Was passiert mit dem Haus bei einer Scheidung?
Die Frage nach dem Haus ist bei einer Scheidung oft die schwierigste – emotional und finanziell. Die Immobilie ist häufig der grösste Vermögenswert des Paares, und die Entscheidung über Verkauf oder Übernahme beeinflusst die finanzielle Situation beider Partner für Jahre. In der Schweiz hängt die Aufteilung der Immobilie bei einer Scheidung vom Güterstand und der Eigentumsform ab.
Güterstand und Eigentum: Wer hat Anspruch?
In der Schweiz leben die meisten Ehepaare im Güterstand der Errungenschaftsbeteiligung – dem gesetzlichen Normalfall, der gilt, wenn kein Ehevertrag abgeschlossen wurde. Bei der Errungenschaftsbeteiligung wird unterschieden zwischen Eigengut (Vermögen, das vor der Ehe vorhanden war oder durch Erbschaft/Schenkung erworben wurde) und Errungenschaft (Vermögen, das während der Ehe erwirtschaftet wurde).
Wurde das Haus während der Ehe gekauft und mit gemeinsamen Mitteln finanziert, gilt es als Errungenschaft – der Wertzuwachs wird bei der Scheidung hälftig geteilt. Wurde das Haus vor der Ehe von einem Partner gekauft, gehört es als Eigengut diesem Partner – allerdings hat der andere Partner unter Umständen Anspruch auf eine Entschädigung für Investitionen, die er während der Ehe geleistet hat (Hypothekarzahlungen, Renovationen).
Bei Gütertrennung (vertraglich vereinbart) gehört jedem Partner, was auf seinen Namen lautet. Bei Gütergemeinschaft (selten) gehört das Gesamtgut beiden Partnern gemeinsam. In jedem Fall muss die güterrechtliche Auseinandersetzung vor der Aufteilung des Hauses geklärt werden.
Die drei Optionen beim Hausverkauf in der Scheidung
Option 1: Ein Partner übernimmt das Haus
Der häufigste Wunsch – insbesondere wenn Kinder im Haus leben. Der übernehmende Partner kauft den Anteil des anderen aus. Der Übernahmepreis basiert auf dem aktuellen Verkehrswert, der durch ein unabhängiges Gutachten ermittelt wird. Die Hypothek muss neu geregelt werden: Der übernehmende Partner muss die Tragbarkeit allein erfüllen, und die Bank muss den ausscheidenden Partner aus der Solidarhaftung entlassen.
In der Praxis scheitert die Übernahme häufig an der Finanzierung: Das Einkommen eines einzelnen Partners reicht oft nicht, um die kalkulatorische Tragbarkeit zu erfüllen – insbesondere bei höherpreisigen Liegenschaften. Ein Rechenbeispiel: Bei einem Haus im Wert von CHF 1'200'000 und einer Hypothek von CHF 900'000 muss der übernehmende Partner dem anderen rund CHF 150'000 auszahlen (hälftiger Eigenkapitalanteil) und die Tragbarkeit für CHF 900'000 Hypothek allein nachweisen – das erfordert ein Bruttoeinkommen von mindestens CHF 195'000.
Option 2: Verkauf und Aufteilung des Erlöses
Wenn keiner der Partner das Haus übernehmen kann oder will, wird es auf dem offenen Markt verkauft. Der Nettoerlös – Verkaufspreis abzüglich Hypothek, Grundstückgewinnsteuer, Vorfälligkeitsentschädigung und Verkaufskosten – wird nach den güterrechtlichen Regeln aufgeteilt. Ein neutraler Makler kann den Verkauf abwickeln und emotionale Blockaden überwinden, die bei einer Scheidung häufig auftreten.
Option 3: Miteigentum vorübergehend beibehalten
In Ausnahmefällen – etwa wenn minderjährige Kinder im Haus leben und das Gericht dem betreuenden Elternteil die Wohnung zuweist – kann das Miteigentum vorübergehend bestehen bleiben. Der nicht im Haus lebende Partner erhält in der Regel eine Nutzungsentschädigung. Diese Lösung ist selten dauerhaft tragfähig und sollte zeitlich begrenzt werden.
Kosten der Aufteilung
Die Aufteilung der Immobilie bei einer Scheidung verursacht verschiedene Kosten: die professionelle Bewertung (CHF 1'500 bis 3'000), die Vorfälligkeitsentschädigung bei Auflösung der Hypothek (CHF 10'000 bis 50'000 bei Festhypotheken), die Grundstückgewinnsteuer bei Verkauf, die Notariatskosten bei Eigentumsübertragung, und allenfalls Anwalts- und Mediationskosten. Bei einer güterrechtlichen Übertragung an den Ex-Ehegatten wird die Grundstückgewinnsteuer in der Regel aufgeschoben – ein steuerlicher Vorteil gegenüber dem Verkauf auf dem Markt.
Fazit
Die Aufteilung der Immobilie bei einer Scheidung ist einer der komplexesten Aspekte der güterrechtlichen Auseinandersetzung. Die drei Optionen – Übernahme, Verkauf oder vorübergehende Beibehaltung – haben jeweils finanzielle und emotionale Konsequenzen. Klären Sie die güterrechtliche Zuordnung frühzeitig, lassen Sie die Immobilie professionell bewerten und prüfen Sie die Finanzierbarkeit der Übernahme realistisch. Eine einvernehmliche Lösung – allenfalls mit Unterstützung eines Mediators – ist fast immer der schnellere und günstigere Weg als ein gerichtliches Verfahren.
