Der Schweizer Immobilienmarkt ist durch eine Reihe von Bundesgesetzen reguliert, die den Kauf, den Bau und die Nutzung von Wohneigentum massgeblich beeinflussen. Eines der bedeutendsten darunter ist das sogenannte Zweitwohnungsgesetz (ZWG), besser bekannt als Lex Weber. Wer in der Schweiz eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchte – insbesondere in touristisch geprägten Regionen –, sollte die Bestimmungen dieses Gesetzes kennen. In diesem Artikel erfahren Sie, was die Lex Weber konkret regelt, welche Gemeinden betroffen sind, welche Ausnahmen bestehen und was die Gesetzesrevision von 2024 für Eigentümerinnen und Eigentümer bedeutet.
Was ist die Lex Weber?
Die Lex Weber ist die umgangssprachliche Bezeichnung für das Bundesgesetz über Zweitwohnungen (ZWG), das am 1. Januar 2016 in Kraft getreten ist. Seinen Namen verdankt das Gesetz dem Umweltschützer Franz Weber, der 2012 mit seiner Organisation Helvetia Nostra die Volksinitiative «Schluss mit uferlosem Bau von Zweitwohnungen!» lancierte und erfolgreich zur Abstimmung brachte.
Am 11. März 2012 nahm das Schweizer Stimmvolk die Initiative mit einem äusserst knappen Ergebnis von 50,6 % Ja-Stimmen an. Das Ergebnis offenbarte einen tiefen Graben zwischen den Mittellandkantonen, die mehrheitlich dafür stimmten, und den Alpenkantonen wie Wallis und Graubünden, die das Vorhaben deutlich ablehnten. Der Kanton Wallis beispielsweise legte mit rund 74 % Nein-Stimmen das deutlichste Ergebnis gegen die Initiative in die Urne.
Die Annahme der Initiative führte zur Aufnahme von Artikel 75b in die Bundesverfassung und schliesslich zum ZWG, das den Bau von Zweitwohnungen in vielen Schweizer Gemeinden einschränkt.
Die zentrale Regelung: Die 20-Prozent-Grenze
Der Kern der Lex Weber ist ebenso klar wie weitreichend: In Gemeinden, in denen der Anteil an Zweitwohnungen bereits über 20 % des gesamten Wohnungsbestands liegt, dürfen grundsätzlich keine neuen Zweitwohnungen mehr bewilligt werden. Diese Grenze gilt als massgebliches Kriterium und wird jährlich vom Bundesamt für Raumentwicklung (ARE) überprüft und publiziert.
Eine Zweitwohnung ist dabei jede Wohnung, die nicht als Hauptwohnsitz genutzt wird – also klassische Ferienwohnungen, Chalets oder saisonal genutzte Apartments. Das Gesetz betrifft heute mehrere hundert Gemeinden in der gesamten Schweiz, mit einer besonders hohen Konzentration in den touristischen Gebieten der Kantone Graubünden, Wallis, Tessin, Bern und in Teilen der Zentralschweiz. In einigen dieser Gemeinden lag der Zweitwohnungsanteil vor der Einführung des Gesetzes bei über 50 %, in einzelnen Fällen sogar bei über 70 %.
Was bedeutet das für Eigentümer und Käufer?
Wenn Sie eine Immobilie in einer betroffenen Gemeinde besitzen oder erwerben möchten, ergeben sich daraus direkte Konsequenzen. Der Neubau einer klassischen Ferienwohnung ist in diesen Gemeinden nicht mehr möglich. Bestehende Zweitwohnungen dürfen zwar weiterhin als solche genutzt und verkauft werden, doch für Neubauten gelten strenge Auflagen. Für Käuferinnen und Käufer bedeutet dies, dass das Angebot an Zweitwohnungen in begehrten Tourismusorten strukturell begrenzt ist – was sich in der Regel preissteigernd auswirkt.
Altrechtliche Wohnungen: Der Bestandsschutz
Ein zentrales Element der Lex Weber ist die Regelung zu sogenannten altrechtlichen Wohnungen. Darunter versteht das Gesetz alle Wohnungen, die vor dem 11. März 2012 – dem Tag der Volksabstimmung – rechtmässig bestanden oder rechtskräftig bewilligt waren. Diese Wohnungen geniessen einen besonderen Status: Sie sind in der Art ihrer Nutzung grundsätzlich frei. Das heisst, sie dürfen sowohl als Haupt- als auch als Zweitwohnsitz genutzt, vermietet oder verkauft werden.
Der Eigentümer einer altrechtlichen Wohnung kann diese also weiterhin als Ferienwohnung am Markt anbieten, ohne gegen das Zweitwohnungsgesetz zu verstossen. Auch eine Umnutzung von einer Erstwohnung in eine Zweitwohnung bleibt in vielen Fällen möglich, sofern keine zusätzlichen kantonalen oder kommunalen Einschränkungen bestehen.
