Immobilien mit einer eingetragenen Nutzniessung oder einem Wohnrecht sind in der Schweiz keine Seltenheit, besonders bei Erbschaften und Scheidungen. Die Belastung hat einen grossen Einfluss auf den Verkaufspreis.
Was ist der Unterschied?
- Wohnrecht: Das Recht, eine Immobilie selbst zu bewohnen. Es ist persönlich und nicht übertragbar.
- Nutzniessung: Das Recht, eine Immobilie zu nutzen und die Erträge daraus zu beziehen (z. B. Mieteinnahmen). Es ist ebenfalls persönlich, aber umfassender als das Wohnrecht.
Beide Rechte sind im Grundbuch eingetragen und erlöschen in der Regel mit dem Tod der berechtigten Person.
Wie wird der Wert berechnet?
Der Marktwert einer belasteten Immobilie ergibt sich aus dem Marktwert ohne Belastung abzüglich des kapitalisierten Werts der Nutzniessung oder des Wohnrechts. Dieser Abzug hängt ab von:
- Alter und Geschlecht der berechtigten Person (Lebenserwartung)
- Mietwert der Immobilie oder des genutzten Teils
- Kapitalisierungszinssatz
In der Praxis bedeutet das: Bei einer jüngeren berechtigten Person ist der Abschlag grösser, weil das Recht statistisch länger bestehen wird. Bei einer älteren Person ist der Abschlag geringer.
Grössenordnung des Abschlags
Der Abschlag kann je nach Situation 20 bis 60 Prozent des unbelasteten Marktwerts betragen. Eine konkrete Berechnung erfordert eine versicherungsmathematische Bewertung, die auf den Barwerttabellen der Eidgenössischen Steuerverwaltung oder vergleichbaren Grundlagen basiert.
Fazit: Belastete Immobilien brauchen eine spezifische Bewertung
Nutzniessung und Wohnrecht senken den Marktwert erheblich und machen eine Standardbewertung unbrauchbar. Verkäufer und Käufer sollten eine spezifische Bewertung erstellen lassen, die die Belastung korrekt berücksichtigt.
