Was passiert mit dem Mietvertrag bei einem Eigentümerwechsel?
Wenn ein Haus oder eine Wohnung den Besitzer wechselt, stellt sich für Mieter die zentrale Frage: Was passiert mit meinem Mietvertrag? Die Antwort ist klar und mieterschützend: Art. 261 OR bestimmt, dass der Mietvertrag bei einem Eigentümerwechsel automatisch und mit allen Rechten und Pflichten auf den neuen Eigentümer übergeht. Der Mieter muss keinen neuen Vertrag unterschreiben, der Mietzins bleibt gleich, und alle Nebenvereinbarungen (Parkplatz, Kellerabteil, Gartennutzung) gelten weiter.
Für Mieter bedeutet das: Sie brauchen den Eigentümerwechsel nicht zu fürchten. Ihr Mietvertrag ist geschützt, und der neue Eigentümer tritt in exakt dieselbe Position ein wie der bisherige Vermieter. Er übernimmt alle Pflichten – von der Instandhaltung über die Nebenkostenabrechnung bis zur Rückzahlung der Mietkaution.
Darf der neue Eigentümer den Mietzins erhöhen?
Der neue Eigentümer darf den Mietzins nicht allein aufgrund des Eigentümerwechsels erhöhen. Eine Mietzinserhöhung ist nur unter den gleichen Voraussetzungen zulässig wie bei jedem anderen Vermieter: bei einer Erhöhung des Referenzzinssatzes, bei aufgelaufener Teuerung und Kostensteigerungen, nach wertvermehrenden Investitionen oder bei einer Neuvermieterung nach Auszug des Mieters.
In der Praxis versuchen neue Eigentümer manchmal, nach dem Kauf eine Mietzinserhöhung «wegen gestiegener Kosten» durchzusetzen. Das ist nur zulässig, wenn sich die Kostenbasis tatsächlich verändert hat – ein höherer Kaufpreis allein ist kein Grund für eine Mietzinserhöhung. Der Mieter kann eine ungerechtfertigte Erhöhung bei der Schlichtungsbehörde anfechten.
Eigenbedarfskündigung: Wann ist sie zulässig?
Der neue Eigentümer kann den Mietvertrag wegen dringenden Eigenbedarfs kündigen (Art. 261 Abs. 2 lit. a OR). «Dringend» bedeutet, dass der Eigenbedarf objektiv begründet und dem Eigentümer nicht zumutbar ist, die Kündigung aufzuschieben. Die Kündigung muss auf den nächsten gesetzlichen Termin mit der gesetzlichen Frist erfolgen – bei Wohnungen typischerweise drei Monate auf einen lokalen Kündigungstermin.
Wichtig für Mieter: Eine Eigenbedarfskündigung kann angefochten werden, wenn der Eigenbedarf nicht glaubhaft ist oder die Kündigung missbräuchlich erscheint (Art. 271 OR). Zudem kann der Mieter eine Erstreckung des Mietverhältnisses beantragen (Art. 272 OR) – bei Wohnungen für maximal vier Jahre, bei Geschäftsräumen für maximal sechs Jahre. In der Praxis werden Erstreckungen von ein bis zwei Jahren häufig gewährt.
Vorzeitige Kündigung mit verkürzter Frist
Art. 261 Abs. 2 OR erlaubt dem neuen Eigentümer eine vorzeitige Kündigung wegen dringenden Eigenbedarfs mit einer verkürzten Frist von 30 Tagen auf den nächsten gesetzlichen Termin. Diese Möglichkeit greift allerdings nur bei der erstmaligen Kündigung nach dem Eigentümerwechsel und nur bei dringendem Eigenbedarf. In der Praxis ist diese verkürzte Frist selten erfolgreich, weil der Mieter die Kündigung anfechten und eine Erstreckung beantragen kann.
Rechte des Mieters im Überblick
Bei einem Hausverkauf und Eigentümerwechsel hat der Mieter folgende Rechte: Der Mietvertrag gilt unverändert weiter – keine neuen Bedingungen, kein neuer Vertrag. Der Mietzins bleibt gleich – eine Erhöhung ist nur unter den gesetzlichen Voraussetzungen zulässig. Die Mietkaution bleibt auf dem Sperrkonto – der neue Eigentümer tritt in die Stellung des bisherigen Vermieters ein. Nebenkosten werden nach denselben Regeln abgerechnet wie bisher. Bei einer Eigenbedarfskündigung kann der Mieter die Kündigung anfechten und eine Erstreckung beantragen. Die Schlichtungsbehörde ist im Mietrecht kostenlos und für die meisten Streitigkeiten die erste Anlaufstelle.
Was sollten Mieter bei einem Eigentümerwechsel tun?
Informieren Sie sich über den neuen Eigentümer und die neue Verwaltung. Prüfen Sie, ob Sie basierend auf dem aktuellen Referenzzinssatz ein Mietzinssenkungsbegehren stellen können – der Eigentümerwechsel ist ein guter Anlass, den Mietvertrag generell zu prüfen. Dokumentieren Sie den Zustand der Wohnung – insbesondere wenn der neue Eigentümer Renovationsabsichten ankündigt. Und lassen Sie sich bei einer Kündigung oder Mietzinserhöhung von der Mietervereinigung oder der Schlichtungsbehörde beraten, bevor Sie reagieren.
Fazit
Bei einem Hausverkauf und Eigentümerwechsel sind die Mieterrechte in der Schweiz umfassend geschützt. Der Mietvertrag geht unverändert auf den neuen Eigentümer über, der Mietzins bleibt gleich, und eine Kündigung wegen Eigenbedarf ist an strenge Voraussetzungen geknüpft. Mieter sollten den Eigentümerwechsel als Anlass nehmen, ihren Mietvertrag zu prüfen und allenfalls ein Senkungsbegehren zu stellen. Und bei einer Kündigung oder Erhöhung gilt: Nicht vorschnell reagieren, sondern die Rechtslage prüfen und die Schlichtungsbehörde einschalten.
