- Marktzinsen: Diese werden vom Leitzins und dem wirtschaftlichen Umfeld beeinflusst.
- Tragbarkeit und Bonität: Eine bessere Tragbarkeit, z.B. durch mehr Einkommen, bedeutet in der Regel tiefere Hypothekarzinsen.
- Laufzeit der Hypothek: In den meisten Fällen sind die Hypothekarzinsen umso höher, je länger die Laufzeit der Hypothek ist.
- Eigenkapital: Ein höherer Eigenkapitalanteil ist für die Bank mit geringerem Risiko verbunden und führt daher zu tieferen Hypothekarzinsen.
Hypothekarzinsen berechnen: SARON- oder Festhypothek
Eine SARON-Hypothek basiert auf dem Swiss Average Rate Overnight (SARON), einem täglich aktualisierten Referenzzinssatz für den Geldmarkt. Die Zinsen für eine SARON-Hypothek schwanken daher mit jeder Zinsperiode (in der Regel vierteljährlich).
Eine Festhypothek hingegen hat einen festen Zinssatz, der für die gesamte Laufzeit der Hypothek unverändert bleibt. Dies bietet dem Kreditnehmer Planungssicherheit und Schutz vor steigenden Zinsen, da die monatlichen Raten konstant bleiben.
Berechnungsbeispiel: Berechnung der monatlichen Zinsen
1. Welche Angaben sind nötig?
Um die monatlichen Hypothekarzinsen zu berechnen, benötigt man folgende Informationen. Im Folgenden wird die Amortisation der Hypothek ignoriert. Die Berechnung ist daher nur anwendbar, wenn man die Hypothek indirekt amortisiert.
- Kreditsumme: Die Höhe der Hypothek.
- Monatlicher Zinssatz: Der Zinssatz, der monatlich auf den Kreditbetrag angewendet wird.
2. Berechnung der jährlichen Kosten
Nehmen wir an, Sie nehmen eine Hypothek von CHF 600'000 zu einem Zinssatz von 2 % auf. Dann betragen die jährlichen Kosten:
2 % = 2/100 = 0.02
CHF 600'000 * 0.02 = CHF 12'000
3. Monatliche Hypothekarzinsen berechnen
Die monatlichen Kosten betragen folglich:
CHF 12'000 / 12 = CHF 1000
Mit welchen Kosten muss neben den Hypothekarzinsen gerechnet werden?
Als Eigentümer einer Immobilie in der Schweiz fallen neben den Hypothekarzinsen weitere regelmässige Kosten an. Dazu gehören die Amortisation, der Unterhalt und die Nebenkosten.
1. Amortisation
Amortisation bezeichnet die Rückzahlung des aufgenommenen Hypothekendarlehens. In der Schweiz gibt es zwei Möglichkeiten der Amortisation:
- Direkte Amortisation: Hierbei wird die Hypothek in regelmässigen Raten zurückgezahlt, wodurch die Kreditsumme und damit auch die Zinskosten kontinuierlich sinken.
- Indirekte Amortisation: Anstatt direkt die Hypothek zu tilgen, zahlt man die Amortisationsbeträge auf ein Vorsorgekonto (Säule 3a). Diese Einzahlungen können steuerlich abgesetzt werden. Die Hypothek bleibt unverändert, weswegen man während der gesamten Laufzeit von den vollen Schuldzinsabzügen profitiert.
2. Unterhalt
Dazu gehören alle Kosten, die bei normaler Verwendung und Alterung der Immobilie anfallen. Sie umfassen unter anderem:
- Wartung: Kleinere Reparaturen, Malerarbeiten, Wartung der Heizung, Kontrolle von Sanitäranlagen
- Grössere Instandhaltungsarbeiten: Dachreparaturen, Fassadensanierung, Ersatz der Heizung
3. Nebenkosten
Nebenkosten sind die laufenden Kosten, die mit dem Besitz und der Nutzung einer Immobilie verbunden sind. Dazu gehören:
- Heizkosten und Energie: Gas, Öl, Strom, Wasser.
- Abgaben und Gebühren: Wasser- und Abwassergebühren, Müllabfuhr
- Versicherungsprämien (Gebäudeversicherung, Feuerversicherung usw).
Hypothekarzinsen berechnen mit einem Online-Rechner
Viele Banken, Finanzierungsberater und Immobilienportale bieten Online-Rechner an, mit denen man in wenigen Minuten Ihre voraussichtlichen Hypothekarzinsen berechnen kann. Diese Tools sind nützlich, da man als Käufer oder Eigentümer einfach verschiedene Szenarien durchspielen und direkt den Effekt von Änderungen im Kaufpreis, dem Zinssatz oder der Laufzeit sieht.
Die besten Hypothekarzinsen für Ihren Haus- oder Wohnungskauf
Finanzierungsrechner können nützlich sein, um einen ersten Anhaltspunkt für die voraussichtlichen Kosten eines Eigenheims zu erhalten. Sie ersetzen jedoch nicht die professionelle Beratung durch einen unabhängigen Berater:
- Nur ein unabhängiger Berater kann die Angebote verschiedener Anbieter auf dem Markt vergleichen.
- Die publizierten Zinssätze der Anbieter entsprechen nicht den tatsächlichen Angeboten, die man als Kunde erhalten könnte.
- Ein unabhängiger Hypothekarberater hat Zugang zu zahlreichen Finanzpartnern (mehr als 80 im Falle unseres Partners Strike).
