Sanierungen, die an einer Eigentümerversammlung beschlossen wurden, können zum Zeitpunkt des Verkaufs noch nicht ausgeführt sein. Für Käufer und Verkäufer stellt sich die Frage: Wer übernimmt die Kosten, und wie wirkt sich das auf den Preis aus?
Grundregel: Der Eigentümer zum Zeitpunkt der Fälligkeit zahlt
Im Schweizer Stockwerkeigentum gilt: Wer zum Zeitpunkt der Fälligkeit eines Beitrags Eigentümer ist, muss zahlen. Wenn die Eigentümerversammlung eine Sanierung beschliesst und die Finanzierung über Sonderbeiträge regelt, hängt es davon ab, wann diese Beiträge fällig werden. Wird der Sonderbeitrag vor dem Eigentumsübergang fällig, zahlt der Verkäufer. Wird er danach fällig, zahlt der Käufer.
Vertragliche Regelungen
In der Praxis wird die Kostenverteilung oft im Kaufvertrag geregelt. Sinnvoll ist, dass der Notar die bereits beschlossenen Sanierungen und deren Finanzierung im Vertrag aufführt. Mögliche Varianten:
- Verkäufer übernimmt die anteiligen Kosten und der Preis bleibt unverändert
- Die Sanierungskosten werden vom Kaufpreis abgezogen
- Käufer übernimmt die Kosten, was sich im tieferen Kaufpreis widerspiegelt
Auswirkung auf die Bewertung
Beschlossene, aber noch nicht finanzierte Sanierungen senken den Marktwert der Wohnung. Der Abschlag entspricht in etwa dem erwarteten Anteil des Eigentümers an den Sanierungskosten. Eine transparente Kommunikation des Sanierungsbedarfs und der bereits gefassten Beschlüsse ist für einen reibungslosen Verkauf entscheidend.
Fazit: Klarheit im Kaufvertrag schützt beide Seiten
Beschlossene Sanierungen im Stockwerkeigentum müssen beim Verkauf berücksichtigt werden. Eine klare Regelung im Kaufvertrag verhindert Streitigkeiten und sorgt für eine faire Preisfindung.
