Was ist der Übergang von Nutzen und Gefahr?
Der Begriff stammt aus dem schweizerischen Obligationenrecht, konkret Art. 185 OR, und bezeichnet den Moment, ab dem der Käufer die Vor- und Nachteile der gekauften Immobilie übernimmt.
- Nutzen: Das sind Vorteile wie Mieteinnahmen oder die Möglichkeit, die Immobilie selbst zu nutzen.
- Gefahr: Das bedeutet das Risiko für zufällige Schäden, etwa durch Unwetter, Feuer oder Vandalismus.
Wichtig ist: Nutzen und Gefahr können auf den Käufer übergehen, bevor er zum Eigentümer wird, also noch vor dem Eintrag im Grundbuch. Entscheidend ist, was im Kaufvertrag steht – oder eben nicht.
Was passiert, wenn man den Übergang von Nutzen und Gefahr nicht im Kaufvertrag regelt?
Wenn man den Übergang von Nutzen und Gefahr im Kaufvertrag nicht explizit regelt, gehen Nutzen und Gefahr gemäss OR 185 mit Abschluss des Kaufvertrags auf den Käufer über:
Sofern nicht besondere Verhältnisse oder Verabredungen eine Ausnahme begründen, gehen Nutzen und Gefahr der Sache mit dem Abschlusse des Vertrages auf den Erwerber über (OR 185).
Die Folge: Der Käufer haftet ab dem Zeitpunkt der öffentlichen Beurkundung für Schäden an der Immobilie, selbst wenn er noch nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist und zu dem Zeitpunkt noch keinen Zugang zur Immobilie hatte.
Welche Regelungen sind im Kaufvertrag möglich?
Der Übergang von Nutzen und Gefahr kann im Kaufvertrag auf einen beliebigen Zeitpunkt gelegt werden. Es ist auch üblich und empfehlenswert, im Kaufvertrag den Übergang von Nutzen und Gefahr explizit zu regeln. Möglich sind zum Beispiel die folgenden Regelungen:
- Man legt den Übergang von Nutzen und Gefahr im Kaufvertrag auf den Zeitpunkt der Grundbuchanmeldung, d.h. den Eigentumsübergang.
- Man lässt den Übergang von Nutzen und Gefahr mit der Schlüsselübergabe zusammenfallen, d.h. mit dem Zeitpunkt, ab dem der Käufer auch tatsächlich Zugang zur Immobilie hat und über sie verfügen kann.
Fazit: Übergang von Nutzen und Gefahr unbedingt im Kaufvertrag regeln
Bei Neho empfehlen wir allen Eigentümern und Kaufinteressenten: Legen Sie den Übergang von Nutzen und Gefahr explizit im Kaufvertrag fest. So vermeiden Sie unliebsame Überraschungen im Schadenfall.
