Was ist eine Vor- und Nacherbschaft?
Die Vor- und Nacherbschaft ist ein erbrechtliches Instrument, mit dem ein Erblasser zwei hintereinander geschaltete Erbgänge anordnet (Art. 488 ff. ZGB). Der Vorerbe erhält die Erbschaft – etwa ein Haus – mit der Verpflichtung, sie zu einem späteren Zeitpunkt (meist beim Tod des Vorerben) dem Nacherben auszuliefern. Typisches Beispiel: Ein Ehepaar setzt sich gegenseitig als Vorerben ein, damit der überlebende Partner im Haus wohnen bleiben kann. Die Kinder werden als Nacherben eingesetzt und erben das Haus nach dem Tod des zweiten Elternteils.
Die Vor- und Nacherbschaft kommt in der Praxis häufig vor, wenn eine Immobilie in der Familie bleiben soll, der überlebende Ehegatte aber nicht in seinen Nutzungsrechten eingeschränkt werden soll. Für den Vorerben stellt sich dann die zentrale Frage: Darf ich das Haus verkaufen, wenn sich meine Lebensumstände ändern – etwa weil ich ins Pflegeheim ziehen muss?
Darf der Vorerbe das Haus verkaufen?
Die Antwort hängt davon ab, ob der Erblasser den Vorerben von der Sicherstellungspflicht befreit hat oder nicht.
Nicht befreiter Vorerbe: Kein Verkauf möglich
Der nicht befreite Vorerbe ist verpflichtet, die Substanz der Erbschaft zu erhalten (Art. 490 ZGB). Er muss eine Sicherheit für die spätere Auslieferung leisten. Ein Verkauf des Hauses ist ohne Zustimmung des Nacherben nicht möglich – und selbst mit Zustimmung nur unter bestimmten Voraussetzungen. Im Grundbuch wird die Nacherbeneinsetzung als Verfügungsbeschränkung vorgemerkt, was einen Verkauf faktisch blockiert: Kein Notar wird einen Kaufvertrag beurkunden, wenn eine solche Vormerkung besteht und die Zustimmung des Nacherben fehlt.
Befreiter Vorerbe: Verkauf unter Bedingungen möglich
Der Erblasser kann den Vorerben von der Sicherstellungspflicht befreien – man spricht dann von einer «Nacherbeneinsetzung auf den Überrest». In diesem Fall darf der Vorerbe über die Erbschaft verfügen, also auch das Haus verkaufen. Der Nacherbe erhält beim Nacherbfall nur noch den verbleibenden Rest. Allerdings: Auch der befreite Vorerbe darf das Haus nicht verschenken – unentgeltliche Verfügungen sind ausgeschlossen, weil sie den Nacherben benachteiligen würden.
In der Praxis muss der befreite Vorerbe nachweisen, dass der Verkauf zu marktgerechten Bedingungen erfolgt. Ein Verkauf unter dem Marktwert – etwa an einen Verwandten – könnte als verdeckte Schenkung gewertet werden und den Nacherben in seinen Rechten verletzen.
Was passiert mit dem Verkaufserlös?
Wenn der befreite Vorerbe das Haus verkauft, tritt der Verkaufserlös an die Stelle der Immobilie (Surrogation). Der Erlös gehört weiterhin zur Vorerbschaft und muss beim Nacherbfall – sofern noch vorhanden – an den Nacherben ausgeliefert werden. Der Vorerbe darf den Erlös nutzen (etwa für den Kauf einer kleineren Wohnung oder für Pflegekosten), aber nicht vollständig aufbrauchen, wenn die Befreiung nicht ausdrücklich auch die Verwendung des Erlöses umfasst.
Grundbuchvormerkung und Käuferrisiko
Die Nacherbeneinsetzung wird im Grundbuch als Verfügungsbeschränkung vorgemerkt (Art. 960 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB). Ein potenzieller Käufer sieht im Grundbuchauszug sofort, dass eine Vor- und Nacherbschaft besteht. Beim nicht befreiten Vorerben ist ein Kauf ohne Zustimmung des Nacherben unwirksam. Beim befreiten Vorerben ist der Kauf zulässig – die Vormerkung wird nach dem Verkauf gelöscht, sofern der Notar die Befreiung nachgewiesen hat.
Für Käufer gilt: Prüfen Sie den Grundbuchauszug sorgfältig. Eine Vormerkung der Nacherbschaft erfordert eine vertiefte Abklärung – der Notar muss die Verfügungsberechtigung des Vorerben prüfen, bevor er den Kaufvertrag beurkundet.
Praktische Empfehlungen
Für Erblasser: Wenn Sie eine Vor- und Nacherbschaft anordnen und dem Vorerben ermöglichen wollen, das Haus bei Bedarf zu verkaufen, befreien Sie ihn ausdrücklich von der Sicherstellungspflicht. Formulieren Sie die Befreiung im Testament oder Erbvertrag klar und eindeutig – idealerweise mit notarieller Beratung.
Für Vorerben: Prüfen Sie das Testament oder den Erbvertrag genau – sind Sie befreit oder nicht? Wenn Sie das Haus verkaufen müssen (Pflegeheim, finanzielle Notlage), ist die Befreiung die Voraussetzung. Ohne Befreiung brauchen Sie die Zustimmung aller Nacherben – was bei minderjährigen oder uneinigen Nacherben kompliziert werden kann.
Fazit
Ob der Vorerbe ein geerbtes Haus verkaufen darf, hängt davon ab, ob der Erblasser ihn von der Sicherstellungspflicht befreit hat. Ohne Befreiung ist ein Verkauf ohne Zustimmung der Nacherben nicht möglich. Mit Befreiung darf der Vorerbe verkaufen – zu marktgerechten Bedingungen und ohne unentgeltliche Verfügung. Die Grundbuchvormerkung schützt den Nacherben und informiert potenzielle Käufer. Klare testamentarische Regelungen und notarielle Beratung vermeiden Konflikte und Blockaden.
