Der Verkauf einer Immobilie ist immer eine Herausforderung – sowohl finanziell als auch organisatorisch. Viele Eigentümer fragen sich, ob sie den Verkauf privat abwickeln oder einen Makler beauftragen sollen. Beides hat seine Vor- und Nachteile: Der Privatverkauf spart die Maklergebühren und gibt dem Verkäufer die maximale Kontrolle über den Prozess. Gleichzeitig erfordert ein Privatverkauf Zeit, Organisationstalent und einiges an Fachwissen. In diesem Artikel werden die wichtigsten Schritte beim Privatverkauf erläutert, die Vor- und Nachteile abgewogen und Alternativen aufgezeigt.
Wichtige Schritte beim Privatverkauf einer Immobilie
Wer eine Immobilie privat verkauft, sollte strukturiert vorgehen. Ein durchdachter Ablauf ist entscheidend, um den besten Preis zu erzielen und rechtliche Fehler zu vermeiden. Hier sind die wichtigsten Phasen, die bei einem Privatverkauf einer Immobilie zu beachten sind.
Phase 1: Immobilienbewertung
Vor einem Privatverkauf muss der Marktwert der Immobilie realistisch eingeschätzt werden. Ein zu hoher Preis schreckt Käufer ab; mit einem zu tiefen Preis riskiert man den Verkauf unter Wert. Die Ermittlung des richtigen Preises gelingt am einfachsten mit einer kostenlosen Online-Bewertung. Man gibt die grundlegenden Daten zu seiner Immobilie – wie das Baujahr, die Wohnfläche, die Zimmerzahl und die Lage – in ein Online-Tool ein und erhält sofort eine fundierte erste Einschätzung des Marktwerts. Diese Online-Tools basieren auf aktuellen Marktdaten und vergleichen die Immobilie mit Tausenden ähnlichen Objekten, um zu einem realistischen Marktwert zu gelangen.
Diese Online-Tools sind einfach zu benutzen und liefern eine schnelle erste Schätzung des Marktwerts; sie sind aber weniger präzise als ein professionelles Gutachten. Daher kann bei einem Privatverkauf einer Immobilie auch die Beauftragung eines professionellen Schätzungsexperten empfehlenswert sein. Schätzungen werden zum Beispiel von ortskundigen Immobilienmaklern angeboten.
Phase 2: Vermarktung
Ein attraktives Inserat ist der Schlüssel zur erfolgreichen Vermarktung bei einem Immobilien-Privatverkauf. Gute Fotos und eine detaillierte Beschreibung sind Pflicht. Mit Vorteil beauftragt man hier einen professionellen Fotografen, um die Immobilie so attraktiv wie möglich zu präsentieren. Im Inserat müssen der Zustand der Immobilie, Grundriss, Ausstattung und Besonderheiten klar und transparent aufgeführt sein. Wichtig ist auch die Wahl der Vermarktungskanäle. Besonders zentral sind heutzutage die grossen Immobilienplattformen, weil rund 98 % der Käufer ihre zukünftige Immobilie auf diesem Weg finden.
Phase 3: Besichtigungen
Sobald Interessenten für die privat verkaufte Immobilie gefunden sind, müssen Besichtigungstermine organisiert werden. Hier ist eine professionelle Präsentation entscheidend. Die Immobilie sollte sich in einem gepflegten Zustand befinden. Kleine Reparaturen und eine gründliche Reinigung können den Eindruck deutlich verbessern. Während der Besichtigung ist es wichtig, Fragen der potenziellen Käufer sachlich und kompetent zu beantworten. Ein professionelles Auftreten steigert das Vertrauen und kann den Verkaufsprozess beschleunigen.
Phase 4: Verhandlungen
Nach den Besichtigungen werden bald die ersten Angebote für die privat verkaufte Immobilie eingehen. In Bezug auf die Verhandlungen gibt es einige wichtige Tipps zu beachten. Erstens sollte man als Privatverkäufer durchdacht und strategisch handeln. Das kann beispielsweise bedeuten, nicht das erstbeste Angebot anzunehmen, sondern stattdessen in die Verhandlung einzusteigen. Insbesondere wenn es mehrere Interessenten gibt, kann man durch cleveres Verhandeln oftmals einen besseren Preis herausholen.
Neben dem Preis müssen natürlich auch die Konditionen stimmen. Häufige Diskussionspunkte sind der Zeitpunkt der Eigentumsübertragung und die Übernahme gewisser Einrichtungen, Geräte oder Möbel.
Phase 5: Vertragsabwicklung
Der Kaufvertrag bildet den Abschluss des Immobilien-Privatverkaufs und muss juristisch einwandfrei sein. Alle wichtigen Punkte wie Zahlungsmodalitäten, Übergabetermin und mögliche Mängel müssen klar im Vertrag festgehalten werden, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.