Bauliche Veränderungen an altrechtlichen Wohnungen
Das ZWG erlaubt Eigentümern, altrechtliche Wohnungen umzubauen oder zu renovieren. Allerdings galten bis zur Revision im Jahr 2024 enge Grenzen: Eine Erweiterung der Hauptnutzfläche war nur bis maximal 30 % zulässig, und es durften dabei keine zusätzlichen Wohneinheiten geschaffen werden. Ein kompletter Abriss mit Wiederaufbau war zwar grundsätzlich möglich, durfte jedoch nicht zu einer Vergrösserung der Wohnfläche führen. Diese strengen Vorgaben führten in der Praxis dazu, dass notwendige Sanierungen und Modernisierungen in vielen Fällen wirtschaftlich unattraktiv waren.
Die Lockerung von 2024: Neue Möglichkeiten für Eigentümer
Eine bedeutende Weiterentwicklung der Lex Weber trat am 1. Oktober 2024 in Kraft. Die Gesetzesänderung geht auf eine parlamentarische Initiative des Bündner Nationalrats Martin Candinas (Die Mitte) zurück und wurde im März 2024 von beiden Parlamentskammern verabschiedet.
Die revidierten Bestimmungen bringen für Eigentümerinnen und Eigentümer altrechtlicher Wohnungen in Gemeinden mit über 20 % Zweitwohnungsanteil spürbare Erleichterungen:
- Beim Abbruch und Wiederaufbau altrechtlicher Wohnungen darf die Wohnfläche neu um bis zu 30 % erweitert werden. Bisher war eine flächengleiche Rekonstruktion vorgeschrieben.
- Bei Umbauten dürfen neu auch zusätzliche Wohnungen innerhalb der bestehenden Gebäudestruktur entstehen.
- Eine Standortverschiebung auf demselben Grundstück ist ebenfalls erlaubt, was eine bessere Ausnutzung der Parzelle ermöglicht.
Diese Anpassungen verfolgen das Ziel, die Verdichtung im bestehenden Siedlungsgebiet zu fördern, den Altbestand zeitgemäss zu sanieren und energetische Modernisierungen wirtschaftlich attraktiver zu machen. Kritiker – darunter die Stiftung Helvetia Nostra – befürchten allerdings, dass die Lockerungen langfristig zu mehr Zweitwohnungen führen könnten, da der Bundesrat mit seinem Antrag, den neu geschaffenen Wohnraum als Erstwohnungen zu reservieren, nicht durchdrang.
Ausnahmen vom Neubauverbot
Obwohl die Lex Weber den Bau neuer Zweitwohnungen in betroffenen Gemeinden grundsätzlich untersagt, sieht das Gesetz einige klar definierte Ausnahmen vor.
Touristisch bewirtschaftete Wohnungen (TBW)
Wohnungen, die dauerhaft und ausschliesslich für kurzzeitige Aufenthalte von Gästen zu markt- und ortsüblichen Bedingungen angeboten werden, fallen nicht unter die Beschränkungen der Lex Weber. Voraussetzung ist, dass sie entweder im Rahmen eines strukturierten Beherbergungsbetriebs (z. B. eines Hotels mit hotelmässigen Dienstleistungen) betrieben werden oder sich im selben Gebäude wie der Hauptwohnsitz des Eigentümers befinden.
Wichtig zu wissen: Die blosse Aufschaltung einer Wohnung auf einer Plattform wie Airbnb reicht nicht aus, um als touristisch bewirtschaftete Wohnung zu gelten. Die Vermietung muss strukturiert erfolgen, vorwiegend in der touristischen Hochsaison stattfinden und kurzzeitig ausgerichtet sein – im Durchschnitt zwischen einer und zwei Wochen pro Mietpartei. Zudem wird die Nutzungsbeschränkung im Grundbuch eingetragen.
Wohnungen in geschützten oder ortsbildprägenden Bauten
In Gebäuden, die unter Denkmalschutz stehen oder als ortsbildprägend eingestuft sind, dürfen auch in betroffenen Gemeinden neue Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkung geschaffen werden. Diese Ausnahme soll verhindern, dass architektonisch wertvolle Gebäude mangels wirtschaftlicher Perspektive verfallen.
Querfinanzierung für Beherbergungsbetriebe
Strukturierte Beherbergungsbetriebe wie Hotels dürfen bis zu 20 % ihrer gesamten Hauptnutzfläche als Zweitwohnungen ohne Nutzungseinschränkungen erstellen, sofern der Erlös aus dem Verkauf in den Bau oder Betrieb des Hotels investiert wird. Verbleiben die Zweitwohnungen im Eigentum des Betriebs, erhöht sich dieser Anteil auf maximal 33 %. Diese Regelung soll die Wirtschaftlichkeit des Hotelbetriebs sichern.
