Kann der Verkäufer vom Hausverkauf zurücktreten?
Die Frage, ob ein Rücktritt vom Hausverkauf seitens des Verkäufers möglich ist, stellt sich in der Praxis häufiger als man denkt: Ein besseres Angebot kommt rein, die persönlichen Umstände ändern sich, oder der Verkäufer bereut schlicht seine Entscheidung. Die Antwort hängt davon ab, in welcher Phase des Verkaufsprozesses der Rücktritt erfolgt.
Phase 1: Vor der notariellen Beurkundung
Solange der Kaufvertrag nicht notariell beurkundet ist, besteht keine rechtsverbindliche Verpflichtung zum Verkauf. Weder ein mündliches Verkaufsversprechen noch ein schriftliches Kaufangebot oder eine Reservationsvereinbarung begründen einen gültigen Immobilienkaufvertrag – Art. 216 OR verlangt zwingend die öffentliche Beurkundung.
Der Verkäufer kann also vor der Beurkundung grundsätzlich jederzeit vom Hausverkauf zurücktreten. Allerdings ist die Verhandlungsphase kein rechtsfreier Raum. Beide Parteien sind gemäss Art. 2 ZGB verpflichtet, nach Treu und Glauben zu handeln. Wenn die Verhandlungen bereits weit fortgeschritten sind und der Käufer im Vertrauen auf den bevorstehenden Abschluss Aufwendungen getätigt hat (Gutachterkosten, Architektenhonorar, Finanzierungsgebühren), kann der Verkäufer unter dem Titel «culpa in contrahendo» (Verschulden bei Vertragsverhandlungen) schadenersatzpflichtig werden.
Ein besonderer Fall ist der Reservationsvertrag: Wenn Käufer und Verkäufer eine Reservationsvereinbarung unterzeichnet haben, die eine Konventionalstrafe bei Rücktritt vorsieht, muss der zurücktretende Verkäufer diese Strafe bezahlen – typischerweise 1 bis 5 Prozent des Kaufpreises. Allerdings muss auch der Reservationsvertrag in den meisten Kantonen notariell beurkundet sein, um wirksam zu sein.
Phase 2: Nach der notariellen Beurkundung
Nach der Beurkundung ist der Kaufvertrag rechtsverbindlich. Ein Rücktritt seitens des Verkäufers ist nur in folgenden Ausnahmefällen möglich: bei einem wesentlichen Irrtum gemäss Art. 23 ff. OR (der Verkäufer hat sich über einen wesentlichen Vertragsinhalt geirrt – in der Praxis selten erfolgreich), bei arglistiger Täuschung durch den Käufer (Art. 28 OR), bei einer vertraglichen Rücktrittsklausel, die im Kaufvertrag vereinbart wurde (etwa wenn eine aufschiebende Bedingung nicht eintritt) oder bei einvernehmlicher Aufhebung des Vertrags durch beide Parteien.
Ein «einfaches Umentscheiden» – der Verkäufer will plötzlich nicht mehr verkaufen – ist kein Rücktrittsgrund. Verweigert der Verkäufer nach der Beurkundung die Mitwirkung an der Eigentumsübertragung, kann der Käufer auf Erfüllung klagen und die Eintragung im Grundbuch gerichtlich erzwingen. Zusätzlich haftet der Verkäufer für den gesamten Schaden, der dem Käufer durch den Rücktritt entsteht: entgangener Nutzen, anderweitige Mietkosten, Finanzierungskosten und die Kosten eines Ersatzkaufs.
Schadenersatz bei unberechtigtem Rücktritt
Die finanziellen Folgen eines unberechtigten Rücktritts können erheblich sein. Der Käufer kann den Verkäufer auf Erfüllung des Vertrags und auf Schadenersatz verklagen. Die typischen Schadenspositionen umfassen die Differenz zwischen dem vereinbarten Kaufpreis und dem (höheren) Marktpreis einer Ersatzimmobilie, die Kosten für die Suche und den Kauf einer Ersatzimmobilie, die Mietkosten für die Überbrückungszeit, die bereits aufgelaufenen Finanzierungskosten und die Anwalts- und Gerichtskosten. In der Summe können diese Positionen leicht CHF 50'000 bis 150'000 und mehr betragen.
Tipps für Verkäufer
Treffen Sie die Verkaufsentscheidung bewusst und endgültig, bevor Sie den Notartermin vereinbaren. Wenn Sie unsicher sind, nehmen Sie sich mehr Zeit – ein Rücktritt nach der Beurkundung ist praktisch ausgeschlossen. Nehmen Sie im Kaufvertrag allenfalls eine aufschiebende Bedingung auf (etwa den erfolgreichen Kauf einer Ersatzimmobilie), um sich einen geordneten Rücktrittsweg offenzuhalten. Und kommunizieren Sie ehrlich mit dem Käufer, wenn sich Ihre Pläne ändern – eine einvernehmliche Aufhebung ist immer günstiger als ein Rechtsstreit.
Fazit
Ein Rücktritt vom Hausverkauf seitens des Verkäufers ist vor der Beurkundung möglich, aber nicht ohne Risiko (culpa in contrahendo). Nach der Beurkundung ist er praktisch ausgeschlossen – ausser bei Willensmängeln oder vertraglichen Rücktrittsklauseln. Die finanziellen Folgen eines unberechtigten Rücktritts sind erheblich und können existenzbedrohend sein. Verkaufen Sie nur, wenn Sie sich sicher sind – und sichern Sie sich bei Bedarf mit einer vertraglichen Rücktrittsklausel ab.
