Fällt Mehrwertsteuer auf den Mietzins an?
Die Frage, ob Mehrwertsteuer auf den Mietzins anfällt, gehört zu den häufigsten steuerlichen Fragen rund um die Immobilienvermietung in der Schweiz. Die Antwort hängt davon ab, ob es sich um Wohn- oder Geschäftsmiete handelt – und ob der Vermieter von der sogenannten Option Gebrauch macht.
Grundsatz: Die Vermietung von Immobilien ist in der Schweiz von der Mehrwertsteuer ausgenommen (Art. 21 Abs. 2 Ziff. 21 MWSTG). Das bedeutet: Auf Wohnmietzinse wird keine MWST erhoben. Mieter von Wohnungen zahlen keinen Mehrwertsteuerzuschlag auf ihre Miete. Für die grosse Mehrheit der Mietverhältnisse ist die Frage damit beantwortet.
Die Ausnahme: Geschäftsmiete mit Option
Bei der Vermietung von Geschäftsräumen besteht eine wichtige Ausnahme: Der Vermieter kann freiwillig auf die Steuerbefreiung verzichten und den Mietzins der Mehrwertsteuer unterstellen. Diese freiwillige Versteuerung wird als «Option» oder «Optierung» bezeichnet.
Die Option ist nur zulässig, wenn der Mieter die Liegenschaft nicht ausschliesslich für Wohnzwecke nutzt. Bei reiner Wohnnutzung ist die Option ausgeschlossen – auch wenn der Vermieter sie gerne hätte. Bei gemischt genutzten Gebäuden (etwa Gewerbe im Erdgeschoss, Wohnungen in den Obergeschossen) kann für die Geschäftsmiete optiert werden, während die Wohnungsmiete MWST-frei bleibt.
Warum optieren? Der Vorsteuerabzug
Das Hauptmotiv für die Optierung ist der Vorsteuerabzug. Wenn der Vermieter den Mietzins der MWST unterstellt, darf er im Gegenzug die MWST auf allen Kosten abziehen, die mit der vermieteten Liegenschaft zusammenhängen: Baukosten bei Neubau oder Sanierung, Unterhalts- und Renovationskosten, Verwaltungskosten und Betriebskosten. Bei einem Neubau oder einer umfassenden Sanierung kann der Vorsteuerabzug schnell CHF 50'000 bis 150'000 und mehr betragen – ein erheblicher finanzieller Vorteil.
Die Rechnung funktioniert am besten, wenn der Mieter selbst MWST-pflichtig ist und seinerseits die auf der Miete belastete MWST als Vorsteuer abziehen kann. In diesem Fall ist die Optierung für beide Seiten kostenneutral: Der Vermieter spart Vorsteuer, der Mieter zieht die MWST auf der Miete ab. Der MWST-Satz beträgt 2026 in der Schweiz 8,1 Prozent (Normalsatz).
Fallstricke der Optierung
Die Optierung birgt Risiken, wenn sie nicht sorgfältig geplant wird. Ist der Mieter nicht MWST-pflichtig – etwa ein Arzt, eine Schule oder eine gemeinnützige Organisation – kann er die MWST auf der Miete nicht abziehen. Die Optierung führt dann zu einer effektiven Mieterhöhung von 8,1 Prozent für den Mieter. Der Mieter kann in diesem Fall mietrechtlich gegen die MWST-Überwälzung vorgehen und die Angemessenheit der Mietzinserhöhung anfechten.
Ein weiterer Fallstrick betrifft die Untervermietung: Vermietet der Mieter die Geschäftsräume weiter, braucht es auch für die Untervermietung eine Option, um die MWST-Kette aufrechtzuerhalten. Und bei einem Mieterwechsel muss geprüft werden, ob der neue Mieter MWST-pflichtig ist – andernfalls kann die Option nicht aufrechterhalten werden.
Auswirkung auf die Mietzinsberechnung
Wenn optiert wird, muss die MWST auf der Rechnung bzw. im Mietvertrag separat ausgewiesen werden. Der Vermieter stellt dem Mieter den Nettomietzins plus 8,1 Prozent MWST in Rechnung. Die Nebenkosten werden ebenfalls mit MWST belastet, sofern sie Teil des optierten Mietverhältnisses sind. Die Abrechnungen müssen den MWST-Formalien genügen – insbesondere der separate Ausweis des Steuersatzes oder Steuerbetrags ist zwingend.
Fazit
Auf Wohnmietzinse fällt in der Schweiz keine Mehrwertsteuer an – das ist der Grundsatz. Bei Geschäftsmiete besteht die Option zur freiwilligen Versteuerung, die dem Vermieter den Vorsteuerabzug ermöglicht. Die Optierung lohnt sich vor allem bei Neubauten, grossen Sanierungen und MWST-pflichtigen Mietern. Prüfen Sie die MWST-Situation Ihrer Mieter, bevor Sie optieren – und lassen Sie sich bei gemischt genutzten Liegenschaften von einem Steuerexperten beraten, um die anteilsmässige Berechnung korrekt umzusetzen.
