Wer eine vermietete Wohnung verkauft, erreicht einen anderen Käuferkreis als bei einem leeren Objekt. Das wirkt sich direkt auf den Preis aus.
Typischer Abschlag
Eine vermietete Wohnung erzielt in der Schweiz typischerweise 5 bis 15 Prozent weniger als eine vergleichbare leere Wohnung. Der Abschlag hängt von mehreren Faktoren ab:
- Mietvertrag: Ein befristeter Mietvertrag mit nahem Endtermin ist weniger problematisch als ein unbefristeter
- Mietzins: Liegt die Miete deutlich unter dem Marktniveau, ist der Abschlag grösser
- Mieter: Ein kooperativer, solventer Mieter ist für Anleger ein Pluspunkt
- Eigenbedarfskündigung: Die Durchsetzung von Eigenbedarf ist in der Schweiz aufwendig und unsicher
Warum ist eine leere Wohnung mehr wert?
Selbstnutzer, die in der Schweiz die grösste Käufergruppe darstellen, wollen nach dem Kauf einziehen. Eine bestehende Vermietung schränkt diese Möglichkeit ein. Die Eigenbedarfskündigung nach dem Kauf ist zwar möglich, aber der Mieter kann die Kündigung anfechten und eine Erstreckung verlangen. Diese Unsicherheit preisen Käufer ein.
Anleger als Zielgruppe
Für Anleger ist eine vermietete Wohnung hingegen attraktiv: Der Mieter ist bereits vorhanden, die Mieteinnahmen fliessen sofort. Der Preis orientiert sich dann stärker am Ertragswert (kapitalisierte Nettomiete) als am Marktwert für Selbstnutzer.
Fazit: Leer oder vermietet – beides hat einen Markt
Vermietete Wohnungen erzielen weniger, weil der Käuferkreis kleiner ist und Selbstnutzer einen Abschlag für das Risiko der Eigenbedarfskündigung verlangen. Verkäufer sollten den Mietvertrag und die aktuelle Mietsituation transparent offenlegen.
