Eine Terrasse gehört zu den begehrtesten Merkmalen einer Wohnung. Doch wie viel ist sie in Franken wert, und wie wird der Mehrwert bei einer Bewertung berechnet?
Grundprinzip: Gewichtete Fläche
Bei der Immobilienbewertung wird eine Terrasse nicht zum vollen Quadratmeterpreis der Wohnfläche angerechnet. Stattdessen wird die Terrassenfläche gewichtet – üblicherweise zu 25 bis 50 Prozent der Innenfläche. Das bedeutet: 20 Quadratmeter Terrasse zählen in der gewichteten Wohnfläche wie 5 bis 10 Quadratmeter Wohnraum.
Was bestimmt den Gewichtungsfaktor?
Die genaue Gewichtung hängt von mehreren Faktoren ab:
- Lage und Ausrichtung: Eine nach Süden ausgerichtete Terrasse mit Seesicht wird höher gewichtet als eine nordseitige Terrasse zum Innenhof.
- Nutzbarkeit: Windgeschützt, überdacht oder mit direktem Zugang vom Wohnzimmer – je nutzbarer, desto wertvoller.
- Grösse: Eine sehr grosse Terrasse wird in der Regel degressiv bewertet, das heisst, die ersten Quadratmeter sind mehr wert als die letzten.
- Stockwerk: Eine Dachterrasse oder Attikaterrasse wird höher bewertet als eine Erdgeschossterrasse.
Rechenbeispiel
Eine Wohnung mit 100 Quadratmetern Wohnfläche und 30 Quadratmetern Terrasse in einer mittleren Lage. Bei einem Quadratmeterpreis von 8'000 Franken und einer Terrassengewichtung von 35 Prozent ergibt sich: 30 × 0,35 × 8'000 = 84'000 Franken Mehrwert durch die Terrasse. Die gewichtete Gesamtfläche beträgt 110,5 Quadratmeter (100 + 10,5).
Terrasse vs. Innenausbau
Der Wert einer Terrasse ist immer relativ zur Innenfläche. Eine kleine Wohnung mit grosser Terrasse erzielt pro Quadratmeter Gesamtfläche weniger als eine grosse Wohnung mit proportional gleicher Terrasse. Das liegt daran, dass Käufer Innenfläche höher bewerten als Aussenfläche – aber eine gut nutzbare Terrasse kann den Quadratmeterpreis der gesamten Wohnung nach oben treiben.
Fazit: Die Terrasse bringt messbaren Mehrwert
Eine Terrasse steigert den Wohnungswert spürbar, wird aber bei der Bewertung nur anteilig angerechnet. Grösse, Ausrichtung und Nutzbarkeit bestimmen, wie hoch der Mehrwert tatsächlich ausfällt. Bei der Preisfestlegung lohnt es sich, die gewichtete Fläche korrekt zu berechnen und die Terrasse als Verkaufsargument gezielt einzusetzen.
