Warum ist die Nachlassplanung mit Wohneigentum so wichtig?
Die Nachlassplanung mit Wohneigentum gehört zu den komplexesten und gleichzeitig wichtigsten Vorsorgethemen für Immobilienbesitzer in der Schweiz. Die Immobilie ist häufig der mit Abstand grösste Vermögenswert im Nachlass – und anders als Bankguthaben oder Wertschriften kann sie nicht einfach aufgeteilt werden. Ohne eine durchdachte Nachlassplanung kann das Eigenheim im Erbfall zum Streitfall werden, der Familien entzweit und hohe Kosten verursacht.
Besonders brisant wird die Situation, wenn der überlebende Ehegatte im Haus wohnen bleiben möchte, aber die Kinder ihren Erbteil einfordern. Oder wenn mehrere Erben gemeinsam eine Immobilie erben, die nur einer nutzen will. Die Nachlassplanung mit Wohneigentum sorgt dafür, dass solche Szenarien geregelt sind, bevor sie eintreten.
Die Instrumente der Nachlassplanung
Testament
Im Testament können Sie bestimmen, wer die Immobilie erben soll – innerhalb der Grenzen der Pflichtteile. Seit der Erbrechtsrevision vom 1. Januar 2023 sind die Pflichtteile der Nachkommen von drei Vierteln auf die Hälfte des gesetzlichen Erbanspruchs reduziert worden. Das gibt Ihnen mehr Spielraum, um beispielsweise dem Ehegatten das Haus zu vermachen und die Kinder mit anderen Vermögenswerten abzufinden.
Erbvertrag
Der Erbvertrag ist bindender als das Testament: Er wird zwischen dem Erblasser und den Erben abgeschlossen und kann nicht einseitig widerrufen werden. Er eignet sich besonders, wenn komplexe Familienstrukturen vorliegen – etwa bei Patchwork-Familien oder wenn ein Kind das Haus zu Lebzeiten übernehmen soll.
Nutzniessung und Wohnrecht
Eine häufig genutzte Lösung bei der Nachlassplanung mit Wohneigentum ist die Einräumung einer Nutzniessung oder eines Wohnrechts zugunsten des überlebenden Ehegatten. Das Eigentum geht an die Kinder, der überlebende Partner darf aber bis ans Lebensende im Haus wohnen. Die Nutzniessung wird im Grundbuch eingetragen und schützt den Berechtigten auch gegenüber den neuen Eigentümern.
Erbvorbezug und Schenkung
Die Übertragung des Wohneigentums zu Lebzeiten – als Erbvorbezug oder Schenkung – kann steuerliche Vorteile bieten und Konflikte im Erbfall vermeiden. Der Erbvorbezug wird bei der späteren Erbteilung an den Pflichtteil angerechnet. In den meisten Kantonen ist die Übertragung an direkte Nachkommen von der Erbschafts- und Schenkungssteuer befreit.
Steuerliche Optimierung
Die Nachlassplanung mit Wohneigentum bietet Möglichkeiten zur steuerlichen Optimierung. In Kantonen, in denen Erbschaftssteuern für nicht direkte Nachkommen anfallen (Geschwister, Nichten, nicht verwandte Begünstigte), kann die frühzeitige Übertragung die Steuerlast reduzieren. Auch der Zeitpunkt der Übertragung spielt eine Rolle: Eine Schenkung zu Lebzeiten kann in manchen Kantonen steuerlich günstiger sein als die Vererbung im Todesfall.
Beachten Sie auch die Grundstückgewinnsteuer: Bei einer Übertragung an direkte Nachkommen wird die Steuer in der Regel aufgeschoben (Steueraufschub). Der Gewinn wird erst besteuert, wenn der Nachkomme die Liegenschaft verkauft – die Haltedauer des Erblassers wird angerechnet.
Konkubinat: Besondere Vorsicht
Lebenspartner ohne Trauschein erben ohne Testament nichts – auch wenn sie jahrzehntelang im gemeinsamen Haus gewohnt haben. Wer im Konkubinat lebt und eine Immobilie besitzt, muss die Nachlassplanung besonders sorgfältig angehen. Ein Testament, das den Partner begünstigt, ist das Minimum. Da Konkubinatspartner in vielen Kantonen hohen Erbschaftssteuern unterliegen, kann eine Kombination aus Testament und Lebensversicherung sinnvoll sein.
Bewertung der Immobilie für die Nachlassplanung
Ein oft übersehener Punkt: Für eine saubere Nachlassplanung mit Wohneigentum brauchen Sie eine aktuelle Bewertung der Immobilie. Der Verkehrswert – nicht der amtliche Wert und nicht der Kaufpreis – ist die Grundlage für die Pflichtteils- und Erbquotenberechnung. Lassen Sie Ihre Immobilie professionell bewerten, wenn Sie ein Testament oder einen Erbvertrag erstellen. Wiederholen Sie die Bewertung alle fünf bis zehn Jahre oder nach grösseren Investitionen. Und bewahren Sie das Gutachten zusammen mit dem Testament auf – so können die Erben nachvollziehen, auf welcher Grundlage die Verteilung geplant wurde.
Fazit
Die Nachlassplanung mit Wohneigentum ist eine der wichtigsten Vorsorgemassnahmen für Immobilienbesitzer. Testament, Erbvertrag, Nutzniessung und Erbvorbezug sind die zentralen Instrumente. Seit der Erbrechtsrevision 2023 haben Eigentümer mehr Gestaltungsspielraum. Nutzen Sie diesen Spielraum, regeln Sie den Erbfall frühzeitig und lassen Sie sich von einem Notar oder Erbrechtsanwalt beraten – die Kosten für eine professionelle Beratung stehen in keinem Verhältnis zum Streitpotenzial, das eine fehlende Nachlassplanung birgt.
