Was ist ein Reservationsvertrag beim Hauskauf?
Ein Reservationsvertrag ist eine schriftliche Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer. Er dient dazu, ein bestimmtes Objekt für einen festgelegten Zeitraum für den Käufer zu reservieren. Das bedeutet, der Verkäufer verpflichtet sich, das Haus während dieser Frist nicht an andere Interessenten zu verkaufen. So hat der potenzielle Käufer Zeit, die Finanzierung zu klären oder andere Details zu prüfen.
Was steht in einem Reservationsvertrag?
Ein Reservationsvertrag kann unterschiedlich ausführlich gestaltet sein. Oftmals sind im Reservationsvertrag bereits detaillierte Angaben erhalten, die auch Teil des späteren Kaufvertrags sein sollen. Dazu gehören unter anderem:
- Identifikation der Parteien (Namen, Adressen)
- Kaufobjekt (Grundbuchnummer, Adresse, Eigentumsform)
- Kaufpreis
- Übergabetermin
- Sicherung von Kosten und Steuern
- Gewährleistungsausschlüsse
- Mietverträge, Grundlasten, Dienstbarkeiten
- Unterschriften
Anzahlung bei einem Hauskauf mit Reservationsvertrag
In der Deutschschweiz ist es üblich, beim Hauskauf im Reservationsvertrag eine Anzahlung vorzusehen. Diese kann je nach Kaufpreis unterschiedlich hoch sein, beträgt aber meist zwischen einigen Tausend bis einigen Zehntausend Franken.
Ist ein Reservationsvertrag beim Hauskauf bindend?
Nein. Der Reservationsvertrag ist in der Schweiz zwar üblich, aber nicht bindend. Der Grund ist einfach: Es ist in der Schweiz unmöglich, eine Immobilientransaktion oder ein anderes eine Immobilie betreffendes Rechtsgeschäft ohne öffentliche Beurkundung abzuwickeln. Solange ein Reservationsvertrag nicht öffentlich beurkundet wurde, ist er folglich nicht bindend. Dies nennt man einen Formmangel – der Vertrag erfüllt nicht die formalen Anforderungen, die er nach Gesetz erfüllen müsste, und ist daher ungültig.
Kann man beim Hausverkauf von einem Reservationsvertrag zurücktreten?
Ja, prinzipiell ist es möglich, von einem Reservationsvertrag zurückzutreten, solange der endgültige Kaufvertrag nicht unterschrieben wurde. Allerdings gibt es eine Reihe von potenziellen Fallstricken zu beachten:
- Wenn der Verkäufer vom Hauskauf zurücktritt, hat der Käufer ein Anrecht auf Rückerstattung der Anzahlung.
- Wenn der Käufer vom Hauskauf zurücktritt, kann der Verkäufer in der Regel einen Teil der Anzahlung als Gegenleistung für bereits geleistete Aufwände zurückhalten.
Wichtig zu wissen ist auch: Ein Reservationsvertrag ist zwar nicht bindend; dennoch gilt auch hier der Grundsatz von Treu und Glauben. Wer einen Reservationsvertrag arglistig abschliesst – beispielsweise weil er als Käufer nie die Absicht hatte, die Immobilie zu erwerben, oder weil er als Verkäufer die Immobilie gar nicht verkaufen wollte –, der kann beim Rücktritt vom Reservationsvertrag keinen Schadenersatz einfordern.
Warum ist ein Reservationsvertrag sinnvoll?
Obwohl ein Reservationsvertrag nicht bindend ist, hat er doch eine Reihe von wichtigen Funktionen beim Hauskauf. Dazu gehören:
- Mit der Unterzeichnung des Reservationsvertrags zeigt der Käufer dem Verkäufer, dass er oder sie ernsthaft an dem Hauskauf interessiert ist.
- Mit einem Reservationsvertrag müssen sich die Parteien über eine Reihe von Inhalten im Klaren werden, die für den späteren Kaufvertrag relevant sind. Ein unterzeichneter Reservationsvertrag macht es daher wahrscheinlicher, dass sich die Parteien auch beim Kaufvertrag einig werden.
- Ein Reservationsvertrag schafft Vertrauen zwischen dem Hauskäufer und dem Hausverkäufer.
Reservationsvertrag oder Vorvertrag
Der Unterschied zwischen einem Reservationsvertrag und einem Vorvertrag liegt in der Vertragsform:
- Reservationsvertrag: Der Reservationsvertrag wird schriftlich abgeschlossen. Daher ist er nicht bindend, wenn er eine Immobilie zum Gegenstand hat.
- Vorvertrag: Ein Vorvertrag ist eine Verpflichtung zum Abschluss eines Vertrags in der Zukunft. Um gültig zu sein, muss er dieselben Formvorschriften erfüllen wie der künftige Vertrag. Ein Vorvertrag über eine Immobilie muss daher öffentlich beurkundet werden.