Ein Kaufvertrag, der eine Immobilie zum Gegenstand hat, muss in der Schweiz zwingend öffentlich beurkundet werden. Das bedeutet, dass ein Notar zumindest die Vertragsunterzeichnung abwickeln muss. Oftmals übernimmt der Notar auch das Aufsetzen des Vertrags; dies ist aber nicht zwingend erforderlich. Je nach Notariatswesen im Kanton wendet man sich an das für die Gemeinde beziehungsweise den Bezirk zuständige Amtsnotariat oder an einen freiberuflichen Notar seiner Wahl.
Vorteile des Privatverkaufs
Der grösste Vorteil beim Privatverkauf ist die Kostenersparnis. Durch den Wegfall der Maklerprovision bleibt mehr vom Verkaufserlös beim Eigentümer. Bei hohen Immobilienpreisen kann das eine Ersparnis von mehreren tausend Franken bedeuten. Dieser Vorteil wiegt allerdings weniger schwer, wenn man sich statt für einen herkömmlichen Makler für einen Festpreismakler mit attraktiver Provision entscheidet.
Darüber hinaus behält der Verkäufer die volle Kontrolle über den Prozess. Er entscheidet selbst über die Vermarktung, Preisverhandlungen und die Wahl des Käufers. Dies ist vor allem für Verkäufer vorteilhaft, die genaue Vorstellungen vom Verkaufsablauf oder besondere Anforderungen an den Käufer haben.
Nachteile des Privatverkaufs
Der Privatverkauf bedeutet aber auch einen erheblichen Zeitaufwand. Der Eigentümer muss sich um alles selbst kümmern – von der Bewertung über die Vermarktung bis hin zur Vertragsabwicklung. Wer beruflich stark eingespannt ist, stösst hier schnell an seine Grenzen.
Zudem fehlt Privatverkäufern oft das notwendige Fachwissen, insbesondere in rechtlichen und vertraglichen Fragen. Fehler bei der Preisgestaltung, in der Vermarktung oder im Kaufvertrag können teure Konsequenzen haben. Zudem kann es zu Verzögerungen im Verkaufsprozess kommen, wenn sich beispielsweise die Besichtigungen hinziehen oder unvorhergesehene rechtliche Probleme auftreten.
Ein letztes Risiko des Privatverkaufs ist, dass die Immobilie zu einem tieferen Preis verkauft wird. Dies weil ein Makler in der Regel mehr Ressourcen hat und die Immobilie mit einer besseren Reichweite vermarkten kann als eine Privatperson. Ausserdem fehlt vielen Privatverkäufern die Verhandlungssicherheit, um bei den Preisverhandlungen den bestmöglichen Preis herauszuholen.
Alternativen zum Privatverkauf
Wer sich den Aufwand eines Privatverkaufs nicht zutraut oder den Verkaufspreis maximieren möchte, kann einen Immobilienmakler beauftragen. Makler übernehmen die komplette Abwicklung, kennen den Markt und verfügen über ein umfangreiches Netzwerk an Interessenten. Sie sorgen oft für einen schnelleren Verkauf und helfen, Fehler zu vermeiden. Der Nachteil ist die Maklerprovision, die den Verkaufserlös schmälert.
Eine attraktive Alternative bieten Makler zum Festpreis. Sie erbringen dieselbe Leistung wie ein herkömmlicher Makler auf Provisionsbasis; als Eigentümer spart man aber Zehntausende Franken an Provision gegenüber einem herkömmlichen Makler. Übrig bleibt ein Festpreis von z.B. 12'000 Franken.
Eine weitere Alternative zu einem Privatverkauf einer Immobilie sind Hybridmodelle, bei denen der Eigentümer nur Teile des Verkaufsprozesses in Eigenregie durchführt. Beispielsweise kann er die Vermarktung übernehmen, während ein Notar oder Anwalt die Vertragsabwicklung übernimmt. So bleibt ein Teil der Kostenersparnis erhalten, und rechtliche Risiken werden minimiert. Der Aufwand ist allerdings nur unwesentlich tiefer als bei einem Verkauf komplett in Eigenregie.
Fazit: Immobilien-Privatverkauf
Ein Immobilienverkauf in Eigenregie bietet finanzielle Vorteile und gibt dem Verkäufer mehr Kontrolle. Gleichzeitig erfordert er jedoch viel Zeit und Fachwissen. Wer den Verkauf selbst durchführen möchte, sollte sich gut vorbereiten und alle Schritte genau planen. Alternativ bietet die Beauftragung eines Maklers Sicherheit und Komfort, wenngleich dies mit zusätzlichen Kosten verbunden ist.
