Beim Verkauf einer Immobilie in der Schweiz sind viele rechtliche Feinheiten zu beachten. Eine davon ist der Übergang von Nutzen und Gefahr (auch Schaden genannt). In diesem Artikel erklären wir verständlich, was der Übergang von Nutzen und Gefahr bedeutet, in welchen Fällen der Käufer beziehungsweise Verkäufer für Schäden an der Immobilie haftet und warum der Übergang von Nutzen und Gefahr unbedingt im Kaufvertrag geregelt werden sollte.
Definition: Was ist der Übergang von Nutzen und Gefahr?
Der Übergang von Nutzen und Gefahr bezeichnet im Schweizer Recht den Zeitpunkt, ab dem der Käufer einer Liegenschaft die Vorteile und das Risiko im Zusammenhang mit der Immobilie trägt.
Konkret:
- 'Nutzen' bedeutet die Vorzüge aus dem Eigentum. Dazu gehören zum Beispiel die Mieteinnahmen.
- 'Gefahr' bedeutet das Risiko für zufällige Schäden an der Immobilie, zum Beispiel durch Hochwasser, Sturm oder durch Drittpersonen.
Wichtig zu wissen:
- Der Übergang der Vorteile und Risiken auf den Käufer ist prinzipiell unabhängig davon, ob dieser bereits als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist oder tatsächlich Zugang zur Immobilie hatte.
- Gemäss Obligationenrecht (OR 185) gehen Nutzen und Gefahr mit Abschluss des Kaufvertrags auf den Käufer über – sofern im Kaufvertrag nichts anderes vereinbart wurde.
Was bedeutet Nutzen und Gefahr für Käufer und Verkäufer?
Aus Verkäufersicht ist der Übergang von Nutzen und Gefahr der Zeitpunkt, ab dem er oder sie nicht mehr für zufällige Schäden an der Immobilie haftet, selbst wenn er zu dem Zeitpunkt noch Eigentümer der Immobilie ist. Als Verkäufer möchte man Nutzen und Gefahr natürlich so früh wie möglich auf den Käufer übergehen lassen.
Aus Käufersicht ist der Übergang von Nutzen und Gefahr der Zeitpunkt, ab dem man bzw. die eigene Versicherung für Schäden an der Immobilie selbst aufkommen muss – selbst wenn man zu dem Zeitpunkt noch nicht Eigentümer ist. Für den Käufer ist es vorteilhaft, den Übergang von Nutzen und Gefahr so spät wie möglich anzusetzen.
Nutzen und Gefahr im Kaufvertrag regeln
Wenn im Kaufvertrag nicht anders geregelt ist, gehen Nutzen und Gefahr mit dem Abschluss des Kaufvertrags, also mit der öffentlichen Beurkundung, auf den Käufer über. Es ist aber üblich, im Kaufvertrag den Übergang von Nutzen und Gefahr auf einen anderen Zeitpunkt zu legen, zum Beispiel:
- mit dem Grundbucheintrag
- mit der Schlüsselübergabe
Der Zeitpunkt des Übergangs von Nutzen und Gefahr ist insbesondere dann kritisch, wenn zwischen Vertragsunterzeichnung, Eigentumsübertragung und Schlüsselübergabe mehrere Tage oder Wochen liegen.
Übergang von Nutzen und Gefahr im Kontext eines Immobilienverkaufs
Eine Immobilientransaktion läuft aus rechtlicher Sicht in mehreren Schritten ab:
Beurkundung des Kaufvertrags
Zuerst unterzeichnen Käufer und Verkäufer den Kaufvertrag. Er wird mit der öffentlichen Beurkundung wirksam. Der Kaufvertrag ist eine gegenseitige Verpflichtung:
- Der Käufer verpflichtet sich zur Zahlung des Kaufpreises.
- Der Verkäufer verpflichtet sich zur Übertragung des Eigentums und der Verfügungsgewalt über die Immobilie.
Eintrag ins Grundbuch
Mit dem Kaufvertrag verpflichten sich die Parteien, die Transaktion einzugehen. Der Eigentumsübergang geschieht bei Immobilientransaktionen aber erst mit dem Grundbucheintrag. Die Grundbuchanmeldung wird meist durch den Notar veranlasst.
Übergang von Nutzen und Gefahr
Der Übergang von Nutzen und Gefahr regelt, wer für zufällige Schäden an der Immobilie aufkommen muss. Dazu gehören Schäden durch:
- Naturereignisse (Wasser, Blitzschlag, Sturm usw…)
- Drittpersonen
Wenn im Kaufvertrag keine Regelung getroffen wird, gehen Nutzen und Gefahr mit dem Abschluss des Kaufvertrags auf den Käufer über. Es ist aber üblich, Nutzen und Gefahr erst zu einem späteren Zeitpunkt auf den Käufer übergehen zu lassen.
Welcher Zeitpunkt für den Übergang von Nutzen und Gefahr sinnvoll ist
Mit der Beurkundung (Vertragsunterzeichnung)
Dieser Zeitpunkt ist von Gesetz wegen der Standard, macht aber nur in Ausnahmefällen Sinn:
- Der Käufer nutzt die Immobilie bereits (z.B. als Mieter).
- Es handelt sich um ein unbebautes Grundstück.
- Die Immobilie steht leer.
Andernfalls würde die Käuferseite bereits haften, ohne zum Objekt Zugang zu haben beziehungsweise über dieses verfügen zu können.
Mit der Schlüsselübergabe
Die Schlüsselübergabe ist der gebräuchlichste und in vielen Fällen sinnvollste Zeitpunkt für den Übergang von Nutzen und Gefahr. Die Käuferseite erhält ab diesem Moment den Zugang zur Immobilie – es ist sinnvoll, dass sie ab diesem Zeitpunkt auch das Risiko für Schäden trägt.
Fazit: Übergabezeitpunkt klug wählen
Wir empfehlen ausdrücklich: Legen Sie den Übergang auf den Zeitpunkt der Schlüsselübergabe explizit im Kaufvertrag fest. So haftet jene Partei, die tatsächlich über die Immobilie verfügen kann – das ist in der Regel auch die fairste und transparenteste Lösung.
