Was bleibt im Haus, was nimmt der Verkäufer mit?
Die Frage, welche Gegenstände beim Hausverkauf im Haus bleiben und welche der Verkäufer mitnehmen darf, gehört zu den häufigsten Streitpunkten bei Immobilientransaktionen in der Schweiz. Der Grundsatz ist einfach: Alles, was fest mit dem Gebäude verbunden ist, gehört zum Kaufgegenstand und wird mitverkauft. Alles, was beweglich ist und ohne Substanzverletzung entfernt werden kann, gehört dem Verkäufer und wird mitgenommen – sofern nichts anderes vereinbart ist.
In der Praxis ist die Abgrenzung aber oft weniger eindeutig, als sie klingt. Ist der Geschirrspüler fest eingebaut oder ein freistehender Einschub? Gehören die Storen zum Haus oder zum Mobiliar? Und was ist mit der Waschmaschine im Keller – fest installiert oder freistehend? Genau hier entstehen Konflikte, die sich mit einer klaren Vereinbarung im Kaufvertrag vermeiden lassen.
Fest eingebaut: Was automatisch mitverkauft wird
Zum Gebäude gehören grundsätzlich alle Bestandteile, die fest mit der Liegenschaft verbunden sind und nicht ohne Substanzverlust entfernt werden können. Im Kontext des Hausverkaufs sind das typischerweise die Zentralstaubsaugeranlage (Rohrleitungen, Saugdosen und Zentralgerät), die Einbauküche mit allen fest montierten Geräten (Backofen, Herd, Geschirrspüler, Dunstabzug), fest montierte Einbauschränke und Garderoben, die Heizungsanlage inklusive Boiler, Badezimmereinrichtungen (Lavabo, WC, Dusche, Badewanne), Storen, Rollläden und fest montierte Sonnenstoren, die Bodenbeläge (Parkett, Fliesen, Teppichböden), Lampen, die direkt in die Decke eingebaut sind (Spots, Deckenleuchten), und die Gartenanlage inklusive fest eingebauter Elemente wie Pergola, Gartenhaus auf Fundament oder Swimmingpool.
Mobil: Was der Verkäufer mitnimmt
Nicht zum Kaufgegenstand gehören in der Regel mobile Staubsauger (Bodenstaubsauger, Akkusauger), freistehende Waschmaschine und Tumbler (auch wenn sie am Wasseranschluss angeschlossen sind), Möbel und Dekorationsgegenstände, lose Teppiche, Vorhänge und Gardinenstangen (sofern nicht fest verschraubt), freistehende Lampen und tragbare Gartengeräte. Diese Gegenstände gehören dem Verkäufer und werden beim Auszug mitgenommen.
Grauzone: Wo es häufig Streit gibt
Zwischen den klar fest eingebauten und den klar mobilen Gegenständen gibt es eine Grauzone, die regelmässig zu Konflikten führt. Waschmaschine und Tumbler im Keller – sind sie fest angeschlossen, gehören sie zum Gebäude? Die Antwort hängt vom konkreten Fall ab. Ist die Maschine fix eingebaut und speziell für den Raum angepasst, gehört sie eher zum Gebäude. Ist sie ein handelsübliches Standardgerät, das einfach angeschlossen ist, gilt sie eher als mobil.
Auch Gartenelemente sorgen für Diskussionen: Ein fest betonierter Gartengrill gehört zum Grundstück, ein mobiler Gasgrill nicht. Ein Hochbeet auf Fundament bleibt, ein mobiles Hochbeet auf Rädern geht mit. Und eine Markise, die mit Schrauben an der Fassade befestigt ist, gehört zum Gebäude – auch wenn sie relativ einfach demontiert werden könnte.
So vermeiden Sie Streit: Die Inventarliste
Das wirksamste Mittel gegen Konflikte beim Hausverkauf ist eine detaillierte Inventarliste, die dem Kaufvertrag beigelegt wird. Diese Liste führt alle Gegenstände auf, die im Kaufpreis inbegriffen sind – inklusive Gerätebezeichnungen, Standort und Zustand. Was nicht auf der Liste steht, nimmt der Verkäufer mit.
Führen Sie den Rundgang gemeinsam durch: Käufer und Verkäufer gehen das Haus Raum für Raum durch und halten fest, was bleibt und was geht. Dokumentieren Sie den Zustand mit Fotos. Und regeln Sie auch den umgekehrten Fall: Möchte der Käufer Gegenstände übernehmen, die dem Verkäufer gehören (etwa eine hochwertige Waschmaschine oder ein Möbelstück), kann ein separater Kaufpreis vereinbart werden.
Fazit
Beim Hausverkauf bleiben fest eingebaute Einrichtungen – von der Zentralstaubsaugeranlage bis zur Einbauküche – automatisch im Haus. Mobile Geräte wie ein tragbarer Staubsauger gehören dem Verkäufer. In der Grauzone entscheidet die klare Vereinbarung: Eine detaillierte Inventarliste im Kaufvertrag ist der beste Schutz gegen Streit und Enttäuschungen auf beiden Seiten.
