Kurz gesagt: Eine Liegenschaft ist im schweizerischen Recht eine klar abgegrenzte Bodenfläche, die als Grundstück im Grundbuch eingetragen ist. Gebäude und Bepflanzung gehören grundsätzlich dazu. Doch hinter dieser scheinbar einfachen Definition steckt viel Praxis: vom Umfang des Eigentums über Sonderformen wie Baurechte bis zu Grundbuch, Kataster und ÖREB-Kataster.
Was ist eine Liegenschaft?
Im Alltag sprechen wir meist von einer Immobilie. Juristisch präzise ist jedoch die Liegenschaft: ein bestimmt umgrenztes Stück Boden, das katastermässig erfasst und im Grundbuch als Grundstück registriert ist. Damit ist die Liegenschaft die klassische Form des Grundeigentums in der Schweiz.
Diese grundbuchliche Erfassung sorgt für Rechtssicherheit: Wer Eigentümerin oder Eigentümer ist, welche Dienstbarkeiten (z. B. Wegrechte) bestehen oder welche Grundpfandrechte (Hypotheken) eingetragen sind – all das ergibt sich aus dem Grundbuch.
Liegenschaft, Grundstück, Parzelle, Immobilie – die Abgrenzung
- Grundstück ist der Oberbegriff. Das Zivilgesetzbuch unterscheidet vier Grundstücksarten: (1) Liegenschaften, (2) selbständige und dauernde Rechte (z. B. Baurecht) als eigene Grundstücke, (3) Bergwerke und (4) Miteigentumsanteile an Grundstücken (z. B. Stockwerkeigentum).
- Liegenschaft ist eine dieser Arten: eine Bodenfläche mit bestimmten Grenzen.
- Parzelle (Katasterparzelle) ist die vermessungstechnische Einheit im Kataster. In der Praxis decken sich Parzelle und Liegenschaft meist, denn die amtliche Vermessung bildet die Grundlage für das Grundbuch.
- Immobilie ist ein umgangssprachlicher Begriff ohne genaue Rechtsdefinition. In Verträgen und amtlichen Dokumenten begegnet man in der Schweiz deshalb dem Begriff Liegenschaft (oder allgemeiner „Grundstück“).
- Stockwerkeigentum (STWE) ist Miteigentum an einer Liegenschaft mit Sonderrecht an bestimmten Gebäudeteilen (z. B. Ihrer Wohnung). Es ist kein eigenständiger Grundstückstyp neben der Liegenschaft, sondern gehört zur Kategorie „Miteigentumsanteile an Grundstücken“.
Was gehört zu einer Liegenschaft?
Nach dem Akzessionsprinzip erstreckt sich das Eigentum am Boden grundsätzlich auf alles, was fest damit verbunden ist: Gebäude, Bauteile, Pflanzen, in gewissen Grenzen auch Quellen. Eine wichtige Ausnahme sind selbständige und dauernde Baurechte: Dabei kann das Recht, auf einem fremden Boden zu bauen und ein Gebäude zu halten, als eigenes Grundstück im Grundbuch eingetragen werden. In solchen Fällen wird die Baute von der Liegenschaft losgelöst, auf der sie steht.
So wird die Liegenschaft identifiziert
Grundbuch
Jede Liegenschaft hat ein Grundbuchblatt. Dort sind Eigentum, Dienstbarkeiten, Anmerkungen und Grundpfandrechte eingetragen. Rechtsverbindliche Auskünfte über Rechte und Lasten erhalten Sie über einen amtlichen Grundbuchauszug.
Plan für das Grundbuch / Kataster
Die amtliche Vermessung zeigt Lage und Grenzen der Liegenschaft. Grenzverläufe, Flächen und Parzellennummern sind dadurch eindeutig nachvollziehbar. Im Zweifelsfall hat die Information im Katasterplan Vorrang gegenüber der 'echten Welt' (konstitutive/rechtsbegründende Wirkung des Grundbuchs).
E-GRID (Eidgenössische Grundstücksidentifikation)
Jedes Grundstück besitzt eine eindeutige Identifikationsnummer. E-GRID erleichtert den Datenaustausch zwischen Behörden, Banken, Notariaten und privaten Akteuren.
ÖREB-Kataster
Der Öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen-Kataster ergänzt das Grundbuch: Er führt behördliche Einschränkungen auf (z. B. Baulinien, Gewässerschutz, Lärmschutzzonen), die für alle Eigentümerinnen und Eigentümer verbindlich sind. Ein ÖREB-Auszug zeigt auf einen Blick, welche Vorschriften auf einer Liegenschaft lasten.
Eigentumsübertragung: Vom Kaufvertrag zum Eintrag
Der Erwerb einer Liegenschaft verläuft rechtlich gesehen in zwei Schritten:
1. Öffentliche Beurkundung des Kaufvertrags
Grundstückkaufverträge müssen notariell beurkundet werden. Hier werden Preis, Objekt, Übergabetermin, allfällige Bedingungen und weitere Eckpunkte rechtsverbindlich festgehalten.
