Die Immobilienbewertung ist kein Bauchgefühl, sondern ein strukturierter Prozess. Doch wie funktioniert er in der Schweiz, und welche Methoden kommen zum Einsatz?
Die drei Standardmethoden
In der Schweiz gibt es drei anerkannte Bewertungsmethoden:
- Hedonische Methode: Vergleicht das Objekt anhand seiner Merkmale (Lage, Fläche, Zustand, Stockwerk etc.) mit einer grossen Datenbank von tatsächlichen Transaktionen. Die am häufigsten eingesetzte Methode für Wohneigentum.
- Vergleichswertmethode: Vergleicht den Preis mit kürzlich verkauften, ähnlichen Objekten in derselben Region. Funktioniert gut, wenn genügend Vergleichsdaten vorliegen.
- Ertragswertmethode: Berechnet den Wert auf Basis der erzielbaren Mieteinnahmen und einer Kapitalisierungsrate. Vor allem bei Renditeliegenschaften angewandt.
Die hedonische Methode im Detail
Die hedonische Methode – der Standard in der Schweiz – funktioniert statistisch: Ein Algorithmus berechnet, wie viel jedes Merkmal (Lage, Fläche, Zustand, Baujahr, Stockwerk, Aussicht etc.) zum Preis beiträgt, basierend auf Tausenden realer Verkaufspreise. Die Summe dieser Beiträge ergibt den geschätzten Marktwert.
Welche Daten fliessen ein?
Typische Eingabedaten für eine hedonische Bewertung sind: Adresse und Gemeinde, Wohnfläche und gewichtete Fläche, Anzahl Zimmer, Baujahr, Zustand und Ausbaustandard, Stockwerk und Lift, Aussicht und Ausrichtung, Parkplatz, Aussenräume und Nebenräume. Je genauer die Eingabedaten, desto präziser die Bewertung.
Fazit: Bewertung ist Methode plus Daten
Eine Immobilienbewertung in der Schweiz basiert auf anerkannten Methoden und realen Marktdaten. Die Qualität der Bewertung hängt von der Qualität der Eingabedaten und der Datenbasis der Vergleichstransaktionen ab.
