Definition: Was bedeutet 'im Baurecht'?
Wer ein Haus im Baurecht besitzt, ist zwar Eigentümer des Hauses – nicht aber des Bodens, auf dem es steht. Der Boden gehört weiterhin dem ursprünglichen Eigentümer. Für den Boden zahlt der Besitzer des Gebäudes einen Zins, den sogenannten Baurechtszins.
Nutzen des Baurechts: Eigentum auf fremdem Boden
Im Schweizer Recht gilt normalerweise das sogenannte Akzessionsprinzip: Wer ein Stück Land besitzt, dem gehört auch alles, was darauf gebaut wird. Das Baurecht ist eine Ausnahme von diesem Prinzip. Es ermöglicht, dass Gebäude einer anderen Person gehört als das Land, auf dem das Gebäude steht.
Wie kommt eine Immobilie im Baurecht zustande?
Damit mit der Immobilie im Baurecht wie mit jeder anderen Immobilie gehandelt werden kann, muss das Baurecht als eigenes Grundstück im Grundbuch eingetragen werden. Dazu müssen zwei Voraussetzungen erfüllt sein:
- Selbstständiges Baurecht: 'Selbstständig' bedeutet, dass das Baurecht übertragbar ist. Das Gegenteil ist das unselbstständige Baurecht, das zugunsten einer bestimmten Person gewährt wird.
- Dauer: Das Baurecht muss mindestens 30 Jahre dauern. Die Maximaldauer beträgt von Gesetz wegen 100 Jahre.
Sind beide Voraussetzungen erfüllt, spricht man von einem selbstständigen und dauernden Baurecht. Es kann als eigenes Grundstück im Grundbuch eingetragen werden und dann unabhängig verkauft und mit Hypotheken belastet werden.
Was ist der Baurechtszins?
Der Baurechtszins ist die "Miete" für die Nutzung des Bodens. Er wird regelmässig bezahlt. Wichtig: Der Zins ist eine persönliche Schuld des Baurechtsnehmers, geht aber automatisch auf den neuen Eigentümer über, falls das Baurecht verkauft wird, sofern der Zins im Grundbuch vorgemerkt ist.
Was passiert nach Ablauf des Baurechts?
Nach Ende der vereinbarten Laufzeit gehört das Gebäude automatisch wieder dem Grundstückseigentümer – dies nennt man Heimfall. Der Baurechtsnehmer verliert dann das Eigentum am Gebäude, bekommt aber in der Regel eine Entschädigung, deren Höhe im Vertrag geregelt ist. Die Bewertung kann komplex sein und führt in der Praxis oft zu Auseinandersetzungen.
Verlängerung des Baurechts
Vor Ablauf kann das Baurecht verlängert werden. Dafür müssen beide Parteien zustimmen, und die Verlängerung muss beim Grundbuchamt eingetragen werden. Bestehende Rechte am Grundstück bleiben dabei bestehen – das verlängerte Baurecht behält den bisherigen Rang.
Vorkaufsrechte bei einer Immobilie im Baurecht
Sowohl der Baurechtsnehmer als auch der Grundstückseigentümer haben ein gesetzliches Vorkaufsrecht:
- Wenn das Grundstück verkauft wird, darf der Baurechtsnehmer es zu gleichen Konditionen kaufen.
- Umgekehrt kann der Grundstückseigentümer die Baute erwerben, wenn der Baurechtsnehmer diese verkaufen will.
Fazit: Für wen lohnt sich ein Haus im Baurecht?
Ein Haus im Baurecht ist oft günstiger als eines mit eigenem Grundstück, weil der teure Boden nicht gekauft werden muss. Dafür müssen Käufer den regelmässigen Baurechtszins einkalkulieren und sich bewusst sein, dass das Eigentum am Gebäude mit Ablauf des Vertrags enden kann. Wichtig ist es, alle Bedingungen genau zu prüfen und vertraglich klar zu regeln.
Tipp: Lassen Sie sich vor dem Verkauf, Kauf oder der Unterzeichnung eines Baurechtsvertrags von einem Immobilienfachmann oder Rechtsanwalt beraten.