Auswirkungen auf den Immobilienmarkt
Mehr als ein Jahrzehnt nach der Volksabstimmung von 2012 zeigt sich, dass die Lex Weber den Immobilienmarkt in den betroffenen Regionen nachhaltig verändert hat – teils in erwarteter, teils in unbeabsichtigter Weise.
Preisentwicklung in Tourismusregionen
In Gemeinden mit über 20 % Zweitwohnungsanteil ist das Angebot an frei handelbaren Ferienwohnungen strukturell begrenzt. Da keine neuen klassischen Zweitwohnungen gebaut werden dürfen, konzentriert sich die Nachfrage auf den Bestand – insbesondere auf altrechtliche Wohnungen, die in der Nutzung frei sind. Die Folge: Die Preise in vielen Tourismusorten sind deutlich gestiegen. Laut UBS verzeichneten gerade die Tourismusregionen Graubündens ein erhöhtes Blasenrisiko. Die Zweitwohnsitzmärkte entwickeln sich dabei insgesamt über dem Schweizer Durchschnitt.
Rückgang der Neubautätigkeit und Kollateralschäden
Die angekündigte wirtschaftliche Katastrophe für die Baubranche ist zwar in dem befürchteten Ausmass ausgeblieben – viele Bauunternehmen haben sich auf Renovations- und Sanierungsarbeiten verlagert. Dennoch hat die Lex Weber einen unbeabsichtigten Nebeneffekt ausgelöst: In vielen touristischen Gemeinden wurden vor 2012 Zweitwohnungsprojekte nur bewilligt, wenn gleichzeitig Mietwohnungen für die einheimische Bevölkerung erstellt wurden. Nach Wegfall dieser Neubauprojekte stagnierten auch die Baubewilligungen für Mietwohnungen in den betroffenen Gemeinden. Laut einer Analyse von Wüest Partner werden in betroffenen Gemeinden rund 40 % weniger Baubewilligungen für Mietwohnungen erteilt als in vergleichbaren, nicht betroffenen Gemeinden.
Der Markt im Jahr 2026
Der Schweizer Immobilienmarkt zeigt sich insgesamt stabil. Die SNB hält den Leitzins bei 0 %, die Inflation bleibt niedrig. Experten rechnen für 2026 mit moderaten Preissteigerungen von rund 3 % bei Wohneigentum. In Tourismusregionen dürfte die Nachfrage angesichts der begrenzten Verfügbarkeit und des attraktiven Zinsumfelds weiterhin hoch bleiben.
Lex Weber und Lex Koller: Was ist der Unterschied?
Im Zusammenhang mit der Lex Weber wird häufig auch die Lex Koller erwähnt. Obwohl beide Gesetze den Schweizer Immobilienmarkt regulieren, verfolgen sie unterschiedliche Ziele:
- Die Lex Weber (ZWG) beschränkt den Bau von Zweitwohnungen in Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil über 20 %. Sie gilt für alle Eigentümer gleichermassen, unabhängig von der Nationalität.
- Die Lex Koller (BewG) reguliert den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland. Ausländische Staatsangehörige ohne C-Bewilligung benötigen in der Regel eine Bewilligung, um Wohneigentum in der Schweiz zu kaufen.
Beide Gesetze können beim Kauf einer Immobilie gleichzeitig relevant sein – etwa wenn eine ausländische Person eine Ferienwohnung in einer betroffenen Tourismusgemeinde erwerben möchte.
Was bedeutet die Lex Weber für den Verkauf Ihrer Immobilie?
Wenn Sie eine Immobilie in einer Gemeinde mit über 20 % Zweitwohnungsanteil besitzen, kann die Lex Weber Ihren Verkauf direkt beeinflussen – oft sogar positiv. Da das Angebot an frei nutzbaren Ferienwohnungen in diesen Gemeinden begrenzt ist, profitieren Eigentümer altrechtlicher Wohnungen von einer starken Nachfrage und entsprechend stabilen bis steigenden Preisen.
Entscheidend für einen erfolgreichen Verkauf ist jedoch, dass der rechtliche Status der Immobilie klar kommuniziert wird: Handelt es sich um eine altrechtliche Wohnung? Bestehen Nutzungsbeschränkungen? Ist die Immobilie im Grundbuch als touristisch bewirtschaftete Wohnung eingetragen? Diese Fragen sind für Kaufinteressenten von zentraler Bedeutung und beeinflussen den erzielbaren Verkaufspreis.
Ein erfahrener Immobilienmakler, der die lokalen Gegebenheiten und die rechtlichen Rahmenbedingungen der Lex Weber kennt, kann Sie bei der korrekten Einordnung Ihrer Immobilie unterstützen und den Verkauf professionell begleiten.
