Vorlage Nebenkostenabrechnung Schweiz
| Liegenschaft: | Musterstrasse 12, 3456 Musterort |
| Abrechnungsperiode: | 01.07.2022 – 30.6.2023 |
| Vermieter: | Beispielfirma AG, 8000 Zürich |
| Mieter: | Peter Mustermann |
| Wohnung: | Wohnung Nr. 5, 2. Stock links |
Heizkosten inkl. Warmwasser (Detailabrechnung S. 2)
| Ihr Anteil (CHF) | Akontozahlungen (CHF) | Saldo (CHF) |
| 1'600.25 | 1'000.00 | 600.25 |
Weitere Nebenkosten (Detailabrechung S. 3)
| Ihr Anteil (CHF) | Akontozahlungen (CHF) | Saldo (CHF) |
| 846.00 | 700.00 | 146.00 |
Saldo zugunsten des Vermieters: 746.25 CHF
Bitte überweisen Sie den fälligen Betrag innerhalb von 30 Tagen mit dem beiliegenden Einzahlungsschein.
| Ort/Datum: | Unterschrift Vermieter: |
| Zürich, 10.7.2023 | Paul Beispiel |
Was ist eine Nebenkostenabrechnung in der Schweiz?
Die Nebenkostenabrechnung ist ein wichtiger Bestandteil des Mietverhältnisses in der Schweiz. Sie dient dazu, dem Mieter bestimmte Kostenpositionen zu verrechnen, die zusätzlich zum Mietzins anfallen. Welche Kosten dem Mieter als Nebenkosten verrechnet werden dürfen, ist in der Schweiz gesetzlich und zum Teil durch (ortsübliches) Gewohnheitsrecht festgelegt.
Es ist sowohl für Mieter wie auch für Eigentümer und Vermieter wichtig, die gesetzlichen Bestimmungen zu kennen, um Konflikten vorzubeugen und Fehler zu vermeiden.
Welche Nebenkosten sind zulässig oder unzulässig?
Die Kostenteilung zwischen Mieter und Vermieter funktioniert in der Schweiz grundsätzlich so: Nur Betriebskosten im Zusammenhang mit dem Gebrauch der Mietsache dürfen als Nebenkosten verrechnet werden. Umgekehrt müssen Kosten, die nicht mit dem Gebrauch der Mietsache zusammenhängen, zwingend vom Vermieter getragen werden.
Nicht auf den Mieter abwälzbar sind auf jeden Fall solche Kosten, die auch bei Leerstand anfallen würden. Beispiele dafür sind die Finanzierungskosten, die Liegenschaftssteuern und die Versicherungsprämien für die Gebäudeversicherung. Ebenso müssen die Kosten für Unterhalt, Reparaturen und Verwaltung vom Eigentümer getragen werden. Diese Kosten werden bereits über den Mietzins abgedeckt.
Nebenkostenfähig sind aber kleinere Servicearbeiten (z.B. ein Serviceabo für die Heizung). Grössere Reparaturen oder ein Ersatz der Heizungsanlage gilt hingegen als Unterhalt und geht somit zu Lasten des Eigentümers. Wo die Grenze zwischen einem kleinen Service und einem grösseren Unterhalt liegt, ist aber nicht in jedem Fall klar zu sagen.
In unserem Artikel zum Thema Nebenkosten erklären wir, was alles nebenkostenfähig ist. Für jede Kategorie von Kosten (z.B. Heizung, Wasser, Abfall, Hauswartung...) führen wir zulässige und unzulässige Nebenkosten auf.
Wie werden Nebenkosten verrechnet?
Im Mietvertrag ist festgelegt, welche Nebenkosten akonto beziehungsweise pauschal abgerechnet werden:
Akonto: Bei der Akontozahlung zahlt der Mieter monatlich einen vertraglich festgelegten Betrag, der die Nebenkosten abdecken soll. Der Vermieter erstellt mindestens einmal im Jahr eine Nebenkostenabrechnung mit den tatsächlich angefallenen Kosten. Die Differenz zwischen den tatsächlichen Kosten und dem bezahlten Betrag wird dem Mieter in Rechnung gestellt beziehungsweise gutgeschrieben.
Pauschal: Die Nebenkosten werden pauschal, also über einen festen Betrag abgerechnet, der auf dem Durschnitt der vergangenen drei Jahre basiert. Die Nebenkostenpauschale wird geschuldet, unabhängig davon, wie die tatsächlichen Nebenkosten ausgefallen sind. Waren die tatsächlichen Kosten höher als der Pauschalbetrag, geht die Differenz zu Lasten des Vermieters. Ebenso muss der Vermieter aber einen allfälligen Betrag nicht zurückzahlen, wenn die tatsächlichen Kosten tiefer als der Pauschalbetrag waren. Anders als bei der Akontozahlung ist der Vermieter nicht verpflichtet, eine detaillierte Abrechnung vorzulegen.
Im Mietzins inklusive: Alle Nebenkosten, die im Mietvertrag nicht ausdrücklich genannt werden, sind im Mietzins enthalten und dürfen dem Mieter nicht in Rechnung gestellt werden.
Welche Fristen gelten für die Nebenkostenabrechnung in der Schweiz?
Es ist üblich, dass die Abrechnung der Nebenkosten innerhalb von sechs Monaten nach Ablauf der Abrechnungsperiode erfolgt. Selbst wenn der Zeitraum im Mietvertrag genauer definiert wird, handelt es sich in der Regel nur um sogenannte Ordnungsvorschriften. Das bedeutet, dass der Mieter eine allfällige Zahlung auch noch zu leisten hat, wenn der Vermieter die im Vertrag festgelegte Frist überschritten hat.
Es ist jedoch auch möglich, im Mietvertrag ausdrücklich zu erwähnen, dass Nachzahlungen für Nebenkosten entfallen, wenn die Abrechnung nicht innerhalb von zwei Jahren oder 18 Monaten erfolgt (sogenannte Verwirkungsklauseln).
