Was ist der Steuerwert einer Liegenschaft?
Der Steuerwert einer Liegenschaft ist ein von den kantonalen Steuerbehörden festgelegter Wert, der für steuerliche Zwecke relevant ist. Er dient als Grundlage für die Berechnung verschiedener Steuern, wie etwa der Vermögenssteuer und der Liegenschaftssteuer.
Der Steuerwert kann deutlich vom Marktwert abweichen und liegt meist tiefer.
Andere Begriffe für den Steuerwert
Je nach Kanton wird der Steuerwert unterschiedlich bezeichnet, so unter anderem als:
- Steuerwert
- Amtliche Schatzung
- Schatzwert
- Katasterwert
Wie wird der Steuerwert einer Liegenschaft bestimmt?
Der Steuerwert einer Liegenschaft wird von der kantonalen Steuerbehörde festgelegt. Je nach Kanton und Objektart kommen unterschiedliche Verfahren zum Einsatz:
- Verkehrswert
- Ertragswert
- Mischwert aus Verkehrs- und Ertragswert
- Realwert (Substanzwert)
Wozu dient der Steuerwert einer Liegenschaft?
Eigenmietwert
Der Eigenmietwert ist ein fiktives Einkommen, das Eigentümer einer selbstbewohnten Liegenschaft versteuern müssen. Er basiert auf der Annahme, dass man durch den Gebrauch der eigenen Immobilie einen geldwerten Vorteil hat. Der Eigenmietwert wird je nach Kanton anders festgelegt. In einigen Kantonen beträgt der Eigenmietwert einen Prozentsatz vom Steuerwert einer Liegenschaft.
Vermögenssteuer
Der Steuerwert einer Liegenschaft ist die Grundlage für die Berechnung der Vermögenssteuer. Der Steuerwert wird zum übrigen Vermögen (z. B. Bankguthaben, Wertschriften) addiert. Schulden wie Hypotheken werden vom Steuerwert der Liegenschaft abgezogen, so dass nur der Eigenkapitalanteil versteuert werden muss.
Liegenschaftssteuer
In rund der Hälfte der Kantone wird zusätzlich zur Vermögenssteuer eine Liegenschaftssteuer erhoben, entweder nur vom Kanton oder vom Kanton und den Gemeinden. Die Liegenschaftssteuer beträgt einen Promillesatz des Steuerwerts der Immobilie. Im Gegensatz zur Vermögenssteuer kann die Hypothekarschuld nicht abgezogen werden.
Unterschied zwischen Steuerwert und Marktwert
- Marktwert: Der Preis, der bei einem Verkauf auf dem freien Markt erzielt werden könnte.
- Steuerwert: Ein von der Steuerbehörde festgelegter Wert für steuerliche Zwecke. Liegt meist tiefer als der Marktwert.
Für Immobilienbesitzer bedeutet dies, dass ihr Vermögen steuerlich geringer bewertet wird, als es auf dem Markt tatsächlich wert ist.
Vergleich der beiden Werte
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Kriterium |
Steuerwert |
Marktwert |
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Ziel |
Besteuerung |
Kauf oder Verkauf |
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Bestimmt durch |
Kantonale Steuerbehörde |
Immobilienmakler |
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Aktualisierung |
Je nach Kanton, oft alle 5–10 Jahre oder noch seltener |
Bei Bedarf |
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Methode |
Je nach Kanton, oft Kombination mehrerer Methoden |
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Betrag |
60–80 % des Marktwerts |
100 % des Marktwerts |
Neubewertung von Liegenschaften
Die kantonalen Steuerverwaltungen aktualisieren den Steuerwert meistens nur periodisch, oft alle 5 oder 10 Jahre, teils auch noch weniger häufig. Das hat Auswirkungen auf die Steuerbelastung:
- Steigt der Marktwert der Liegenschaft, profitieren Eigentümer bis zur nächsten Neubewertung von einem zu tiefen Steuerwert.
- Sinkt der Marktwert der Liegenschaft, müssen Eigentümer unter Umständen viele Jahre lang mehr Steuern zahlen, als für die Liegenschaft angemessen wäre.
- Bei einer Neubewertung kann der Steuerwert schlagartig ansteigen, wenn der Steuerwert noch auf einer alten Schätzung basiert und die Liegenschaft an Wert gewonnen hat.
Neubewertung der Liegenschaften im Kanton Aargau
Im Kanton Aargau ist am 1. Januar 2025 eine umfassende Neubewertung aller Liegenschaften in Kraft getreten, die auf aktuellen Werten und einem neuen Bewertungsmodell basiert.
Die Neubewertung führt bei vielen Eigentümern zu einer Erhöhung der Vermögenssteuerwerte, da die alten Vermögenssteuerwerte noch auf Bewertungen von 1998 basieren und die Marktwerte sich in der Zeit mehr als verdoppelt haben.
Künftig werden die Liegenschaften im Kanton Aargau alle 5 Jahre und mit einem neuen Verfahren bewertet.
Neubewertung der Liegenschaften im Kanton Zürich
Ab dem 1. Januar 2026 gelten im Kanton Zürich neue Steuerwerte für Liegenschaften. Die Anpassung basiert auf einer überarbeiteten Weisung zur Bewertung von Grundstücken und zum Eigenmietwert, welche am 17. September 2024 vorgestellt wurde.
Hintergrund ist die letzte Neubewertung aus dem Jahr 2009, die nach 15 Jahren nicht mehr bundesrechtskonform war.
Mit der Neubewertung steigt der Vermögenssteuerwert im Durchschnitt um 48 % bei Einfamilienhäusern und Stockwerkeigentum und um 41 % bei Mehrfamilienhäusern.