2. Eintragung im Grundbuch
Eigentum geht erst mit dem Grundbucheintrag auf die Erwerberseite über. Zwischen Beurkundung und Eintrag prüft das Grundbuchamt die Anmeldungen. Erst danach sind Sie rechtlich Eigentümerin bzw. Eigentümer.
Praxis-Tipp: Verpflichtungsgeschäft (Kaufvertrag) und Verfügungsgeschäft (Eigentumsübertragung durch Eintrag) sind getrennte Akte. Ohne Eintrag kann kein Eigentumsübergang stattfinden – auch wenn schon bezahlt und übergeben wurde. Es ist die Aufgabe der Urkundsperson (Notar) sicherzustellen, dass dem Verkauf nichts im Weg steht.
Typische rechtliche Konstellationen in der Praxis
Einfamilienhaus auf eigenem Land
Klassische Liegenschaft: Boden und Haus gehören zusammen. Hypotheken werden als Grundpfandrechte auf der Liegenschaft eingetragen.
Eigentumswohnung (Stockwerkeigentum)
Sie besitzen einen Miteigentumsanteil an der Liegenschaft, verbunden mit einem Sonderrecht an Ihrer Wohnung. Die gemeinschaftlichen Teile (Dach, Fassade, Tragstruktur etc.) stehen im Miteigentum aller.
Baurecht (selbständig & dauernd)
Der Baurechtsnehmer hat das Recht, auf fremdem Boden zu bauen und das Bauwerk zu halten; dieses Recht wird als eigenes Grundstück geführt. Boden und Gebäude sind rechtlich getrennt (separate Grundstücke).
Verschiedene Arten von Liegenschaften in der Schweiz
Obwohl jede Liegenschaft rechtlich ein klar abgegrenztes Grundstück darstellt, gibt es in der Praxis verschiedene Typen, die sich in Nutzung, rechtlicher Ausgestaltung und wirtschaftlicher Bedeutung unterscheiden.
1. Wohnliegenschaften
Dies sind die am häufigsten vorkommenden Liegenschaften. Sie umfassen Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und Grundstücke, die überwiegend für Wohnzwecke genutzt werden. Typische Beispiele sind:
- Einfamilienhaus mit Garten auf einer eigenen Parzelle
- Mehrfamilienhaus, in dem mehrere Mietwohnungen untergebracht sind
- Eigentumswohnungen (STWE), die als Miteigentumsanteil an einer Liegenschaft mit Sonderrecht an der Wohnung ausgestaltet sind
Wohnliegenschaften sind besonders für private Eigentümer und Investoren attraktiv, da sie Wohnraum bieten und oft auch Wertsteigerungspotenzial haben.
2. Geschäftsliegenschaften
Hierzu zählen Grundstücke und Gebäude, die überwiegend für gewerbliche oder industrielle Zwecke genutzt werden. Dazu gehören:
- Bürogebäude
- Ladenflächen und Einkaufszentren
- Gewerbehallen, Fabriken und Werkstätten
Solche Liegenschaften werden meist durch Unternehmen genutzt oder von institutionellen Investoren gehalten, die stabile Mieterträge aus Geschäftsmieten anstreben.
3. Gemischte Liegenschaften
Viele Liegenschaften vereinen Wohnen und Gewerbe unter einem Dach. In städtischen Gebieten sind sie besonders häufig:
- Ein Wohn- und Geschäftshaus mit Läden im Erdgeschoss und Wohnungen in den oberen Etagen
- Mischnutzungsprojekte, bei denen Wohnen, Arbeiten und Dienstleistungen kombiniert werden
4. Landwirtschaftliche Liegenschaften
Diese Liegenschaften sind speziell für die landwirtschaftliche Nutzung vorgesehen. Sie bestehen oft aus:
- Ackerland, Weiden, Rebbergen oder Alpweiden
- Landwirtschaftsbauten wie Ställen, Scheunen oder Wohnhäusern von Landwirten
Die Bewirtschaftung solcher Grundstücke ist durch das Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB) besonders geregelt. Ziel ist es, landwirtschaftliche Betriebe zu erhalten und Zersiedelung zu verhindern. Der Erwerb und die Belastung landwirtschaftlicher Liegenschaften unterliegen deshalb besonderen Beschränkungen.
5. Baulandliegenschaften
Als Bauland gelten Parzellen, die gemäss Zonenplan zur Überbauung bestimmt sind. Hierbei handelt es sich oft um unbebaute Grundstücke, die im Rahmen der Bau- und Zonenordnung erschlossen und bebaut werden dürfen. Bauland ist besonders wertvoll, da es die Grundlage für neue Wohn- oder Gewerbebauten darstellt.
