Welche Versicherungen braucht man beim Immobilienkauf?
Beim Immobilienkauf in der Schweiz übernehmen Sie nicht nur Eigentum und Hypothek, sondern auch die Verantwortung für sämtliche Risiken, die mit der Liegenschaft verbunden sind. Die richtige Versicherung schützt Sie vor Schäden, die schnell sechsstellige Beträge erreichen können – von Feuer über Überschwemmung bis hin zu Haftpflichtansprüchen Dritter.
Obligatorische Versicherungen
Gebäudeversicherung
In 19 von 26 Kantonen ist die Gebäudeversicherung obligatorisch und wird von der kantonalen Gebäudeversicherungsanstalt (GVA) getragen. Sie deckt Feuer- und Elementarschäden (Sturm, Hagel, Hochwasser, Lawinen, Erdrutsch). Beim Immobilienkauf geht die kantonale Gebäudeversicherung automatisch auf den neuen Eigentümer über. In den Kantonen ohne Monopol (GE, TI, VS, AI, UR, SZ, OW) muss der Käufer eine private Feuerversicherung abschliessen.
Prüfen Sie beim Kauf, ob die Versicherungssumme dem aktuellen Neuwert des Gebäudes entspricht – nach Renovationen oder Anbauten kann die Summe zu tief sein. Eine Unterversicherung führt im Schadensfall zu einer reduzierten Auszahlung.
Erdbebenversicherung
Die Erdbebenversicherung ist in der Schweiz in den meisten Kantonen nicht in der Gebäudeversicherung enthalten und muss separat abgeschlossen werden. Angesichts der seismischen Aktivität in der Schweiz – besonders im Wallis, in Basel und in der Zentralschweiz – ist dieser Zusatz empfehlenswert. Die Prämien sind moderat (CHF 50 bis 200 pro Jahr für ein Einfamilienhaus).
Empfohlene Versicherungen
Gebäudehaftpflichtversicherung
Die Gebäudehaftpflicht deckt Schäden, die Dritten im Zusammenhang mit Ihrer Liegenschaft entstehen – etwa wenn ein Passant auf Ihrem Trottoir ausrutscht, ein Dachziegel herunterfällt oder ein Baum auf das Nachbargrundstück stürzt. Die Werkeigentümerhaftung nach Art. 58 OR ist verschuldensunabhängig – Sie haften auch ohne eigenes Verschulden. Die Deckungssumme sollte mindestens CHF 5 Millionen betragen.
Gebäudewasserversicherung
Wasserschäden durch Leitungsbrüche, undichte Anschlüsse oder defekte Waschmaschinen sind einer der häufigsten Schadensfälle bei Wohnliegenschaften. Die Gebäudewasserversicherung deckt die Reparatur- und Folgekosten. Sie ist nicht in allen kantonalen Gebäudeversicherungen enthalten und sollte separat geprüft werden.
Rechtsschutzversicherung für Hauseigentümer
Konflikte mit Mietern, Nachbarn, Handwerkern oder Behörden können teuer werden. Eine Rechtsschutzversicherung für Hauseigentümer übernimmt die Anwalts- und Gerichtskosten in Streitfällen rund um die Liegenschaft.
Versicherung bei Stockwerkeigentum
Bei Stockwerkeigentum wird das Gebäude als Ganzes durch die Stockwerkeigentümergemeinschaft versichert. Die Prämien werden über die Gemeinschaftskosten auf alle Eigentümer verteilt. Prüfen Sie als Käufer, ob die Gemeinschaftsversicherung ausreichend ist – insbesondere die Deckungssumme, die Erdbebenversicherung und die Gebäudewasserversicherung.
Checkliste: Versicherung beim Immobilienkauf
Gebäudeversicherung: obligatorisch in den meisten Kantonen – Übergang beim Kauf prüfen. Versicherungssumme: Entspricht sie dem Neuwert? Nach Renovationen anpassen. Gebäudehaftpflicht: mindestens CHF 5 Millionen Deckung. Gebäudewasserschaden: Deckung prüfen, allenfalls separat abschliessen. Erdbebenversicherung: je nach Region dringend empfohlen. Rechtsschutz: Optional, aber bei vermieteten Objekten sinnvoll. Bauherrenhaftpflicht: bei geplanten Renovationen nach dem Kauf.
Versicherung beim Kauf: So gehen Sie vor
Klären Sie die Versicherungssituation vor dem Notartermin, nicht danach. Kontaktieren Sie die kantonale Gebäudeversicherung (in Monopolkantonen) oder den bisherigen Versicherer (in Kantonen mit privater Versicherungspflicht) und melden Sie den Eigentümerwechsel an. Prüfen Sie die Versicherungssumme: Entspricht sie dem aktuellen Neuwert? Gab es Renovationen oder Anbauten, die den Wert erhöht haben? Schliessen Sie vor dem Übergabetermin eine Gebäudehaftpflichtversicherung ab – sie muss am Tag der Übergabe wirksam sein. Und prüfen Sie den Erdbebenversicherungsschutz: In vielen Kantonen ist er nicht in der Grunddeckung enthalten und muss separat abgeschlossen werden. Eine Checkliste, die Sie Punkt für Punkt abarbeiten, stellt sicher, dass am Übergabetermin lückenloser Versicherungsschutz besteht.
Fazit
Die richtige Versicherung beim Immobilienkauf schützt Ihr grösstes Vermögensgut vor Risiken, die Sie als Eigentümer allein tragen. Die Gebäudeversicherung ist in den meisten Kantonen obligatorisch; Gebäudehaftpflicht, Wasserschaden- und Erdbebenversicherung sind dringend empfohlen. Prüfen Sie den Versicherungsschutz vor dem Kauf und passen Sie die Deckung nach Renovationen oder Anbauten an.
