Was ist die Neubewertung der Liegenschaften im Kanton Aargau?
Am 1. Januar 2025 tritt im Kanton Aargau eine umfassende Neubewertung aller Liegenschaften in Kraft. Damit wird die seit 1998 unveränderte Wertbasis auf das 2. Quartal 2024 aktualisiert. Die Anpassung bringt ein modernisiertes Bewertungsmodell sowie höhere Steuerwerte für die meisten Eigentümer.
Warum kommt es zur Neubewertung der Liegenschaften im Kanton Aargau?
Die Immobilienpreise sind sich seit der letzten Gesamtschätzung von 1998 stark angestiegen. Die bisherigen Werte entsprachen somit nicht mehr den aktuellen Marktgegebenheiten und widersprachen teilweise dem Bundesrecht. Zudem verpflichtete ein Urteil des Verwaltungsgerichts Aargau vom 16. September 2020 den Kanton, seine Praxis bei der Eigenmietwertbesteuerung zu überarbeiten.
Die Neubewertung der Liegenschaften sorgt nun für rechtskonforme Steuerwerte, die den aktuellen Marktverhältnissen entsprechen.
Was ändert sich mit der Neubewertung der Liegenschaften im Kanton Aargau?
1. Aktualisierte Wertbasis
Die Steuerwerte orientieren sich künftig am aktuellen Marktwert (Verkehrswert). Damit entfällt die alte Grundlage von 1998, die durch die Immobilienpreisentwicklung längst überholt war.
2. Modernisiertes Bewertungsmodell
Ein digitalisiertes Verfahren ersetzt weitgehend die bisher üblichen Objektbesichtigungen. Die Bewertung basiert auf:
- statistisch ausgewerteten Kauf- und Mietpreisen
- regionalen Faktoren (Lage, Baujahr, Nutzung)
- mathematisch-statistischen Modellen zur Ermittlung der Marktanpassungsfaktoren
3. Anpassung der Steuerwerte
Vermögenssteuerwert
Da Immobilienpreise seit 1998 stark angestiegen sind, wird in den meisten Fällen auch der Steuerwert deutlich höher ausfallen.
Eigenmietwert
Für selbstbewohnte Immobilien wird der Eigenmietwert neu auf 62 % der Marktmiete festgelegt. Das bedeutet für viele Eigentümer/innen eine höhere Steuerlast in den verbleibenden Jahren bis zur Abschaffung des Eigenmietwerts.
Das Bewertungsverfahren im Detail
Das neue System nutzt Vergleichswertverfahren, die sich an realen Kauf- und Mietpreisen orientieren. Wo keine aktuellen Werte vorliegen, kommen indirekte Verfahren und Marktanpassungsfaktoren zum Einsatz.
- Gebäudesachwert: ergibt sich aus dem Neuwert (z. B. Gebäudeversicherungswert) abzüglich Alters- und Abnutzungsabschlägen.
- Landwert: basiert auf regional vergleichbaren Kaufpreisen.
- Marktanpassungsfaktoren (MAF): passen Sachwerte an die Marktpreise an, sodass realistische Verkehrswerte entstehen.
Übergangsregelungen
Da rund 250'000 Liegenschaften im Kanton Aargau neu bewertet werden, erfolgt die Umsetzung gestaffelt. Der Versand der Neubewertungen startet ab Herbst 2025 und zieht sich über zwei Jahre. Eigentümer/innen müssen sich also darauf einstellen, dass sie ihren neuen Wert nicht sofort, sondern erst im Laufe der Übergangsfrist erhalten.
Wichtige Daten im Überblick
- 1. Januar 2025: Inkrafttreten der neuen Regelung
- Ab Steuerjahr 2025: Neue Werte gelten erstmals für die Steuererklärung
- Zukünftig alle 5 Jahre: Regelmässige Neubewertung der Liegenschaften
- Ab Herbst 2025: Versand der Neubewertungsbescheide mit einer Übergangsphase von rund zwei Jahren
Welche Konsequenzen hat die Neubewertung der Liegenschaften im Kanton Aargau?
- Höhere Steuerbelastung: Durch die angepassten Eigenmietwerte und aktualisierten Vermögenssteuerwerte müssen viele Eigentümer/innen mit einer höheren Steuerrechnung rechnen.
- Rechtskonformität: Die neuen Regeln stellen sicher, dass die kantonale Praxis mit Bundesrecht übereinstimmt.
Was können Eigentümer/innen tun?
- Information einholen: Bei Fragen können Betroffene die Schätzungsunterlagen beim zuständigen Steueramt einsehen.
- Einsprache prüfen: Wer den neuen Wert als nicht marktkonform erachtet, hat die Möglichkeit, formell Einspruch zu erheben.
Frühzeitig vorbereiten: Eigentümer/innen sollten ihre Steuerplanung an die neuen Werte anpassen und mögliche Auswirkungen auf die Vermögenssteuer einkalkulieren.