6. Spezialliegenschaften
Schliesslich gibt es Liegenschaften, die einer besonderen Zweckbestimmung dienen und daher nicht in die klassischen Kategorien fallen. Beispiele sind:
- Schulhäuser, Spitäler oder Kirchen
- Infrastrukturanlagen wie Bahnhöfe oder Wasserwerke
- Öffentliche Gebäude und Areale
Diese Liegenschaften stehen oft im Eigentum von Gemeinden, Kantonen oder des Bundes und erfüllen eine wichtige Funktion für die Allgemeinheit.
Wichtige Dokumente rund um Ihre Liegenschaft
- Aktueller Grundbuchauszug (Eigentum, Dienstbarkeiten, Pfandrechte)
- Plan für das Grundbuch / Katasterplan (Grenzen, Fläche, Parzellennummer)
- ÖREB-Katasterauszug (öffentlich-rechtliche Beschränkungen)
- E-GRID-Nummer (eindeutige Grundstücks-ID)
- Baubewilligungen, Pläne, allfällige Reglemente (insbesondere bei STWE-Gemeinschaften)
Häufige Stolpersteine bei Liegenschaften – und wie Sie sie vermeiden
- Grenzverlauf ungeklärt: Ein Blick in Katasterplan und Plan für das Grundbuch schafft Klarheit.
- Übersehene Dienstbarkeiten: Wegrechte, Näherbaurechte oder Leitungsrechte können Nutzung und Wert beeinflussen. Bei einem Liegenschaftskauf immer den Grundbuchauszug prüfen.
- ÖREB-Vorschriften ignoriert: Baulinien, Lärm- oder Gewässerschutz können Bauvorhaben einschränken. ÖREB-Auszug frühzeitig einholen.
- Verwechslung STWE vs. Liegenschaft: Bei Eigentumswohnungen betreffen viele Entscheide die Gemeinschaft. Reglemente, Protokolle und Erneuerungsfonds prüfen.
Bewertungen von Liegenschaften
Die Bewertung einer Liegenschaft ist in der Schweiz von zentraler Bedeutung – sei es für den Kauf, den Verkauf, die Belehnung durch Banken oder steuerliche Zwecke. Grundsätzlich unterscheidet man mehrere Bewertungsmethoden:
- Vergleichswertmethode: Dabei werden Preise ähnlicher Objekte in vergleichbarer Lage herangezogen. Diese Methode eignet sich vor allem bei Einfamilienhäusern oder Eigentumswohnungen in Gebieten mit aktiven Immobilienmärkten.
- Ertragswertmethode: Hier steht die Ertragskraft im Vordergrund, also die Mieteinnahmen, die sich mit einer Liegenschaft erzielen lassen. Typisch für Mehrfamilienhäuser oder Renditeliegenschaften.
- Sachwertmethode: Sie basiert auf den Herstellungskosten der Bauten (unter Berücksichtigung der Altersentwertung) zuzüglich des Bodenwerts. Sie kommt häufig bei Spezialliegenschaften zur Anwendung, für die es kaum Vergleichswerte gibt.
Banken und Steuerbehörden arbeiten oft mit Mischformen oder eigenen Bewertungsansätzen. Wichtig ist: Der Marktpreis einer Liegenschaft kann erheblich von der steuerlichen oder banktechnischen Bewertung abweichen.
Liegenschaften und Steuern
Auch steuerlich spielt der Liegenschaftsbegriff in der Schweiz eine grosse Rolle:
- Liegenschaftssteuer: Die Liegenschaftssteuer ist eine direkte Steuer, die Eigentümer von Liegenschaften in manchen Kantonen neben der Vermögens- beziehungsweise Kapitalsteuer auf ihren Grundbesitz entrichten müssen.
- Vermögenssteuer: Der amtliche Wert (je nach Kanton z.B. Steuerwert oder Katasterwert genannt) wird als Vermögen berücksichtigt. Der Steuerwert liegt meist unter dem effektiven Marktwert.
- Eigenmietwert: Wer eine Liegenschaft selbst bewohnt, muss den sogenannten Eigenmietwert als Einkommen versteuern. Dieser entspricht einer fiktiven Miete, die man sich selbst zahlen würde. Im Gegenzug können Hypothekarzinsen und gewisse Unterhaltskosten abgezogen werden.
- Grundstücksgewinnsteuer: Beim Verkauf einer Liegenschaft wird auf dem erzielten Gewinn eine Grundstücksgewinnsteuer erhoben. Höhe und Berechnung sind kantonal unterschiedlich, oft hängt die Steuerlast von der Besitzdauer ab.
- Handänderungssteuer: In vielen Kantonen wird beim Eigentümerwechsel eine Handänderungssteuer fällig. Grundlage ist in der Regel der Kaufpreis.
